12 C 101/2020-271 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou, doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 10 dne [datum], domáhala určení neplatnosti výpovědi Smlouvy o nájmu nemovitostí číslo [rok] [spisová značka], uzavřené dne 14. 11. 2011 mezi [anonymizována čtyři slova], [ulice] odborná škola a [právnická osoba], jakožto právním předchůdcem žalobkyně, a žalovanou. Svůj návrh odůvodnila tím, že mezi žalobkyní (resp. jejím právním předchůdcem - [anonymizována tři slova], [ulice] odborná škola a [právnická osoba]), jakožto nájemcem, a žalovanou, jakožto pronajímatelem, byla dne [datum] uzavřena Smlouva o nájmu nemovitostí č. [rok] [spisová značka], jejímž předmětem je nájem budovy [adresa], který je součástí pozemku p. [číslo] pozemku [parcelní číslo], vše v [katastrální uzemí], obec Praha. Dne [datum] byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy (datovaná [datum]), která uváděla jako výpovědní důvod hrubé porušení povinností nájemce vůči pronajímateli spočívající v zanedbání běžné údržby předmětu nájmu. Žalobkyně vyhodnotila výpověď nájemní smlouvy jako zjevně nedůvodnou, a proto dne [datum] odeslala žalované písemné námitky proti její oprávněnosti, žalovaná však na námitky žalobkyně žádným způsobem nereagovala. Žalobkyně odmítla tvrzení žalované, že by po dobu nájmu jakkoli zanedbávala běžnou údržbu předmětu nájmu, naopak žalovaná měla již delší dobu zájem nájemní vztah ukončit a pro tento krok účelově hledala záminku. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že problematika stavu předmětu nájmu byla mezi účastníky řešena, když ze strany žalobkyně byl namítán havarijní stav předmětu nájmu. Z pohledu žalované však bylo vedle posouzení, zda je předmět nájmu opravdu ve špatném stavu, potřeba zjistit rovněž rozsah a míru tohoto stavu a dále z jakého důvodu se předmět nájmu do takového stavu dostal. Předmět nájmu byl totiž od roku 2011 pronajat žalobkyni (resp. jejímu právnímu předchůdci), která měla povinnost o předmět nájmu řádně pečovat. Za tímto účelem nechala žalovaná v srpnu 2019 zpracovat znalecký posudek [číslo] od Ing. [jméno] [příjmení], CSc. a na základě posudku bylo zjištěno, že špatný stav předmětu nájmu vznikl v důsledku dlouhodobého a systematického zanedbání povinností ze strany žalobkyně. Znalecký posudek dle žalované jasně uvádí, jaké opravy a údržba měly být prováděny a s jakou frekvencí a na základě stavu předmětu nájmu dochází k nezpochybnitelnému závěru, že takové nutné servisní úkony prováděny nebyly. Pokud by žalobkyně prováděla opravy a údržbu předmětu nájmu řádně a havarijní stav oken by tedy byl způsoben jinými vnějšími vlivy nesouvisejícími s porušením smlouvy ze strany žalobkyně, očekávala žalovaná, že ze strany žalobkyně dojde k uvedení provedených oprav či pravidelně prováděných servisních prací. I z podané žaloby podle žalované vyplývá, že řádné opravy a údržba předmětu nájmu nebyla ze strany žalobkyně prováděna ani v minimálním rozsahu a podaná výpověď je tedy důvodná a platná. Dle předávacího protokolu byl předmět nájmu způsobilý k provozu školského zařízení, s ohledem na dobu trvání nájemní smlouvy mezi žalobkyní a žalovanou a absenci jakékoli údržby a oprav výplní ze strany žalobkyně bylo dle žalované zcela zřejmé, že za současný havarijní stav dřevěných výplní okenních otvorů je zodpovědná žalobkyně. 3. V podání ze dne [datum] žalovaná podala návrh na vyklizení předmětné budovy s tím, že žalobkyně dosud budovu nevyklidila a nepředala zpět žalované. Podle žalované platí, že vypovědět lze pouze platně uzavřenou a účinnou smlouvu, přičemž z dodatků k nájemní smlouvě podle žalované vyplývá, že nájem dle této smlouvy skončil v souladu s ustanovením dodatku [číslo] ke dni [datum]. Dle dodatku [číslo] k Nájemní smlouvě mělo dojít k prodloužení doby trvání účinnosti nájemní smlouvy až do [datum], tento dodatek [číslo] však byl podepsán až [datum], tedy v době, kdy již byl nájemní vztah ukončen a nemohl být dále jakýmkoli dodatkem prodloužen. Vzhledem k výše uvedenému žalovaná uzavřela, že nájemní smlouva zanikla nejpozději dne [datum] a nová nájemní smlouva mezi stranami nikdy uzavřena nebyla. <b>4. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků, jednak na základě provedených důkazů.</b> 5. Mezi účastníky bylo učiněno nesporným, že dne [datum] uzavřely Smlouvu o nájmu nemovitostí č. [rok] [spisová značka], jejímž předmětem je nájem budovy [adresa], který je součástí pozemku p. [číslo] pozemku [parcelní číslo], vše v [katastrální uzemí], obec Praha (dále jen„ nájemní smlouva“). Předmětné nemovitosti byly přebírány kompletně zrekonstruované, včetně oken. Dne [datum] byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy (datovaná [datum]), jejímž důvodem bylo hrubé porušení povinností nájemce vůči pronajímateli spočívající v zanedbání běžné údržby předmětu nájmu. Spornými skutečnostmi mezi účastníky však zůstala otázka trvání nájemního vztahu ke dni podání výpovědi, otázka řádného učinění hmotněprávního úkonu výpovědi a řádné specifikace i oprávněnosti výpovědního důvodu. 6. Soud konstatoval rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10, vydaný dne 30. 11. 2021 pod č. j. [číslo jednací], týkající se nemovitostí žalované, která uzavřela nájemní smlouvu nebytových prostor [datum] a žalobkyně požadovala, aby soud určil neplatnost výpovědi ze dne [datum] pro zanedbání běžné údržby předmětu nájmu na adrese [adresa žalobkyně], kdy soud určil, že výpověď nájemní smlouvy je neplatná a zamítl vzájemný návrh žalované, kterým požadovala, aby žalovaná nemovitosti vyklidila a do 15 dnů od právní moci rozsudku předala předmětné budovy. 7. Soud konstatoval protokol o místním šetření ze dne [datum], jehož se zúčastnili účastníci se svými právními zástupci, kdy na místě osobně přítomná soudkyně neshledala žádné viditelné vady oken, která shlížela, žádné závady, nedostatečnou údržbu či jiné nevhodné zacházení s okny, respektive na konkrétní vady konkrétních oken neupozornil ani právní zástupce žalované při místním šetření. Naopak bylo zřejmé, že na dvorku u domu, kde jsou umístěny prostory mateřské školky, jsou ze strany žalované jako pronajímatele neudržované prostory, v případě vchodu do mateřské školky, kde není udržovaná fasáda domu, avšak tyto prostory nejsou předmětem tohoto sporu. 8. Z kopie smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] vč. dodatku [číslo] ze dne [datum] se podává, že se jedná o pronájem vedlejších budov k předmětné nemovitosti dle tohoto sporu, kdy sporná věc je vedena u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. V článku II. odst. 2.3 dodatku [číslo] je uvedeno, že se strany dohodly v termínu do [datum] uzavřít smlouvu o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav, přičemž závazek k výzvě na uzavření předmětné smlouvy měly obě strany. 9. Ze smlouvy o nájmu nemovitostí číslo [rok] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí], vč. dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] vzal soud za prokázané, že smlouva byla uzavřena mezi žalobkyní jako nájemcem, a žalovanou jako pronajímatelem, k pronájmu budovy [adresa] umístěné na parc. [číslo] na pozemku [číslo] vše v ulici [ulice a číslo], v [katastrální uzemí], [obec a číslo]. V článku II. odst. 2.4 dodatku [číslo] se smluvní strany dohodly, že pokud nebudou nezbytné opravy (specifikované v odst. 2.2) realizovány v souladu s tímto dodatkem a dodatkem [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], bude ustanovení odst. 2.1 tohoto dodatku bez náhrady zrušeno a nájemce nebude oprávněn z tohoto titulu požadovat na pronajímateli náhradu vynaložených nákladů či vzniklé škody, přičemž v odst. 2.1 bylo stanoveno, že se strany dohodly na prodloužení doby nájmu do [datum]. V případě, že by neměl být dodatek [číslo] se smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] nedílnou součástí dodatku [číslo] ze dne [datum] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], pak by nebyl naplněn článek II. odst. 2.4, kdy by žalobkyně jako nájemce nebyla oprávněna požadovat po žalované, jako pronajímateli, náhradu vynaložených nákladů či vzniklé škody, přičemž oba dodatky [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] a dodatek [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] byly uzavřeny smluvními stranami ve stejný den, a to ze strany žalobkyně jako nájemce [datum] a ze strany žalované jako pronajímatele dne [datum]. 10. Ze smlouvy o postoupení nájemní smlouvy ze dne [datum], soud ověřil, že tato byla uzavřena mezi právním předchůdcem žalobkyně ([anonymizována dvě slova] – [anonymizováno] a [právnická osoba]) jako původním nájemcem, žalobkyní jako novým nájemcem, a žalovanou jako pronajímatelem, a to dne [datum], podepsána všemi třemi stranami. V článku I. odst. 1.2 je uvedeno, že pronajímatel a původní nájemce učinili nesporným, že nájemní smlouva je platná a účinná a není dán žádný důvod k jejímu ukončení a podle článku II. odst. 2.3 je uvedeno, že pronajímatel s postoupením nájemní smlouvy bez výhrad souhlasí. 11. Ze sta