7 C 62/2020-30 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobou datovanou 12. 3. 2020 se žalobce domáhá proti žalovanému určení, že výpověď, kterou obdržel od žalovaného a která je datována 17. 12. 2019 z podnájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 25. 7. 2014 je neplatná. Uvádí, že účastníci spolu uzavřeli smlouvu o podnájmu k pozemkům o celkové výměře [číslo] m² v kat. území [část obce] na pozemcích blíže specifikovaných a zapsaných na [list vlastnictví] u kat. úřadu pro [územní celek] [anonymizována dvě slova]. Žalobce obdržel od žalovaného výpověď z podnájemní smlouvy označenou 17. 12. 2019. Ve výpovědi je uvedeno, že smlouva o podnájmu končí ke dni 28. 2. 2020, toto ukončení podnájemní smlouvy je však zcela v rozporu s podnájemní smlouvou, když výpovědní lhůta sjednaná zde činí 6 měsíců a počíná plynout prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi žalobci. Výpověď pak žalobci byla doručena pouze emailem. Výpověď je neplatná, neboť je v hrubém rozporu se smlouvou. Navíc daná výpověď nemůže být ani platná, neboť se jedná o výpověď z neplatné podnájemní smlouvy. Tato smlouva byla totiž uzavřena podle neexistujícího právního předpisu, nikoli podle zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník v platném znění (dále jen„ o.z.“). I přes shora uvedené se žalobce snažil vyhovět požadavkům žalovaného a začal předmětný pozemek vyklízet a snažil se jej předat. Žalovaný si však při předání pozemku začal vymýšlet náhrady škody a především smluvní pokutu ve výši 5 000 Kč za každý den prodlení s předáním dle neplatné výpovědi z neplatné podnájemní smlouvy. Na tuto fiktivní škodu a jedno neuhrazené nájemné, které je možno započíst ze složené kauce, pak uplatnil zadržovací právo k movitým věcem na daném pozemku (i toto však učinil neplatným způsobem, což však není předmětem tohoto žalobního nároku). Žalobce má naléhavý právní zájem na určovací žalobě, neboť z této výpovědi jsou po žalobci požadovány sankce a zadržovací právo, když tyto právní skutečnosti následně budou řešeny spory následujícími. Žalovaný pak navrhoval zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Dne 28. 3. 2008 uzavřel žalovaný jako nájemce se společností [právnická osoba] jako pronajímatelem nájemní smlouvu ve znění všech pozdějších dodatků, na základě které užíval pozemky zapsané na [list vlastnictví] v kat. území [část obce] o celkové výměře [výměra] [anonymizováno] m², resp. [výměra] [anonymizováno] m². Žalovaný uzavřel pak dne 25. 7. 2014 jako nájemce s žalobcem jako podnájemcem podnájemní smlouvu tak, jak je v žalobě tvrzeno. Žalovaná však obdržela od pronajímatele dne 27. 11. 2019 datovou schránkou výpověď nájemní smlouvy s výpovědní dobou 3 měsíce podle článku III. odst. 1 nájemní smlouvy a nájem tak skončil ke dni 28. 2. 2020. Žalovaný odeslal žalobci písemnou výpověď podnájemní smlouvy datovanou 17. 12. 2019, a to doporučeným dopisem prostřednictvím poštovního doručovatele dne 18. 12. 2019 a dále emailem, výpověď pak odůvodnil důvodem dle článku VI. odst. 2 písm. c) podnájemní smlouvy tím, že obdržel od pronajímatele výpověď nájemní smlouvy ke dni 28. 2. 2020. Žalovaný zdůrazňuje, že se výpověď z podnájmu vrátila jemu jako nedoručená z důvodu nevyzvednutí zásilky žalobcem. V souladu s článkem VI. odst. 6 podnájemní smlouvy nastala fikce doručení výpovědi z podnájmu žalobci desátým dnem od předání poskytovateli poštovních služeb, tj. nejpozději ke dni 28. 12. 2019. Navíc žalobce sám uznal doručení výpovědi z podnájmu, byť emailovou zprávou. Žalobce neuplatnil vůči žalovanému námitky proti výpovědi z podnájmu řádně a včas v souladu se zákonem, došlo tak k prekluzi jeho práva na přezkoumání výpovědi soudem a žalobci chybí i naléhavý právní zájem pro podání určovací žaloby. Námitka žalobce o neplatnosti výpovědi z podnájmu z důvodu hrubého rozporu se smlouvou je v rozporu s jeho dalším tvrzením o namítané neplatnosti podnájemní smlouvy z důkazu odkazu na nesprávný právní předpis. Právní jednání je třeba posuzovat podle jeho obsahu a nikoli podle odkazu na ustanovení konkrétního paragrafu právního předpisu, tím spíše za situace, kdy se jedná o ustanovení již zrušeného zákona. Z jednání oboustranně je zcela nepochybné, že vůlí stran bylo uzavřít podnájemní vztah podle aktuálně platného právního předpisu, tj. podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Žalobce je podnikatelem, tedy profesionálem ve svém oboru a je na něm, aby odpovídajícím způsobem uplatňoval a chránil svá práva a zájmy. Je s podivem, že žalobce na základě nyní napadené podnájemní smlouvy užíval podnajaté pozemky po dobu téměř šesti let, během kterých nikdy platnost podnájemní smlouvy nenamítal a s touto zcela nedůvodnou námitkou přispěchal až poté, co obdržel platnou výpověď z podnájmu v návaznosti na učiněný krok směřující k ukončení nájmu. Podnájem věci končí společně s nájmem věci, když nájemce je v souladu s ustanovením § 2215 o.z., oprávněn zřídit užívací právo k věci třetí osoby jen na dobu nájmu věci a k ostatním ujednáním se nepřihlíží. Z tohoto zákonného ustanovení je zcela zřejmé, že ke dni 28. 2. 2020 došlo k platnému ukončení podnájmu a nemůže obstát tvrzení žalobce o tom, že výpovědní doba měla podle podnájemní smlouvy činit 6 měsíců. 2. Z listinných důkazů byla soudu předložena podnájemní smlouva datovaná 25. 7. 2014. Tato podnájemní smlouva odkazuje na již neplatné ustanovení a i zákon, a to § 643 a násl. zák. č. 49/1964 Sb., občanský zákoník, v době uzavření smlouvy již zrušený zákon. V oddíle III této podnájemní smlouvy je stanoveno podnájemné ve výši [částka] měsíčně (včetně DPH ve výši [částka] měsíčně). Pokud jde o služby související s užíváním předmětu podnájmu, ty jsou pouze vyjmenovány, není však stanovena výše jejích záloh. Soud dále konstatoval, že tato smlouva je chybně číslována (chybí např. článek VI.), nicméně podstatné je, že podnájem (v bodě V. bod 1 uvedeno nesprávně„ nájem“) se uzavírá na dobu neurčitou, a to od 1.9.2014 s tím, že podle bodu 2. tohoto oddílu lze smlouvu vypovědět, jestliže mj. bude učiněn krok směřující k ukončení nájemní smlouvy citované v článku II. odst. 1 této smlouvy uzavřené mezi nájemcem a pronajímatelem, čímž se rozumí dohoda o skončení nájmu, výpověď či odstoupení. Výpovědní lhůta činí poté 6 měsíců a počne plynout první den kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi podnájemci. Soud dále konstatoval, že text této smlouvy prohlásily obě strany za jasný, byť žalobce namítá její neplatnost a zejména nedodržení sjednané výpovědní doby. 3. Z dopisu [právnická osoba]. [příjmení] [jméno] žalovanému ze dne 27. 11. 1990 má soud za prokázané, že tímto byla vypověděna nájemní smlouva ze dne 28. 3. 2008 ve znění pozdějších dodatků, a to podle čl. 3 odst. 1, kdy výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce, který následuje po kalendářním měsíci, ve kterém došlo k doručení této odpovědi. I zde soud konstatuje, že obě strany sporu neměly proti takto zjištěným skutečnostem žádných námitek. 4. Z výpovědi podnájemní smlouvy datované 17. 12. 2019 soud zjistil, že smlouva o podnájmu uzavřená 25. 7. 2014 byla vypovězena, a to podle článku V. odst. 2 písm. c) ke dni 28. 2. 2020. Žalovaný dále doložil i obálku od poštovní zásilky, kterou byla výpověď zasílaná s tím, že ta byla dána k poštovní přepravě dne 18. 12. 2019, byla uložena do 3. 1. 2020 po neúspěšném pokusu o doručení (dle údajů pošty„ nevyzvednuto“) a byla poté vrácena zpět odesílateli, tj. žalovanému. 5. Dále soud zjistil z dopisu žalobce žalované ze dne 10. 3. 2020, že tímto je namítána neplatnost výpovědi a jsou avizovány další úkony v případě nesouhlasu s neplatností výpovědi. 6. Soud má tedy za prokázaný ten skutkový stav, že na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou a společností [právnická osoba] došlo ke sjednání podnájemní smlouvy uzavřené žalobcem jako podnájemcem a žalovaným jako nájemcem, a to dne 25. 7. 2014. Tato podnájemní smlouva pak byla vypovězena výpovědí ze dne 17. 12. 2019 podle článku V. odst. 2 písm. c) citované smlouvy. 7. Po provedeném řízení na základě zhodnocených listinných důkazů a skutkových tvrzení dospěl soud k závěru, že žaloba nebyla podána důvodně. 8. Pokud jde o prvou a v zásadě zásadní námitku žalobce, že podnájemní smlouva ze dne 25. 7. 2014 není a nemůže být platná, když označuje jako základ její právní úpravy již neexistující předpis, má soud za to, že smlouva je platná, byť nebyly dodrženy některé její formální náležitosti, jako je její označení podle zrušeného občanského zákoníku, absence přesných částek a výše ceny služeb spojených s podnájmem či špatné označení jednotlivých oddílů smlouvy. Podstatné a nepochybné však je, že strany jednoznačně projevily svou vůli sjednat si napadenou podnájemní smlouvu a soud má za to, že obě smluvní strany si ujednaly její obsah a účastníci si sjednali též všechny podstatné náležitosti podle ustanovení § 2201 a násl. o. z. Konečně není bez významu i tvrzení žalovaného, kdy proti tvrzení o neplatnosti nájemní smlouvy uvádí, že účastníci se celou dobu podnájmu touto smlouvou řídili, respektovali