11 C 12/2021-272 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala na žalovaném zaplacení částky 400 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z titulu smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku ze dne [datum]. Žalobu odůvodnila tím, že na základě této smlouvy se žalobkyně zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby měl žalovaný jako zájemce možnost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí ve vlastnictví [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], a to parcely p.č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba budovy [adresa] (rod. dům), parcely p. [číslo] (ostatní plocha), parcely p. [číslo] (zahrada), vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] (dále též jen„ předmětné nemovitosti“). Na základě činnosti žalobkyně byla mezi žalovaným jako kupujícím a paní [jméno] [příjmení] jako prodávajícím dne [datum] uzavřena kupní smlouva o převodu předmětných nemovitostí. V souladu se smlouvou o zprostředkování tak žalobkyni vznikl nárok na zaplacení sjednané odměny ve výši 400 000 Kč, kterou byl žalovaný povinen uhradit ke dni [datum]. 2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] žalobou uplatněný nárok neuznal a ke své obraně uvedl, že s žalovaným jednala výlučně paní [jméno] [příjmení], [datum narození], aniž by předložila jakékoliv zmocnění ze strany žalobkyně. Její jednání je v rozporu s elementárními zásadami slušnosti a poctivosti, v rozporu s dobrými mravy, a nenaplňuje požadovaný standard chování realitního zprostředkovatele. [příjmení] [příjmení] oslovila žalovaného, že mu zprostředkuje koupi předmětných nemovitostí, jakož i zařídí hypoteční úvěr k úhradě kupní ceny 3 000 000 Kč, i když jí sdělil, že má malé příjmy. [příjmení] [příjmení] žalovaného opakovaně naváděla k tomu, aby si u svého zaměstnavatele opatřil zfalšované výplatnice s vyšší mzdou, než kterou reálně pobíral, s tím obtěžovala též zaměstnavatele žalovaného. Dne [datum] zaslala žalovanému v e-mailu výplatní pásky, které si měl žalovaný u svého zaměstnavatele opatřit. Dne [datum] mu zaslala nejméně 35 zpráv, aniž by reagoval, situace se opakovala dne [datum], ve zprávách je žalovanému opakovaně vyhrožováno a je na něj činěn nátlak, aby spáchal úvěrový podvod. Žalovaný byl při uzavření smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku uveden v omyl a byl podveden, neboť paní [příjmení] předložila žalovanému dvě vyhotovení uvedené smlouvy s tím, že se jedná o tytéž smlouvy, avšak jednalo se o dvě různá znění. Žalovaný podepsal smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku dne [datum] v [obec], nikoliv dne [datum] v [obec] Smlouvy byly podepsány mimo obchodní prostory žalobkyně, takže na ně dopadá úprava § 1820 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ“), přičemž nebyly ze strany žalobkyně naplněny povinnosti, které OZ stanoví na ochranu spotřebitele. Žalovaný nebyl poučen o postupu pro uplatnění práva na odstoupení, nebyl mu poskytnut formulář pro odstoupení od smluv, nebyl mu sdělen údaj o existenci, způsobu a podmínkách mimosoudního vyřizování stížností spotřebitelů. Obě znění smluv o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku jsou velmi zmatená, neurčitá a neprofesionální, jsou nesrozumitelné. Není zřejmé, čí vůle je smlouvami projevena, pročež jde o zdánlivé právní jednání, a to zejména v části týkající se provize. Dále žalovaný namítl neplatnost smluv dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ ZRZ“), neboť žalobkyně do [datum] nedisponovala živnostenským oprávněním k provozování realitního zprostředkování, smlouvy neobsahují povinné náležitosti dle § 10 odst. 1 ZRZ, pročež jsou dle § 10 odst. 3 ZRZ neplatné, žalobkyně nejednala profesionálně a odborně, žalobkyně není a nebyla plátcem DPH, ani z jedné ze smluv není srozumitelné, kdy měla být provize splatná, a dále sjednat zálohu na provizi ve stejné výši, v jaké je sjednána provize, je vyloučeno dle § 19 odst. 3 ZRZ. Žalovaný dále namítl, že výzva k úhradě provize ze dne [datum] obsahuje kopii vlastnoručního podpisu [anonymizováno] [příjmení], který je však zjevně nakopírovaný z dohody o úschově, kterou uzavřel s žalovaným a paní [jméno] [příjmení] v souvislosti s úschovou kupní ceny za předmětné nemovitosti dne [datum]. Žalovaný dne [datum] uzavřel se [jméno] [příjmení] kupní smlouvu na převod předmětných nemovitostí, dne [datum] uzavřel se [jméno] [příjmení] dohodu o zániku této kupní smlouvy z důvodu nemožnosti žalovaného uhradit kupní cenu, čímž došlo i k zániku dohody o úschově. 3. Žalobkyně v replice ze dne [datum] uvedla, že SMS zprávy a e-mailové zprávy předložené žalovaným jsou vytrženy z kontextu, neobsahují odpovědi žalovaného. Ke komunikaci, jednání o transakci a jejímu financování se bude schopna vyjádřit paní [příjmení], jejíž svědecký výslech žalobkyně navrhla. Existence dvou znění smluv o výhradním zprostředkování koupě nemovitosti je dána tím, že v první fázi projevil žalovaný zájem o koupi nemovitosti za cenu 3 500 000 Kč, následně došlo přičiněním žalobkyně ke snížení kupní ceny na 3 000 000 Kč, přičemž současně došlo k dohodě, že provize žalobkyně bude navýšena na 400 000 Kč. V souladu s vůlí stran je smlouva o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí, kde je uvedena výše provize 400 000 Kč. [příjmení] [příjmení] byla žalobkyní zmocněna k podpisu smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí, plná moc byla žalovanému předložena. Nemovitosti v k. ú. Slavíč předmětem smlouvy nebyly – tato část věty je překlepem, resp. částí, která ve smlouvě administrativním pochybením zůstala z obecného vzoru. Žalobkyně zpochybnila neplatnost smlouvy dle § 10 odst. 1 ZRZ, neboť označení předmětu převodu bylo ve smlouvě obsaženo, výše kupní ceny byla jasně sjednána a o její výši není mezi stranami pochybností, jakož i výše provize byla sjednána. I v případě rozporu mezi výší provize ve dvou konkurujících si zněních smlouvy, provize sjednána byla. Ani případný rozpor znění smlouvy s § 19 odst. 3 ZRZ nezakládá její neplatnost. Ze strany žalobkyně se nejednalo o snahu zajistit falešné výplatnice, ale o snahu uvést stav ohledně příjmů žalovaného do souladu se skutečným stavem, neboť žalovaný měl mimo oficiální mzdy od zaměstnavatele pobírat také finanční prostředky neoficiální cestou. [obec] nemovitosti řešila celá rodina žalovaného. Žalovaný byl schopen financovat koupi nemovitosti, neboť prohlásil příjem ve výši 65 000 Kč. Otec žalovaného přesvědčil paní [příjmení], aby od kupní smlouvy odstoupila, aby se žalovaný vyhnul nutnosti hradit provizi realitní kanceláře, čímž se zabývala i [stát. instituce]. 4. Při jednání konaném dne [datum] žalobkyně uvedla, že datum [datum] do smlouvy dopsala paní [jméno] [příjmení], jelikož očekávala toho dne, že dojde k podpisu, ale k němu došlo až [datum], jak je uvedeno v ověřovací doložce. 5. V podání ze dne [datum] žalobkyně ke své žalobě doplnila, že paní [příjmení] se s žalovaným setkala v [obec] opakovaně, jednak dne [datum] v prostorách vestibulu hlavního nádraží, kdy došlo k podpisu smlouvy o výhradním zprostředkování žalovaným. Smlouva byla předtím podepsána ze strany žalobkyně jednatelem, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], paní [příjmení] ji s sebou přinesla již podepsanou. [příjmení] [příjmení] se s žalovaným setkala znovu v [obec] dne [datum], kdy účelem schůzky bylo zejména řešení úvěrového financování částky 400 000 Kč, dostavili se na poštu, kde došlo k ověření podpisů na větším množství listin, vč. smlouvy o výhradním zprostředkování, kdy paní [příjmení] uznala podpis za vlastní omylem, v důsledku množství listin, které byly podepisovány. Dne [datum] došlo k další schůzce paní [příjmení] s žalovaným v [obec], kdy došlo k podpisu kupní smlouvy a smlouvy o úschově žalovaným a k vložení mzdy na bankovní účet žalovaného. K další schůzce mělo dojít [datum], avšak žalovaný se nedostavil. Kupní smlouva byla mezi stranami sjednána tak, že kupní cena nemovitostí měla být uhrazena žalovaným z vlastních prostředků, z hypotečního úvěru měla být hrazena částka odpovídající provizi žalobkyně ve výši 400 000 Kč. Žalovaný by na úvěr dosáhl i s nižšími příjmy, než které tvrdil. 6. V podání ze dne [datum] žalovaný ke své obraně doplnil, že mezi stranami neproběhlo jednání o změně výše kupní ceny, nikdy nebyla sjednána cena 3 500 000 Kč, došlo k podpisu dvou rozdílných znění smluv s kupní cenou 3 000 000 Kč. [příjmení] [příjmení] měla souhlasit, že kupní cena bude snížena na 2 950 000 Kč + 10 % z kupní ceny jako odměna, žalobkyni tedy měla náležet provize 295 000 Kč, nikoli 400 000 Kč. V dohodě o úschově ze dne [datum], je sjednáno, že částka 50 000 Kč má být vyplacena na účet žalobkyně č. [bankovní účet], žalobkyně tak měla v úmyslu pro sebe získat provizi ve výši 450 000 Kč za prodej nemovitostí, jejichž kupní cena byla 3 000 000 Kč, tedy více než 15 %, což je provize v rozporu s dobrými mravy. Ža