17 C 302/2023-136 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se domáhala na žalovaných zaplacení částky 38 136,66 Kč s příslušenstvím a doručení vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění související s užíváním bytové jednotky o velikosti , Anonymizováno, , nacházející se v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu č. p. 1606 postaveného na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , („bytová jednotka“ nebo „byt“), za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022, a za dobu od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023 (v průběhu řízení došlo k rozšíření žaloby z původně požadovaných 38 132,68 Kč v návaznosti na nové vyúčtování zaslané v průběhu řízení, a dále k rozšíření požadavku na zaslání vyúčtování o vyúčtování za dobu od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023). Žalobkyně uvedla, že s žalovanými uzavřela dne 27. 6. 2022 nájemní smlouvu, kterou se jí zavázali pronajmout bytovou jednotku a žalobkyně se zavázala platit nájemné 14 500 Kč a zálohy na služby 3 500 Kč měsíčně. Smlouva byla sjednána na dobu od 1. 7. 2022 do 30. 6. 2023. Součástí smlouvy bylo ujednání o jistotě ve výši 25 000 Kč, kterou žalobkyně zaplatila. Stejně tak platila řádně a včas nájemné a zálohy na služby. Emailem ze dne 29. 1. 2023 vypověděla žalobkyně nájemní smlouvu ke dni 31. 3. 2023 z důvodu svého stěhování do , adresa, za výkonem zaměstnání. Nájemní smlouva jí umožňovala podat výpověď bez udání důvodů s dvouměsíční výpovědní dobou. Žalobkyně žalovaným navrhovala, že jim jako kompromis zaplatí nájemné za únor 2023, přičemž by byt předala na konci ledna 2023. Na tento návrh žalovaní nepřistoupili a požadovali též odstupné 25 000 Kč, které bylo sjednáno ve smlouvě, s tím zase nesouhlasila žalobkyně. V návaznosti na výpověď žalovaní potvrdili, že nájem bude ukončen 31. 3. 2023 a informovali, že ke skončení nájmu bude sepsán předávací protokol. Žalobkyně zprávou zaslanou 30. 3. 2023 navrhla předání bytu ve stanoveném termínu k datu ukončení nájmu 31. 3. 2023, avšak žalovaný jí na to téhož večera sdělil, že bude mimo Prahu. K předání bytu nemohlo dojít bez součinnosti žalovaných, neboť o předání měl být sepsán písemný protokol. Od 1. 4. 2023 se žalobkyně v bytě nadále nezdržovala a nájem považovala za ukončený. Zaviněním žalovaných došlo k předání bytu až 14. 4. 2023. Byt byl předán bez závad. Dle vyúčtování od 27. 6. 2022 do 14. 4. 2023 (resp. do 30. 4. 2023 podle podkladů) vznikl žalobkyni přeplatek v částce 9 433,92 Kč (následně byla výše neuhrazeného přeplatku upravena v důsledku vyúčtování ze dne 23. 10. 2023 na částku 9 437,9 Kč), který si žalovaní započetli na neexistují pohledávky vůči žalobkyni (nájemné 6 766,67 Kč za dobu od 1. 4. 2023 do 14. 4. 2023 a 968 Kč náklady na vypracování mimořádného vyúčtování). Výsledný rozdíl 1 701,24 Kč zaslali žalobkyni na účet. Tento zápočet shledává žalobkyně neplatným, proto zaúčtovala uvedenou částku na vrácení části dlužné jistoty, tedy na nejstarší pohledávku. Platba nebyla nijak označena, pouze byl uveden variabilní symbol z předžalobní výzvy žalobkyně. Žalobkyně tak uplatňuje nárok na vrácení zbývající části jistoty 23 298,76 Kč s obvyklým úrokem ve výši 5,8 % (dle úrokové sazby poskytnutých úvěrů domácnostem v červnu 2022). Žalovaní celou jistotu započetli na odstupné, které však dle žalobkyně nemohlo být platně sjednáno, neboť zkracuje nájemcova práva a je v rozporu s § 2254 odst. 1 o.z., tj. s limitací výše jistoty a smluvní pokuty trojnásobkem měsíčního nájemného, neboť částky ve smlouvě takto stanovené v souhrnu přesahují částku 60 000 Kč, která zjevně překračuje zákonný limit. I přes veškeré vznesené námitky proti vyúčtování je vyúčtování nadále vadné a navíc opožděné. Žalobkyně proto požaduje za pozdní dodání vyúčtování za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 pokutu 50 Kč denně dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., v celkové výši 5 400 Kč, a to za období prodlení žalovaných s tímto vyúčtováním od 1. 5. 2023 do 16. 8. 2023. Vyúčtování mělo být dodáno nejpozději 30. 4. 2023. Počátek prvního zúčtovacího období byl určen žalovanými na 1. 7. 2022 (konec 31. 12. 2022) po podpisu nájemní smlouvy (v ní ujednání o zúčtovacích obdobích absentovalo). Navazující zúčtovací období počalo běžet 1. 1. 2023. Žalobkyně toto určení akceptovala. O vymezení zúčtovacích období svědčí i omluvné zprávy žalovaných a jejich právní zástupkyně za zpoždění vyúčtování. V neposlední řadě požaduje žalobkyně částku 9 437,90 Kč, která představuje přeplatek z vyúčtování z 23. 10. 2023, jež jí žalovaní nezaplatili. S ohledem na vady vyúčtování požaduje žalobkyně doručit vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a související plnění s užíváním bytové jednotky, a to za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a za období od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023.2. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Uvedli, že již na prohlídce bytu 1. žalovaný žalobkyni sdělil, že je pro ně klíčová dlouhodobost pronájmu bytové jednotky. Žalobkyně uvedla, že plánuje zůstat v Praze minimálně tři roky kvůli koncipientské praxi. Později se však ukázalo, že už tehdy patrně zvažovala práci v , adresa, , což však měla uvést a pravděpodobně by nájem nezískala. Svým jednáním uvedla žalované v omyl během předsmluvní komunikace. Sjednané odstupné považují žalovaní za výhodné pro obě strany. Nájemce mohl kdykoliv bez uvedení důvodů odejít s dvouměsíční výpovědní lhůtou, což by jinak smlouva o nájmu bytu na dobu určitou neumožňovala, a pronajímatel měl kompenzaci za dobu hledání nového nájemce, které obvykle trvalo cca měsíc a půl. Pokud by smlouva byla přesně dle zákonné dikce žalobkyně by musela zůstat v nájmu celý rok nebo alespoň tři měsíce s prokázáním zvláštního důvodu. Sjednané odstupné ve výši cca jeden a půl násobku nájemného včetně služeb není přemrštěné a je vyvážené zkrácením výpovědní doby na dva měsíce. Žalovaní proto nepovažují ustanovení v rámci okolností věci za nepřiměřené. Žalobkyně přiznala, že si nájemní smlouvu přečetla, o odstupném věděla, neupozornila na skutečnost, že má za to, že je toto ustanovení neplatné, nicméně plánovala jeho platnost sporovat, pokud by na něj žalovaní uplatnili nárok. Tento postup je podle žalovaných v rozporu se zásadou poctivého jednání, jelikož smlouvy se mají dodržovat, pokud měla k ustanovení výhrady, měla je vznést před podpisem. Nelze přehlédnout, že žalobkyně má právní vzdělání. Žalovaní žalobkyni do uzavření smlouvy nijak netlačili. Žalobkyně měla dohodnutou i jinou možnost nájmu, ale nakonec se rozhodla pro byt žalovaných, neboť se jí více zamlouval. Po komunikaci v lednu 2023 s žalobkyní očekával 1. žalovaný, že smlouva bude ukončena dohodou bez nutnosti hradit nájemné a služby za výpovědní dobu. Žalobkyně nejprve souhlasila, ale poté dohodu odmítla a dále platila nájemné, ač tvrdila, že v bytě již nebydlela. 1. žalovaný byl připraven převzít od žalobkyně byt v podstatě kdykoliv, neboť bydlí 5 minut od bytové jednotky. Zdržení s předáním bytu bylo způsobeno výhradně nečinností žalobkyně. Povinnost předat byt včas po ukončení nájmu leží na nájemci. 1. žalovaný nemohl předem vědět, kdy žalobkyně byt vyklidí a uvede do původního stavu. E-mail žalovaného, ve kterém reagoval na výpověď a uvedl ukončení nájmu k 31. 3. 2023, nebyl výzvou k potvrzení konkrétního data a času předání. Podle nájemní smlouvy mohla též žalobkyně splnit povinnost předání bytu předáním klíčů, což neučinila. Žalobkyně uváděla, že byt uklízela naposledy 27. 3. 2023, ale předání si v této souvislosti nevyjednala. Vyúčtování bylo správně provedeno ke dni předání bytu 14. 4. 2023, protože do té doby měla žalobkyně byt v držbě a mohla jej užívat. Spotřebu energií zapsali v předávacím protokolu, který žalobkyně podepsala bez námitek. Pokud žalobkyně v bytě nebydlela, rozdíl ve spotřebě mezi 31. 3. a 14. 4. by byl minimální. Žalobkyně dle žalobců nevznesla konkrétní námitky ke správnosti částek ani nepředložila vlastní výpočet. Zákon č. 67/2013 Sb., neurčuje přesnou formu vyúčtování, a žalovaní proto postupovali běžným způsobem – přiložili podklady od , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . , Anonymizováno, provedl vyúčtování k 30. 4. 2023, takže žalovaní odečetli poměrnou část za druhou polovinu dubna, což bylo pro žalobkyni výhodnější. Část námitek do vyúčtování byla podle žalovaných vznesena opožděně, tedy po lhůtě 30 dnů od doručení vyúčtování, a neměla by být zohledněna. Žalovaní zdůrazňují, že vyúčtování sestavili podle nejlepšího vědomí a svědomí a požadují, aby soud posoudil jeho obsah, nikoliv formální náležitosti, které nemají vliv na výslednou částku. Stran úroku z jistoty mají žalovaní za to, že se použije úrok sjednaný ve smlouvě ve výši 0,01 % p.a., který má přednost před zákonnou sazbou. Navíc se jednalo o výhodnější úrokovou sazbu, než jaká byla na běžném účtu 1. žalovaného, kde měla být jistota uložena, neboť tento úročen nebyl. Žalovaní nesouhlasí s požadovanou pokutou za pozdní dodání vyúčtování, neboť nebyli v prodlení s dodáním vyúčtování. Nájemní smlouva nestanovila konkrétní zúčtovací období, přičemž období určuje dle zákona č. 67/2013 Sb., pronajímatel a nemu