8 C 88/2021-64 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se žalobou, doručenou zdejšímu soudu dne 26. 2. 2021, domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 494 128,35 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba objektu k bydlení [adresa], ul. [ulice], [obec a číslo] v k.ú. [obec], [územní celek] – zapsáno na [list vlastnictví], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Na základě nájemní smlouvy ze dne 13. 12. 1994 ve znění dodatků [číslo] byly žalované pronajaty nebytové prostory o celkové výměře 181,64 m2 Smlouva byla sjednána na dobu určitou do 13. 12. 2016. Dle smlouvy byla žalovaná povinna ke dni skončení nájmu předat žalobci vyklizené nebytové prostory ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Nesplnění povinnosti nebytové prostory vyklidit ke dni skončení nájmu a takto vyklizené řádně a včas předat smlouvou sankcionováno smluvní pokutou ve výši 3 % z ročního nájemného za každý započatý den prodlení. Celková výše ročního nájemného za rok 2016 činila částku ve výši 270 015,49 Kč. Žalovanou nebyla výše uvedená povinnost vyklidit nebytové prostory splněna, když – i přes přípis žalobce ze dne 30. 11. 2016 – ke dni 13. 12. 2016 nebytové prostory nevyklidil. Žalovaná nebytové prostory vyklidila až dne 29. 4. 2019. Žalobce touto žalobou požaduje po žalované smluvní pokutu za období od 1. 3. 2018 do 30. 4. 2018, která činí částku ve výši 494 128,35 Kč za 61 dnů prodlení (270 015,49 x 0,03 x 61 = 494 128,35 Kč). Žalovaná na svůj dluh ničeho neuhradila ani po zaslání předžalobní upomínky. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním, doručeným soudu dne 22. 6. 2021, tak, že žalobou uplatněný nárok neuznává, a to ani zčásti. Žalovaná nesporuje, že mezi stranami byla uzavřena nájemní smlouva, která již skončila vyklizením nebytových prostor, avšak sporuje již samotný základ nároku na zaplacení smluvní pokuty za nevyklizení nebytových prostor. V roce 2011 došlo na základě dohody smluvních stran dodatkem ke smlouvě k zúžení předmětu nájmu, avšak tuto skutečnost žalobce ve svých tvrzeních zejména nezohlednil a takto vypočítává smluvní pokutu z nesprávného základu. Žalovaná má za to, že žalobce při výpočtu smluvní pokuty vychází z výrazně vyššího nájemného a za větší rozsah nebytových prostor, na což však nemá právo a z takto nesprávně vypočteného nájemného vypočítal nesprávně i výši smluvní pokuty za nevyklizení nebytových prostor. Smluvní pokutu žalovaná neuznává již co do samotného základu pro její nemravnou a zcela nepřiměřenou výši. Dle smlouvy má smluvní pokuta činit 3 % z ročního nájemného za každý den tvrzeného prodlení s vyklizením nebytových prostor. Takové ujednání považuje žalovaná za neplatné pro naprosto nemravnou výši smluvní pokuty, a to s ohledem na naprostý nepoměr její výše a porušení povinnosti, ke které je vztažena, tedy k vyklizení nebytových prostor. Taková výše smluvní pokuty totiž značně převyšuje i nájemné, které žalovaná platila anebo i nájemné v obvyklé výši. Žalobcem koncipovaná smluvní pokuta představuje za rok 3,65 násobek ročního nájemného, což je částka zcela nepřiměřená v poměru k zajištění povinnosti vyklidit nebytové prostory a jednalo by se tak o bezdůvodné obohacení na straně žalobce. Žalovaná v době uzavírání smlouvy neměla jinou možnost, než smlouvu uzavřít, neboť jinak by nájem nebytových prostor nezískala, resp. nedošlo by k uzavření smlouvy s ní. Navrhuje zamítnutí žaloby. 3. Na toto vyjádření reagoval žalobce replikou ze dne 9. 7. 2021, doručenou soudu dne 12. 7. 2021. V této replice žalobce uvádí, že k přiměřenosti výše sjednané pokuty poukazuje na skutečnost, že nebytové prostory se nacházejí v ulici [ulice] [obec a číslo], tedy na místě nacházejícím se v samém jádru historického centra [obec], zapsaného na seznam světového dědictví UNESCO, v těsné blízkosti [anonymizována dvě slova], a tedy jednom z turisticky nejnavštěvovanějších míst České republiky. Z vysoké návštěvnosti žalovaná bezpochyby značně profitovala. Žalobce poukazuje na judikaturu (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 5. 2015, sp. zn. 33 Cdo 1017/2015 a usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 4. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3880/2010). Smluvní pokutu je nutné posuzovat dle konkrétních okolností daného případu a je třeba vycházet z účelu a funkce, kterou má smluvní pokuta plnit – tedy funkce preventivní, uhrazovací a sankční. Smluvní pokutou byla zajištěna povinnost žalované vyklidit předmět nájmu při skončení nájemního vztahu. Je tedy zřejmé, že přiměřenost smluvní pokuty primárně nelze poměřovat ve vztahu k výši sjednaného nájemného, a to už jen z toho důvodu, že smluvní pokutou nebyla zajištěna povinnost platit nájemné. Právě povinnost vyklidit předmět nájmu je v daném případě klíčová, neboť povinnost předmětné nebytové prostory vyklidit je z pohledu žalobce nejzásadnější. [ulice] patří bezesporu k turisticky nejfrekventovanějším lokalitám v ČR. Na základě toho lze dovodit nepopiratelnou lukrativnost předmětu nájmu. Žalovaná i přes výši smluvní pokuty předmětné nebytové prostory řádně nevyklidila a do dne 29. 4. 2019 v nebytových prostorech provozovala restauraci. S ohledem na poměr lukrativnosti předmětu nájmu a výše smluvní pokuty je z jednání žalované zřejmé, že smluvní pokuta nebyla nepřiměřená, ale dokonce nedostatečná. Její preventivní funkce ani v této výši nebylo dosaženo. Žalovaná musela být s výší denní sazby smluvní pokuty při jejím sjednávání srozuměna, věděla, že odpovídá potřebě zajistit včasné vyklizení vysoce navštěvovaných nebytových prostor, které jsou jako předmět pronájmu za účelem podnikatelské činnosti velmi lukrativním místem. Žalobce také zdůrazňuje zásadu pacta sunt servanda, jež ovládá soukromoprávní vztahy. 4. Dne 22. 11. 2021 bylo dle § 101 odst. 3 o.s.ř. jednáno v nepřítomnosti žalované. 5. Soud provedl dokazování listinnými důkazy. 6. Z informace o pozemku bylo zjištěno, že předmětná nemovitost, pozemek parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba objektu k bydlení [adresa], ul. [ulice], [obec a číslo] v k.ú. [obec], obec Praha – zapsáno na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, je ve vlastnictví žalobce. 7. Z nájemní smlouvy s šesti dodatky bylo zjištěno, že smlouva byla uzavřena mezi právním předchůdcem žalobce, Bytovým podnikem [obec a číslo] – státním podnikem (dodatky uzavírány již s žalobcem) v likvidaci a žalovanou pod tehdejším názvem U [právnická osoba] dne 13. 12. 1994 s účinností od 1. 12. 1994. Předmětem nájmu jsou nebytové prostory v době [adresa], ulice [ulice a číslo] v [obec a číslo]. Účelem smlouvy bylo zajistit využití nebytových prostor prostřednictvím činnosti žalované, která v nich bude provozovat restaurační zařízení a s tím spojené administrativní činnosti. Ke dni skončení nájmu je nájemce povinen předat pronajímateli nebytové prostory vyklizené a ve stavu způsobilém užívání s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Nesplnění této povinnosti je sankcionováno smluvní pokutou ve výši 3 % z ročního nájemného, minimálně však 3 000 Kč za každý započatý den prodlení (toto ustanovení smlouvy nabylo účinnosti ke dni 1. 3. 1997). Pronajímatel je oprávněn jednostranně upravit výměrem nájemného každoročně výši nájemného o částku odpovídající roční míře inflace oficiálně vzkázané za běžný rok ČSÚ. Počínaje rokem 2002 bude výše nájemného každoročně upravena vždy o částku odpovídající usnesením rady ZHMP stanovené míře valorizace nájemní smlouvy v daném roce, maximálně však odpovídající roční míře inflace oficiálně vykázané za běžný rok ČSÚ. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 13. 12. 2016. 8. Z výpočtového listu platného od května 2016 bylo zjištěno, že za nájemné měla žalovaná platit celkem 22 501 Kč měsíčně. 9. Z upozornění na skončení nájemních smluv ze dne 30. 11. 2016 bylo zjištěno, že žalobce žalovanou písemně upozornil, že nájemní smlouva ze dne 13. 12. 1994 ve znění dodatků, zanikla ke dni 13. 12. 2016. Žalobce žádá, aby ke dni 13. 12. 2016 byly vyklizené předměty nájmu předány žalobci zastoupenému správní [právnická osoba] a.s. Nestane-li se tak, je žalobce oprávněn požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši 3 % z roční výše nájemného, nejméně však 3 000 Kč za každý, byť jen započatý den prodlení. 10. Z výzev k vyklizení nebytových prostor ze dne 23. 1. 2017 a 6. 2. 2017 bylo zjištěno, že žalobce a právní zástupce žalobce vyzývali žalovanou k vyklizení a předání nebytových prostor s tím, že v opačném případě bude věc řešena soudní cestou. 11. Z hlášení volného nebytového prostoru a protokolu o převzetí volného nebytového prostoru bylo zjištěno, že žalovaná nebytové prostory žalobci, resp. správcovské společnosti předala dne 29. 4. 2019. 12. Ze zpětvzetí žaloby adresované Obvodnímu soudu pro Prahu 1 ke sp. zn. 27 C 31/2017 bylo zjištěno, že dne 31. 7. 2019 žalovaná vyklidila všechny své předměty, které se nacházely v předmětu nájmu. S ohledem na to žalobce