9 C 260/2019-116 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobou ze dne 9. 9. 2019 se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle a určení obsahu smlouvy na žalovaných. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce dne 23. 7. 2017 kontaktoval žalovanou 1) v návaznosti na její inzerát zveřejněný na webovém serveru [webová adresa], kde žalovaná 1) avizovala zájem na výměnu nájemní smlouvy k bytu [číslo] nacházejícího se v budově [číslo] nacházející se na pozemku p. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném [anonymizováno] úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy] k. ú. [anonymizována dvě slova] a [územní celek] ve vlastnictví [anonymizováno] [obec], na adrese [adresa] (dále jen„ byt“). Tento Byt byl zařazen do privatizace bytového fondu [stát. instituce] (dále také jen„ [anonymizováno]“). Žalobce se s žalovanou 1) dohodl, že poté, co se žalovaná 1) stane členkou žalované 2), žalovaná 1 převede na žalobce vlastnické právo k družstevnímu podílu v žalované 2) za kupní cenu, resp. vypořádací podíl ve výši 1 000 000 Kč a převzetí povinností žalované 1) splatit žalované 2) nesplacený členský vklad v plné výši. Žalovaná 1) požadovala vyplacení vypořádacího podílu ihned, kdy tak ve smlouvě o smlouvě budoucí ze dne 10. 10. 2017 mezi žalobcem a žalovanou 1) byla ujednána zápůjčka ve prospěch žalované 1) ve výši 1 000 000 Kč, a dále bylo ujednáno, že žalovaná 1) se zavazuje uzavřít s žalobcem kupní smlouvu k bytu. Žalovaná 2) vznikla 21. 9. 2018, jehož členkou se stala žalovaná 1), a týž den tak byly splněny podmínky dle smlouvy o smlouvě budoucí. Dne 2. 8. 2019 žalobce vyzval žalovanou 1) k uzavření kupní smlouvy doporučeným dopisem. Ač byla výzva řádně doručena, žalovaná 1) se k podpisu kupní smlouvy nedostavila a tuto dosud neuzavřela. Žalobce veškeré závazky ze smlouvy splnil, pomohl žalované 1) se záležitostmi stran bytového družstva, uhradil za ni členský vklad ve výši 3 000 Kč, stejně tak jako nájem za užívání bytu za únor 2018, a to nad rámec svých povinností. Žalovaná 1) žalobci dne 27. 6. 2019 telefonicky sdělila, že nehodlá své závazky dodržet. 2. Podáním ze dne 19. 3. 2020 žalovaná 1) navrhla, aby žaloba byla vůči ní zamítnuta s tím, že nárok neuznává, a to zejména z toho důvodu, že se jedná o lichevní smlouvu ve smyslu § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Žalovaná 1) inzerovala zájem o výměnu nájmu, nikoli zápůjčku nebo prodej družstevního bytu. Žalobce kontaktoval žalovanou 1), uzavřel s žalovanou 1) předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí v době, kdy se žalovaná 1) nacházela v tísnivé finanční situaci, čehož si byl žalobce vědom, když tyto úvěry přímo vyplácel. Smlouva o smlouvě budoucí je datována 10. 10. 2017, splatnost úvěrů nastávala v rozmezí 17. 10. 2017 – 20. 17. 2017. Tržní hodnota družstevního bytu přesahuje částku 4 000 000 Kč. Žalobce si tak zneužitím tísně a nezkušenosti žalované 1) nechal přislíbit plnění v hodnotě, která je v hrubém nepoměru s plněním, které poskytnul. Žalovaná 1) dále vyjádřila směrem žalobci úmysl poskytnutou zápůjčku splatit. Výše popsané jednání žalobce vykazuje znaky predátorských praktik, které pro rozpor s dobrými mravy nemohou požívat právní ochrany. Současně žalovaná 1) uvádí, že server [webová adresa] je pastí provozovanou žalobcem. Samotná žaloba je podána předčasně, když žalovaná 1) nedisponuje družstevním podílem, se kterým je spojeno nájemní právo bytu, neboť dům, ve kterém se byt nachází, není dosud ve vlastnictví žalované 2). Žalovaná 1) disponuje družstevním podílem v žalované 2), avšak s tímto není spojeno právo nájmu bytu. 3. Podáním ze dne 3. 3. 2020 žalovaná 2) navrhla, aby žaloba byla vůči ní zamítnuta s tím, že ve věci není pasivně legitimována. Dále namítala, že žalobce navíc svůj nárok ze smlouvy o smlouvě budoucí uplatnil předčasně, a proto by žaloba měla být zamítnuta i ve vztahu k žalované 1). Ve smlouvě o smlouvě budoucí bylo uvedeno prohlášení žalované 1), že se stane výlučným vlastníkem družstevního podílu v žalovaném 2), se kterým bude spojeno právo nájmu bytu, jakmile dojde k privatizaci budovy, ve které se byt nachází. Dále bylo ujednáno, že podmínkou uzavření vlastní převodní smlouvy je skutečnost, že žalovaná 1) se stane výlučným vlastníkem družstevního podílu definovaného výše. K privatizaci domu, ve kterém se byt nachází, však dosud nedošlo. Žalovaná 2) není vlastníkem domu ani bytu, a žalovaná 1) tak dosud nemá nájemní právo k bytu, když této svědčí nájemní právo na základě smlouvy uzavřené s hlavním městem Prahou, což je pojmově jiným nájemním právem, kdy toto není součástí družstevního podílu. Žalovaná 2) je tak názoru, že dosud nebyly splněny podmínky sjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí, kdy výzva ze srpna 2018 a žaloba byly podány předčasně. 4. Podáním ze dne 7. 9. 2020 žalobce uvedl, že smlouva o smlouvě budoucí nebyla uzavírána za žádných okolností, které by vedly k závěrům o její neplatnosti ve smyslu § 1796 o.z., když mezi stranami probíhalo předsmluvní jednání stran uzavření smlouvy již od 23. 7. 2017, kdy žalobce žalovanou 1) v reakci na její inzerát kontaktoval. Návrhy smluv byly žalované doručeny 19. 9. 2017, k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí došlo dne 10. 10. 2017, kdy celý proces trval skoro tři měsíce. Žalovaná 1) měla dostatek času si smlouvy pročíst a seznámit se s jejich obsahem. Žalovaná 1) má vysokoškolské vzdělání v oblasti ekonomie, podnikání a práva, a nelze tak hovořit o její nezkušenosti, když sama dlouhodobě podniká v oblasti vedení účetnictví a ekonomického poradenství, a taktéž pracuje jako realitní makléř. Současně tvrzení o hrubém nepoměru plnění není pravdivé, když domluvené plnění 1 000 000 Kč nevyjadřuje tržní hodnotu dotyčného bytu. Dle smlouvy o smlouvě budoucí měla žalovaná 1) na žalobce převést členský podíl v družstvu, se kterým je spjata nesplacená anuita ve výši cca 2 400 000 Kč, celkem tak měl žalobce plnit ve výši cca 3 400 000 Kč. Žalobce své plnění žalované 1) poskytoval dlouho před předpokládaným plněním žalované 1). Žalovaná 1) se při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí nenacházela v tíživé finanční situaci, neboť všechny své závazky žalovaná 1) řádně a včas v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí hradila. Žalovaná 1) žalobci tajila přesnou specifikaci úvěrového zatížení, kdy tyto informace si musel obstarat sám žalobce, a sám žalobce trval na tom, aby poskytnutá zápůjčka 1 000 000 Kč sloužila ke snížení a konsolidaci úvěrového zatížení žalované 1). Dne 26. 7. 2017 žalobce telefonicky kontaktoval žalovanou 1) za účelem dojednání termínu k uzavření smlouvy o převodu podílu, na což žalovaná 1) reagovala tak, že smlouvu o smlouvě budoucí nehodlá dodržet. V době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí žalobce nebyl vlastníkem domény [webová adresa], kdy vlastníkem této domény se stal koncem roku 2017. Žalovaná 1) navíc dosud neuhradila poskytnutou zápůjčku v částce 1 000 000 Kč. Ohledně předčasnosti výzvy a žaloby se žalobce vyjadřuje tak, že žalovaná 2) byla založená dne 21. 9. 2018, zakládající členkou byla právě žalovaná [číslo] tudíž výlučným vlastníkem podílu se žalovaná 1) stala téhož dne, a výzva k podepsání smlouvy o převodu podílu byla žalované 1) odeslána dne 28. 6. 2019, a následně dne 2. 8. 2019, čímž tak žalobce splnil veškeré podmínky ze smlouvy o smlouvě budoucí vyplývající. [ulice] podíl je dle stanov žalované 2) nerozlučně spjat s právem nájmu bytu, tedy neexistuje družstevní podíl, se kterým by nebylo spjato právo nájmu. Dále žalobce uvádí, že smlouva o prodeji nemovitosti, ve které se byt nachází, byla mezi hlavním městem Prahou a žalovanou 2) podepsána 29. 1. 2020, a vklad vlastnického práva nastal dne 9. 4. 2020. 5. Podáním ze dne 18. 12. 2020 žalobce doplnil svůj návrh, aby žalované 2) byla uložena povinnost zaevidovat žalobce do seznamu členů žalované 2). 6. Dne 5. 2. 2021 soud připustil změnu žaloby dle podání žalobce ze dne 18. 12. 2020. 7. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 8. Dne 10. 10. 2017 žalobce jako zapůjčitel nebo budoucí kupující a žalovaná 1) jako vydlužitel nebo budoucí prodávající uzavřeli smlouvu o zápůjčce a smlouvu o smlouvě budoucí. V článku I žalovaná 1) prohlásila, že je oprávněným nájemcem bytu [číslo] nacházejícího se v budově [číslo] na pozemku [číslo] zapsané na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro [katastrální uzemí] a [územní celek] ve vlastnictví [anonymizováno] [obec] a to na adrese [adresa] (dále jen předmětný byt). Žalovaná 1) prohlásila, že má zájem a právo stát se členem bytového družstva za účelem úplatného převodu družstevního podílu, se kterým bude spojeno právo nájmu k předmětnému bytu. Smluvní strany se dohodly, že uzavřou smlouvu o smlouvě budoucí ohledně převodu družstevního podílu v družstvu z budoucí prodávající na budoucího kupujícího a že budoucí kupující poskytne budoucí prodávající zápůjčku. Dle článku II. odst. 1 se žalobce jako zapůjčitel zavázal žalované 1) jako vydlužiteli poskytnout zápůjčku ve výši 1 000 000 Kč a žalovaná 1) se zavázala poskytnutou zápůjč