9 C 310/2021-38 — Obvodní soud pro Prahu 10

1.Žalobkyně se jakožto nájemce bytové jednotky [číslo] umístěné v bytovém domě v ulici [ulice a číslo], zapsané na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, katastrální pracoviště Praha (dále jen byt) žalobou podanou dne 21.9.2021 domáhala, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu daná jí dne 29.7.2021 žalovanou jakožto vlastníkem bytu a pronajímatelem dle smlouvy o nájmu bytu z 15.10.2020 odůvodněná provedením rekonstrukce kuchyně bez souhlasu žalobkyně, není oprávněná. Žalobkyně rekonstrukci bytu neprováděla, pouze vyměnila horní zámek u vstupních dveří, neboť k němu neměla klíč, doplnila izolační lištu mezi zeď a kuchyňskou linku proti zatékání vody a instalovala azbestovou desku k plynovému sporáku, aby při vaření olej nestříkal na zeď. Na námitky podané proti výpovědi žalobkyně nereagovala. 2.Žalovaná se k podané žalobě nevyjádřila a k soudnímu jednání bez řádné omluvy nedostavila, proto soud jednal podle § 101 odst. 3 o.s.ř. v její nepřítomnosti. 3.Po stránce skutkové dospěl soud k těmto pro rozhodnutí významným zjištěním: 4.Z informace z katastru nemovitostí plyne, že vlastníkem bytu je žalovaná. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 15.10.2020 vyplývá, že uvedeného dne uzavřeli účastníci řízení smlouvu o nájmu bytu [číslo] umístěného v bytovém domě v ulici [ulice a číslo], zapsané na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha za nájemné ve výši 6 000 Kč měsíčně splatné ke každému 22. dni v běžném měsíci na dobu do 15.10.2025 (nájemní smlouva). V č.l. 5 [číslo] smlouvy bylo sjednáno, že je žalobkyně povinna udržovat svým nákladem předmět nájmu v čistém a uživatelném stavu, zejména je povinna provádět samostatně na své náklady běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Dle č.l. 5 [číslo] smlouvy žalobkyně v bytě není oprávněna provádět stavební úpravy ani jiné změny, a to ani na svůj náklad, v případě porušení této povinnosti, je žalovaná oprávněna požadovat, aby žalobkyně provedené úpravy a změny bez odkladu odstranila. Přípisem z 25.7.2021 žalovaná žalobkyni vypověděla nájemní smlouvu v tříměsíční výpověďní lhůtě od doručení s odůvodněním, že žalobkyně provedla bez souhlasu žalované rekonstrukci kuchyně. [ulice] úpravy v bytě ani rekonstrukce kuchyně nebyly v řízení prokázány. Na výpovědi je rukou dopsáno, že byla doručena dne 29.7.2021. Přípisem z 18.8.2021 odeslaným dne 18.8.2021 (přípis, podací arch) žalobkyně vznesla proti výpovědi námitky. Popřela, že by v kuchyni provedla úpravy a vyjádřila přesvědčení, že je výpověď neplatná pro neurčitost. 5.Soud tak po provedeném dokazování dospěl k závěru, že pro právní posouzení věci je rozhodné, že žalovaná je vlastníkem bytu užívaného na základě nájemní smlouvy žalobkyní. Žalovaná dala žalobkyni dne 29.7.2021 výpověď odůvodněnou stavebními úpravami, jejichž existence nebyla v řízení prokázána. Přípisem z 18.8.2021 vznesla žalobkyně proti výpovědi námitky. 6.Pokud jde o hmotněprávní posouzení věci, podle § 2286 odst. 1 z.č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) platí, že nájem bytu zanikne písemnou výpovědí. Podle § 2288 a 2291 o.z. může pronajímatel vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně, a to podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. v tříměsíční výpověďní lhůtě, jestliže nájemce porušuje hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, jinak se k výpovědi nepřihlíží. (§ 2291 odst. 2 o.z.). Pronajímatel ve výpovědi uvede, zda jde o výpověď s výpovědní lhůtou nebo bez výpovědní lhůty a poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286 odst. 2 o.z.) ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď nájemci došla (§ 2290 o.z.), jinak je výpověď neplatná (§ 2286 o.z.). Podle ustanovení § 2286 o.z. písemná výpověď pronajímatele musí nájemci dojít. 7.Základním předpokladem platnosti výpovědi je však existence nájemního vztahu mezi účastníky. Proto se soud nejdříve zabýval otázkou věcné legitimace účastníků předmětného řízení. Pokud jde o žalovanou, soud na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že tato, jakožto vlastník domu ve kterém se byt nachází, a pronajímatelka tohoto bytu, je aktivně legitimována k podání výpovědi z nájmu bytu a předmětné žaloby. Rovněž v případě žalobkyně dospěl soud k závěru, že tato je ve sporu věcně legitimována. Na základě zjištěných skutečností žalobkyni vzniklo dle ustanovení § 2201 o.z. právo nájmu bytu. V řízení bylo dále prokázáno, že žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu bytu. Písemná výpověď má všechny náležitosti platného jednostranného právního úkonu, včetně uvedení výpověďní lhůty v souladu s § 2291 o.z. a je v ní dostatečně určitě vymezen i její důvod a poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a podat žalobu na přezkoumání její oprávněnosti. V řízení však nebylo prokázáno, že by byl naplněn uvedený výpověďní důvod (nepovolené stavební úpravy v kuchyni). Lištu instalovanou mezi kuchyňskou zeď, azbestovou desku instalovanou ke zdi za sporák i vyměněný horní zámek lze snadno od bytu oddělit. Instalace lišty, azbestové desky ani výměna horního zámku nezasahují do stavebních konstrukcí, nemění povahu bytu a nepředstavují stavební úpravu ani rekonstrukci, pouze úpravu zařízení bytu sloužící k zachování bytu a jeho udržení ve stavu způsobilém k užívání ke smluvenému účelu, tedy bydlení, pro který je určen. Žalobkyně podala proti výpovědi podle § 2296 odst. 2 o.z. námitky a v zákonné dvouměsíční lhůtě dle § 2290 o.z. žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Důvodné žalobě soud v plném rozsahu vyhověl. 8.O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle ust. §142 odst.1 osř., neboť žalobkyně měla ve věci plný úspěch. Žalobkyně tak má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Její náklady jsou tvořeny částkou 2000 Kč za zaplacený soudní poplatek a dále odměnou advokáta vypočtenou dle vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 5 000 Kč (převzetí věci, účast u jednání dne 23.2.2022), 2x náhradou hotových výdajů advokáta stanovených paušální částkou 300 Kč k úkonu dle vyhl. č.177/1996 Sb. tj. 600 Kč, s připočtením 21% DPH dle ust. §137 odst. 3 o.s.ř. Celkem činí náklady řízení žalobce částku 8 776 Kč.