10 C 136/2021-48 — Okresní soud v Písku

1. Žalobkyně se domáhala proti žalované určení neplatnosti části A) dodatku [číslo] smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 4. 2016 jak specifikováno ve výroku I. a přezkoumání oprávněnosti výpovědi dané dne 27. 5. 2021 žalobkyni žalovanou, a to s odůvodněním, že žalovaná je vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše k. ú. a [územní celek]. Dne 30. 4. 2016 uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu nebytových prostor ve znění dodatků [číslo], kterou žalovaná přenechala žalobkyni k užívání část výše specifikovaných nemovitých věcí. Dodatky ke smlouvě byl předmět nájmu rozšířen. Dne 29. 4. 2021 obdržela žalobkyně od žalované přípis o zvýšení nájemného s tím, že dodatek [číslo] kterým účastníci snížili nájemné byl časově omezen, a dodatkem [číslo] mělo být nájemné nevýšeno. Dne 27. 5. 2021 obdržela žalobkyně od žalované výpověď z nájmu nebytových prostorů ze dne 26. 5. 2021. Žalobkyně podala proti výpovědi námitky, které doručila žalované dne 26. 6. 2021. Žalovaná však výpověď zpět nevzala. Žalobkyně namítala, že zkrácení výpovědní doby v dodatku [číslo] je neplatné, neboť dodatek [číslo] odkazuje na změnu čl. 5 odst. 2 nájemní smlouvy, avšak nadále zůstává v platnosti čl. 5 odst. 3, který uvádí konkrétní důvody, kdy může pronajímatel smlouvu vypovědět s 3 měsíční výpovědní dobou z taxativně uvedených důvodů. Čl. 5 odst. 2 se pak ve svém znění liší pouze odkazem na důvody výpovědi (bez uvedení důvodů) dle § 2312 o.z. Část dodatku [číslo] žalobkyně považuje za neplatnou pro její neurčitost a rozpornost s ostatními ustanoveními smlouvy. Duplicita a rozporuplnost úpravy čl. 5 odst. 2 a odst. 3 nájemní smlouvy ve znění pozdějších dodatků má za následek nejasnost, z jakých důvodů je možné nájemní smlouvu v 3 měsíční výpovědní době vypovědět. Žalobkyně se dovolává relativní neplatnosti části dodatku [číslo] k nájemní smlouvě. Nájemní smlouva tak zůstává ve znění dodatku [číslo]. Dle čl. 5 nájemní smlouvy pak není nutné uvádět výpovědní důvod a výpovědní doba je sjednána na 12 měsíců nebo je nutné naplnit a uvést konkrétní výpovědní důvod a pak je výpovědní doba 3 měsíce. Doručená výpověď neuvádí výpovědní důvod, ale stanovuje 3 měsíční výpovědní dobu. Výpověď neobsahuje základní náležitosti stanovené zákonem, ať už se jedná o identifikaci vypovídaného předmětu nájmu, když není zřejmý nájem jakých prostor je vypovídán, výpovědní důvod či výpovědní dobu. Pokud by byla změna dodatkem [číslo] považována za účinnou, její interpretace neopravňuje žalovanou k výpovědi nájmu s výpovědní dobou 3 měsíce, když změna dodatkem [číslo] nesměřuje ke změně výpovědní doby pro případ, že nájem trvá dobu delší než 5 let, jak trval v daném případě. Žalobkyně žádnou svou povinnost neporušila a nemohla předpokládat, že k výpovědi nájmu dojde. Výpovědní doba tedy nemůže být ve smyslu § 2312 o.z. za použití výkladu dohody stran kratší než 6 měsíců. Doručená výpověď z nájmu je rovněž v rozporu s dobrými mravy a zásadou poctivosti, když dle judikatury Nejvyššího soudu je v rozporu s dobrými mravy výpověď, pokud vzhledem k poměrům účastníků by vedla k nepřiměřeným důsledkům, nájemce by zatížila likvidačním způsobem, zatímco pro pronajímatele by neznamenala podstatný přínos. Opuštění předmětu nájmu by pro žalobkyni znamenal zastavení její činnosti, což by vedlo k její likvidaci. Rozpor jednání žalované s uvedenými soukromoprávními zásadami potvrzuje také cíl žalované konstantně zvyšovat nájemné, ačkoli byla informována o přetrvávajícím negativním vlivu pandemie Covid – 19 na činnost žalobkyně. Následně žalobkyně doplnila, že ve výpovědi bylo uvedeno poučení ohledně běhu výpovědní doby v rozporu se smlouvou i zákonem. Smlouva o nájmu nebytových prostor i veškeré dodatky byly vyhotoveny žalovanou, jejich znění muselo být přizpůsobeno požadavkům úvěrující banky i dotačním podmínkám. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Potvrdila, že účastníci uzavřeli dne 30. 4. 2016 smlouvu o nájmu nebytových prostor včetně dodatků č. 1 dne 12. 3. 2018, č. 2 dne 1. 7. 2018, č. 3 dne 15. 3. 2019, č. 4 dne 1. 10. 2019 a č. 5 dne 1. 5. 2020. Právní vztahy účastníků se řídí § 2201 a násl. o.z. ve spojení s § 2302 a násl. o.z. Žalovaná považuje všechny dodatky smlouvy za platné a účinné. Potřeba přijímání nových úprav při užívání prostorů k podnikatelské činnosti žalobkyní vycházela zejména z aktuálních situací při změnách výše spotřeby a úhrad služeb, které byly žalobkyní čerpány a užívány s poměrně významnou modulací způsobenou tvrzeným omezením poptávky po výrobcích žalobkyně, jejímž důsledkem měla být ekonomická nemožnost placení původně sjednaných částek. Žalovaná rekapitulovala postupné změny článku č. 5 smlouvy s tím, že výpovědí z nájmu ze dne 26. 5. 2021 doručené žalobkyni dne 27. 5. 2021 žalovaná využila zákonnou možnost ukončit nájemní vztah výpovědí, a to bez udání důvodů, když délku výpovědní doby uvedla 3 měsíce. 3. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 4. 2016 vyplývá, že byla účastníky sjednána na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 5. 2016 (Článek 5 odst. 1), žalobkyně se zavázala přenechat žalované k užívání část nemovitých věcí specifikovaných v Článku 1 odst. 2 smlouvy k podnikání s právem spoluužívat sociální zařízení a chodbu a žalovaná se zavázala platit nájemné a užívat předmět nájmu v souladu se zákonem a smlouvou. Podle Článku 5 odst. 2 smlouvy nájemce nebo pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v případech uvedených v § 2312 o.z. Výpovědní doba se sjednává v délce trvání 12 měsíců a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi. Podle Článku 5 odst. 3 smlouvy pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět s 3 měsíční výpovědní lhůtou, a to v případech specifikovaných pod písm. a) - e). Podle Článku 5 odst. 4 smlouvy každá výpověď musí být učiněna v písemné formě a doručena druhé smluvní straně. V případě odepření přijetí výpovědi platí, že výpověď byla doručena 3. dnem po jejím uložení na poště. 4. Z dodatku č. 3 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 15. 3. 2019 s účinností od 1. 4. 2019 bylo zjištěno, že účastníci sjednali, že mimo jiné Článek 5 původní smlouvy a dodatků se mění a nahrazuje v odstavci 2 tak, že nájemce nebo pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v případech uvedených v § 2312 o.z. Výpovědní doba se sjednává v délce trvání šesti měsíců a počíná běžet dnem následujícím po doručení písemné výpovědi. Pod písm. C/ dodatku účastníci sjednali, že v ostatním se ujednání a obsah nájemní smlouvy uzavřené dne 30. 4. 2016 a následných dodatků nemění a zůstává v platnosti. 5. Z dodatku č. 5 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 5. 2020 bylo zjištěno, že účastníci s účinností ode dne 1. 5. 2020 dohodli, že mimo jiné Článek 5 původní smlouvy ve znění dodatků se mění a nahrazuje v odstavci 2 tak, že nájemce nebo pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu vypovědět v případech uvedených v § 2312 o.z. Výpovědní doba se sjednává v délce trvání 3 měsíců a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi. Účastníci si sjednávají jako vážný důvod k výpovědi podané pronajímatelem, prodlení nájemce s úhradou sjednaného nájemného nebo jeho části, nebo paušální platby nebo její části v délce trvání více jak jeden měsíc. Pod písm. C/ dodatku účastníci sjednali, že v ostatním se ujednání a obsah nájemní smlouvy uzavřené dne 30. 4. 2016 a následných dodatků nemění a zůstává v platnosti. 6. Z výpovědi z nájmu nebytových prostorů ze dne 26. 5. 2021 podepsané jednatelem žalované a adresované žalobkyni bylo zjištěno, že žalovaná s odkazem na smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 4. 2016 ve znění dodatků č. 1 – 5, kterými byla smlouva doplňována a měněna a s odkazem na dodatek č. 5 ze dne 1. 5. 2020, v němž byla sjednána délka trvání výpovědní doby 3 měsíce, vypověděla žalobkyni nájem všech předmětných shora uvedených nebytových prostorů a pozemků sloužících jako skladovací a manipulační plochy dle shora uvedené nájemní smlouvy na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec]. Žalovaná dále ve výpovědi uvedla, že tříměsíční výpovědní doba počne běžet prvním dnem následujícím po doručení této výpovědi a po uplynutí výpovědní doby je žalobkyně povinna najaté prostory pronajímateli řádně předat ve sjednané lhůtě a v původním stavu. Dle shodných tvrzení účastníků byla výpověď doručena žalobkyni dne 27. 5. 2021. 7. Z listiny nazvané dodatek č. 6 ke smlouvě o nájmu nebytových prostor bylo zjištěno, že tento nebyl účastníky podepsán, jednalo se pouze o návrh žalované. 8. Další žalobkyní navržené důkazy soud neprovedl, neboť žalobkyně je v žalobě označila, ale ani přes výzvu soudu učiněnou při prvním jednání nepředložila, když k dalšímu jednání soudu se žalobkyně bez omluvy nedostavila. 9. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutkový stav. Dne 30. 4. 2016 uzavřela žalovaná jako pronajímatel se žalobkyní jako nájemcem smlouvu o nájmu nebytových prostor na dobu neurčitou s účinností ode dne 1. 5. 2