§ 4 zákon o vlastnictví bytů – Prohlášení vlastníka budovy
Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) · 72/1994 Sb. · Nemovitosti a stavební právo
Stručně: Paragraf 4 zákona o vlastnictví bytů stanovuje, že vlastník budovy musí sepsat prohlášení, kterým určí, které části budovy se stanou samostatnými jednotkami (byty, nebytové prostory) a které zůstanou společnými částmi domu. Toto prohlášení je klíčové pro vznik vlastnictví jednotek a musí splňovat přesně dané formální a obsahové náležitosti. (§ 4 zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, stav k 7. 10. 2026)
Klíčová fakta
(1) Vlastník budovy svým prohlášením (dále jen „prohlášení“) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm. h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. g)]. Prohlášení musí mít písemnou formu. Prohlášení je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě.
(2) Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat
a) označení budovy údaji podle katastru nemovitostí,3) číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení,
c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (§ 8 odst. 2),
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí,3)
f) práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek,
g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,
h) pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.
(3) K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.
Srozumitelný výklad
Co to znamená v praxi
- Vymezení jednotek a společných částí: Prohlášení jasně definuje, co je samostatná jednotka (např. byt) a co patří všem vlastníkům jednotek společně (např. chodby, střecha, základy).
- Základ pro katastr nemovitostí: Bez tohoto prohlášení nelze zapsat vlastnictví jednotlivých jednotek do katastru nemovitostí, protože je povinnou přílohou návrhu na vklad vlastnického práva k první jednotce.
- Určení podílů a pravidel: Prohlášení určuje, jaké spoluvlastnické podíly budou mít vlastníci jednotek na společných částech a stanovuje základní pravidla pro správu a financování údržby domu.
Na co si dát pozor
- Písemná forma a obsah: Prohlášení musí být vždy písemné a musí obsahovat všechny náležitosti uvedené v odstavci 2 (např. označení budovy, popis jednotek, určení společných částí, stanovení podílů, pravidla správy).
- Přílohy: K prohlášení je nutné přiložit půdorysy všech podlaží s vyznačením polohy jednotek a společných částí a údaji o podlahových plochách.
- Soulad se stavebním určením: Vymezení jednotek musí být v souladu se stavebním určením budovy.
Generováno z textu ustanovení, orientační – nenahrazuje radu advokáta.
Judikatura k § 4
Jak soudy aplikují § 4
Rozdělil-li vlastník domu své právo k domu (a pozemku) na vlastnické právo k jednotkám (v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 dle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., od 1. 1. 2014 dle § 1166 o. z.), jednotky již byly (podle tohoto prohlášení) zapsány do katastru nemovitostí a vlastnické právo k nim nabyly další osoby, nelze podle § 1167 o. z. toto prohlášení (i kdyby mělo vady) prohlásit za neplatné ani určit, že vlastnické právo dalších osob k jednotkám nevzniklo; není přitom významné, zda prohlášení vlastníka i …
Prohlášením vlastníka ze dne 6. 12. 2013 tehdejší spoluvlastníci budovy vymezili jednotky podle § 4 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále „zákon o vlastnictví bytů“).
Současně platí, že podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu právnímu důvodu užívání místností nelze jednostranně nadřazovat účel a právní důsledky tzv. prohlášení vlastníka budovy, i když toto je jako vymezení jednotek předpokladem vzniku vlastnictví jednotek (viz § 4 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. pro poměry do 31. 12. 2013, § 1166 o. z. pro poměry od 1. 1. 2014) a podkladem pro eventualitu jejich převodu; jinak řečeno prohlášení vlastníka není právním důvodem užívání jednotky a na jeho základě se nelze domáhat vyklizení jednotky či její části [srov. …
Související
§ 16 Použití nemovitostí ke zřízení účastnické sta (Vyhláška federálního ministerstva spojů,)§ 37a Označování jednotek čísly (Vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 357)§ 6 Sazba daně (Zákon, kterým se mění některé zákony v s)§ 5 SPRÁVA KATASTRU (Zákon České národní rady o katastru nemo)