59 C 90/2021-124 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že je výlučným vlastníkem jednotky [číslo] (nebytového prostoru – [anonymizováno]), umístěné v [anonymizováno] patře domu [adresa] (dále též jen„ dům“), k níž náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu [adresa] a na pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec], [územní celek], o velikosti [číslo]. Zároveň žádal, aby byl příslušným způsobem upraven spoluvlastnický podíl na společných částech domu, který náleží k ostatním jednotkám v domě. V odůvodnění žaloby uvedl, že žalobce a žalovaní jsou vlastníky jednotek ve shora označeném domě. Žalobce v domě vymezil jednotky svým prohlášení vlastníka ze dne 22. 12. 1998 vloženým do katastru nemovitostí rozhodnutím Katastrálního úřadu [okres] [číslo jednací] s právními účinky ke dni 6. 4. 1999 (dále jen„ prohlášení vlastníka“). V prohlášení vlastníka a následně i v katastru nemovitostí byla chybně uvedena nikdy neexistující jednotka [číslo] specifikovaná jako nebytový prostor v [anonymizováno] patře domu; reálně se však jednalo o společnou [anonymizováno] v domě. V letech 2004 až 2018 postupně všichni vlastníci podepsali usnesení o změně prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově [adresa] v k. ú. [obec] (dále jen„ změna prohlášení vlastníka“), jejímž účelem bylo tuto chybu opravit. Stalo se tak vkladem do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni 11. 6. 2018. 2. Při vyhotovení změny prohlášení vlastníka však došlo k chybě spočívající v tom, že z prohlášení vlastníka se kromě neexistující jednotky [číslo] vypustila i existující jednotka [číslo] která byla ve výlučném vlastnictví žalobce. Konstantní judikatura dlouhodobě zastává názor, že rozdělení budovy na jednotky není ponecháno libovolné úvaze vlastníka, ale může být učiněno pouze v souladu se stavebním kolaudačním stavem budovy a se zákonem. V opačném případě je prohlášení vlastníka neplatné pro rozpor se zákonem. Žalobce proto namítá, že listina o změně prohlášení vlastníka je neplatná v části, v níž vypustila údaje o jednotce [číslo]. Výbor Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo], [IČO] (dále jen„ SVJ“), v roce 2019 zneužil chybnou evidenci v katastru nemovitostí a začal prohlašovat prostor jednotky [číslo] za společnou část domu. 3. Žalovaný 8 ve vyjádření ze dne 30. 4. 2021 namítl, že v řešené věci není dán naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť u [název soudu] je vedeno řízení pod sp. zn. [spisová značka], v rámci něhož žalobce požaduje vyklizení sporného prostoru a soud bude posuzovat jeho vlastnictví jako předběžnou otázku. Dále žalovaný 8 zdůraznil, že žalobce nikdy nenavrhnul odstranění vady prohlášení dle § 1168 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), nebo jeho změnu dle § 1169 o. z. Usnesení o změně prohlášení vlastníka bylo chváleno platně, neboť jej podepsali všichni vlastníci, tedy i žalobce, s vědomím, že jednotky [číslo] [číslo] se zrušují a nadále jsou společnou částí domu. Žalobce jakožto správce domu navíc podal dne 11. 6. 2018 návrh na vklad usnesení do katastru nemovitostí. Přijetí změny prohlášení tedy nebylo chybou, ale naopak projevem svobodné vůle všech vlastníků, a výbor SVJ postupoval zcela v souladu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Žalobce naopak tento stav nerespektoval, neboť bez vědomosti výboru pronajímal zrušenou jednotku [číslo] ačkoliv k tomu nebyl oprávněn. 4. K žalobě se dále vyjádřili žalovaní 9 a 11; žalovaní 4 a 5 sdělili, že se změnou prohlášení vlastníka souhlasila i [právnická osoba] jakožto jejich zástavní věřitel. Žalovaný 10 připomněl, že žalobce připravoval usnesení o změně prohlášení vlastníka, zajišťoval podpisy vlastníků včetně jejich notářského ověření a následně podal návrh na vklad do katastru nemovitostí; je tedy vyloučeno, že by se jednalo o chybu. 5. Žalovaní se prostřednictvím svého právního zástupce vyjádřili dne 11. 10. 2021 tak, že v dané věci není dán naléhavý právní zájem, jednotka [číslo] zanikla v důsledku změny prohlášení vlastníka, kterou žalobce sám připravil a s níž souhlasili všichni vlastníci v domě. Žalobce tuto změnu prohlášení nikdy jakkoliv nenapadnul, ani nenamítnul její neplatnost, proto je toto právní jednání třeba považovat dle § 586 odst. 2 o. z. za platné. Změna prohlášení není neplatná pro rozpor s kolaudačním stavem budovy, neboť dle kolaudačního rozhodnutí místnosti v podkroví nesmí sloužit obytným účelům a tato podmínka je splněna. 6. Na jednání konaném dne 12. 10. 2021 žalobce upřesnil, že změna prohlášení vlastníka je neplatná pro rozpor s § 2 písm. c) a g) a § 4 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen„ zákon o vlastnictví bytů“), neboť za společnou část domu nelze označit byt či nebytový prostor, přičemž zrušená jednotka [číslo] je nebytovým prostorem. Změna prohlášení vlastníka je dále neplatná z důvodu stavebnětechnického rozporu s kolaudačním rozhodnutím. 7. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků o skutkových okolnostech sporu, jednak na základě provedených listinných důkazů a dospěl k následujícím zjištěním: 8. Na základě prohlášení vlastníka žalobce jakožto vlastník domu vymezil v domě jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a to včetně jednotky [číslo] o velikosti 51 m² a jednotky [číslo] o velikosti 99 m², obě označené jako nebytový prostor v [anonymizováno] nadzemním podlaží; podlahová plocha těchto jednotek se počítala do celkové plochy všech jednotek v domě o velikosti 883 m². Prohlášení vlastníka bylo vloženo do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni 6. 4. 1999 (Prohlášením vlastníka o vymezení jednotek podle zákona o vlastnictví k bytům v budově [adresa] v k. ú. [obec] ([ulice a číslo]), [obec a číslo], postavené na pozemku parc. [číslo] ze dne 22. 12. 1998). Žalobce byl vlastníkem jednotek [číslo] [číslo] (výpisem z katastru nemovitostí č. [list vlastnictví], k. ú. [obec], obec Praha ze dne 23. 7. 1999). SVJ respektovalo počet hlasů 883 vycházející s celkové podlahové plochy všech jednotek v domě (zápisem o zasedání shromáždění SVJ [ulice a číslo] ze dne 4. 12. 2016). 9. Na základě usnesení o změně prohlášení vlastníka vlastníci rozhodli o zrušení jednotek [číslo] [číslo] jejich označení za společnou část domu; zároveň se celková podlahová plocha jednotek v domě změnila z 883 m² na 733 m². Usnesení podepsali všichni vlastníci v domě včetně žalobce, poslední podpis se datoval ke dni 4. 6. 2018 (usnesením o změně prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově [adresa] v k. ú. [obec]). Žalobce jakožto správce domu podal návrh na vklad změny prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí (shodnými tvrzeními účastníků, návrhem na vklad práva do katastru nemovitostí sp. zn. [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo] ze dne 11. 6. 2018). Na základě návrhu na vklad [stát. instituce] vyznačil plombu, o čemž byli účastníci vkladového řízení vyrozuměni; účastníkem vkladového řízení byl rovněž žalobce (informací o vyznačení plomby a oznámení o zahájení řízení [číslo jednací] ze dne 12. 6. 2018). Jednotky [číslo] [číslo] byly následně vymazány z katastru nemovitostí (výpisem z katastru nemovitostí č. [list vlastnictví], k. ú. [obec], [územní celek] ze dne 4. 1. 2021 a 23. 6. 2021). Žalobce respektoval nově určené spoluvlastnické podíly a s tím související počet hlasů jednotlivých vlastníků a změnu prohlášení vlastníků nerozporoval (zápisem o zasedání shromáždění SVJ [ulice a číslo] ze dne 27. 11. 2019 a listinou o hlasování per rollam ze dne 1. 3. 2021). 10. Sporné prostory [anonymizováno] nadzemního podlaží domu byly ve změně stavebního povolení z roku 1931 souhrnně nazvány jako„ místnosti v podkroví“ a bylo určeno, že nesmí sloužit obytným účelům. V plánu na stavbu domu byly místnosti v podkroví označeny jako [anonymizováno 8 slov] a [anonymizováno]. V kolaudačním rozhodnutí místnosti v podkroví nebyly zmíněny, pouze bylo určeno, že okna v podkroví musejí být dodatečně opatřena kovovou mříží a v [anonymizováno] musí být zřízena ventilace nad kotlem; dle tvrzení účastníků se tato rozhodnutí vztahují k dotčenému domu (shodnými tvrzeními účastníků, změnou stavebního povolení Magistrátu hlavního města Prahy ze dne 24. 12. 1931, [číslo jednací] [číslo], včetně plánu na stavbu domu označeného jako„ podkroví a vazba“ a kolaudačním rozhodnutím téhož úřadu ze dne 14. 10. 1932, [číslo jednací] [číslo]). Žalobce podal dne 18. 3. 2021 stížnost Úřadu městské části [obec a číslo], odboru stavebnímu (dále jen„ stavební úřad“) ohledně způsobu využívání [anonymizováno] a [anonymizováno] v [anonymizováno] nadzemním podlaží domu. Dne 29. 4. 2021 stavební úřad provedl kontrolní prohlídku, během níž zjistil, že dispozice [anonymizováno] je bez stavebních úprav oproti povolení k užívání z roku 1932 a dokumentaci dohledané v archivu