11 C 4/2021-52 — Okresní soud Plzeň-jih

1. Žalobou ze dne 11.1.2021 se žalobkyně domáhala toho, aby byla žalované uložena povinnost vyklidit ve výroku uvedené pozemky v k.ú. [obec] u [obec]. Žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně je výlučným vlastníkem ve výroku uvedených pozemků. Dne 15.11.2007 byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, na základě které žalobkyně tyto pozemky pronajala žalované. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Téhož dne byl mezi účastníky uzavřen dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, na základě kterého byla smlouva na dobu neurčitou změněna na smlouvu na dobu určitou do 31.12.2013. V roce 2012 byl ke smlouvě uzavřen dodatek [číslo] na základě kterého byla doba trvání smlouvy prodloužena do 31.12.2018. V roce 2015 byl uzavřen ke smlouvě dodatek [číslo] na základě kterého byla doba trvání smlouvy prodloužena do 31.12.2020. Žalobkyně již nemá zájem pokračovat dále v nájemním vztahu, když se účastníci nedohodli na podmínkách případného prodloužení doby tohoto nájmu. Žalobkyně proto dopisem ze dne 23.11.2020 upozornila žalovanou na skutečnost blížícího se konce sjednané doby nájmu a současně ji vyzvala, aby dotčené nemovitosti k 31.12.2020 vyklidila a žalobkyni předala. Žalovaná však předání nemovitostí odmítla. 2. K podané žalobě se vyjádřila žalovaná, která uvedla, že požadavek na vyklizení pozemků neuznává. Žaloba byla podána jako následek sporu mezi účastníky o výši nájemného, kdy žalobkyně odmítla akceptovat návrh žalované na zvýšení nájemného pro dobu od 1.1.2021 na částku 4 500 Kč/ha ročně. Žalovaná považuje za nesporné, že žalobkyně je vlastníkem předmětných pozemků a že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva včetně tří dodatků tak, jak uvádí žalobkyně. Žalovaná je však přesvědčena o tom, že na dobu určitou do 31.12.2020 byl uzavřen pouze dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, nikoli nájemní smlouva samotná. Po 31.12.2020 se proto obnovuje nájemní smlouva v jejím původním znění před uzavřením dodatků a není proto důvod k vyklizení a předání pozemků. 3. Soud ve věci nařídil ústní jednání. Účastníci při tomto jednání setrvali na svých postojích. 4. Soud z výpisu z katastru nemovitostí i ze shodných tvrzení účastníků zjistil, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí pozemků uvedených ve výroku výše uvedeného rozhodnutí. Ze smlouvy o nájmu zemědělských pozemků ze dne 15.11.2007 soud zjistil, že touto smlouvou žalobkyně pronajala předmětné pozemky žalované. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou s tím, že každá ze stran má právo nájemní smlouvu vypovědět v jednoleté výpovědní lhůtě i bez uvedení důvodu. Nájem pak zaniká vždy k [číslo] následujícího kalendářního roku. Žalovaný je oprávněn užívat pozemky k zemědělské činnosti. Výše nájemného je uvedena v příloze [číslo] činí 10 663 Kč ročně. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě soud zjistil, že tento dodatek byl uzavřen rovněž 15.11.2007. Dle odstavce 2. je tento dodatek uzavírán s ohledem na skutečnost přistoupení k EU a naplnění podmínek podpory hospodaření v rezortu zemědělství. Dle odstavce 3. tohoto dodatku„ smluvní strany sjednávají změnu textu čl. 2 výše uvedené nájemní smlouvy tak, že tuto smlouvu mění na smlouvu na dobu určitou tj. na dobu do 31.12.2013. Platnost tohoto dodatku tedy zaniká uplynutím této doby a po tomto termínu s dále uvedenou alternativou odst. 7 textu tohoto dodatku i nadále platí podmínky výše uvedené nájemní smlouvy.“ Dle odstavce 4. dodatku nájem pro roky 2007 a 2008 se sjednává ve výši 700 Kč/ha a pro roky 2009 – 2013 1 100 Kč/ha pronajatých pozemků ročně. Dle odstavce 6 tohoto dodatku„ nájemce je oprávněn pronajímateli v průběhu posledního kalendářního roku trvání tohoto dodatku předložit návrh obdobného dodatku k nájemní smlouvě na další období, v němž zohlední účinnost rezortní podpory hospodaření a navrhne novou výši nájemného.“ Soud dále zjistil, že dne 6.6.2012 byl mezi účastníky uzavřen dodatek [číslo] k nájemní smlouvě zcela shodné textace jako dodatek [číslo] pouze s tím rozdílem, že nájemní smlouva se mění na dobu určitou do 31.12.2018 a výše nájemného pro roky 2013 – 2018 se sjednává ve výši 2 000 Kč/ha ročně. Dne 2.9.2015 byl mezi účastníky uzavřen dodatek [číslo] k nájemní smlouvě zcela shodné textace jako dodatky [číslo] pouze s tím rozdílem, že nájemní smlouva se mění na dobu určitou do 31.12.2020 a výše nájemného pro roky 2016 – 2020 se sjednává ve výši 4 000 Kč/ha ročně. Soud má dále za prokázané, že žalovaná navrhla žalobkyni uzavření dodatku [číslo] k nájemní smlouvě pro dobu do 31.12.2023 s nájemným ve výši 4 500 Kč/ha ročně. Žalobkyně však uzavření tohoto dodatku odmítla. Z dopisu ze dne 23.11.2020 má soud za prokázané, že tímto dopisem žalobkyně vyzvala žalovanou k vyklizení a předání předmětných pozemků. Z dopisu žalované ze dne 8.12.2020 má soud za prokázané, že žalovaná vyklizení a předání pozemků odmítla. 5. Z výpovědi svědka [titul] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že se jedná o prokuristu žalované. Ke dni 15.11.2007, kdy byla uzavřena nájemní smlouva mezi účastníky, vykonával funkci předsedy [orgán právnické osoby] [anonymizováno]. Jako takový podepisoval nájemní smlouvu, která byla uzavřena s žalobkyní. Smlouvy s vlastníky družstvo uzavíralo původně na dobu neurčitou. Po vstupu do Evropské unie bylo nutné, aby smlouva byla platná po dobu pěti let, aby žalovaná mohla čerpat dotace. Proto se začali uzavírat dodatky platné na pět let, bylo v nich sjednáno i nájemné na tuto dobu. Žalovaná automaticky počítala s tím, že po ukončení dodatku bude uzavřen další dodatek, ve kterém bude sjednáno nájemné na další období. Nájemné se neustále zvyšovalo a to v návaznosti na dotace, které byly rovněž vyšší. Žalovaná počítala s tím, že vlastníci mají možnost po ukončení platnosti dodatku uzavřít dodatek nový. Pokud by ho neuzavřeli, platila by původní smlouva. Smlouvy o nájmu i dodatky vždy připravovala žalovaná, byly shodné pro všechny vlastníky pozemků. Smlouvy podepsané ze strany žalované byly pak vlastníkům posílány buď poštou, nebo rozneseny osobně, vlastníci pak vraceli podepsané smlouvy zpět žalované. Žalobkyni byla smlouva i dodatky zaslány poštou, ona je podepsané poslala poštou zpět. Žádné připomínky k nim neměla, podepsala je v podobě, ve které jí byly zaslány žalovanou. 6. Dle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč.z.“) nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Dle § 677 obč. z. odst. 1 lze zrušit nájemní smlouvu sjednanou na neurčitou dobu, nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem, pouze výpovědí. Dle § 677 odst. 1 obč.z. lze nájemní smlouvu vypovědět při nájmech pozemků patřících do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu v jednoroční lhůtě, a to ke dni 1. října běžného roku; při nájmech jiných nemovitostí v tříměsíční lhůtě, při nájmu movitých věcí v jednoměsíční lhůtě. 7. Dle § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) se tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Dle § 3028 odst. 3 o.z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. Dle § 3074 odst. 1 o.z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 8. Dle § 35 odst. 2 obč. z. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. 9. Dle § 52 obč. z. spotřebitelskými smlouvami jsou smlouvy kupní, smlouvy o dílo, případně jiné smlouvy, pokud smluvními stranami jsou na jedné straně spotřebitel a na druhé straně dodavatel. Dodavatelem je osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti. Spotřebitelem je fyzická osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání. Dle § 55 odst. 3 obč. z. v pochybnostech o významu spotřebitelských smluv platí výklad pro spotřebitele příznivější. 10. Z výše uvedeného vyplývá, že nájemní smlouva včetně dodatků 1 - 3, která byla mezi účastníky uzavřena, a která má dle dnes platného zákona 89/2012 Sb., občanského zákoníku, charakter smlouvy pachtovní, bude i po 1.1.2014 posuzována jako smlouva nájemní dle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb. S ohledem na skutečnost, že žalovaná smlouvu uzavírala jako podnikatel a žalobkyně jako dodavatel, tedy v nepodnikatelském postavení, užijí