39 C 33/2022-79 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město 18. 1. 2022 a žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město 8. 3. 2022 se žalobce domáhal zaplacení částek 922 221 Kč s příslušenstvím a 100 000 Kč s příslušenstvím po žalované. 2. Prvá žaloba byla odůvodněna tím, že část 922 221 Kč sestává ze dvou nároků. [příjmení] 634 371 Kč představuje dlužné nájemné za období od 1. 1. 2019 do 30. 9. 2020. Žalobce odkázal na nájemní smlouvu, která byla mezi účastníky uzavřena 30. 7. 2007, pod č. 2007 [číslo] do doby majetkoprávního vypořádání, konkrétně do doby prodeje předmětných pozemků nájemci, a do doby převodu komunikací do vlastnictví pronajímatele. Jednalo se o investiční akci určenou k výstavbě rodinných domů včetně technické infrastruktury v [obec] [část obce]. Výše nájemného byla sjednána strukturovaně. Do dne dokončení stavby posledního rodinného domu, nejpozději do 30. 12. 2012 bylo nájemné sjednáno částkou 15 Kč za m² ročně, roční nájemné tedy činilo 488 250 Kč rozděleno do čtvrtletních splátek. Pro následné období až do doby převodu vlastnického práva bylo sjednáno nájemné částkou 123 Kč za m² ročně, tedy 4 003 650 Kč, kdy byl opět sjednány čtvrtletní splátky. Na smlouvu pak navazovalo několik dodatků, kdy například dodatkem [číslo] došlo ke změně předmětu smlouvy a úpravě a výpočtu nájemného, dodatkem [číslo] byla přepočtena opět výše nájemného. Žalovaná dluží 3 splátky nájemného po 99 753 Kč za 3 čtvrtletí roku 2019, kdy za první čtvrtletí představuje dlužná částka pouze část předepsané platby, konkrétně 27 474 Kč. Dále pak nebylo zaplaceno nájemné za první tři čtvrtletí roku 2020 po 102 546 Kč. 3. Další část nároku ve výši 287 850 Kč představuje smluvní, která byla sjednána v nájemní smlouvě pro případ neuhrazení nájemného, kdy je stanovena sazbou 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení. Smluvní pokuta je vyúčtována za období od 26. 1. 2019 do 18. 1. 2022 částkou 287 850 Kč. 4. Co se týká další žaloby, odkázal žalobce na smlouvu o budoucí smlouvě kupní ze dne 21. 6. 2010, která byla uzavřena pod č. 2010 [číslo] ve znění dodatku [číslo] ze dne 14. 3. 2016. Účastníci se dohodli na budoucím prodeji staveb technické a dopravní infrastruktury, které byly realizovány v rámci stavby [ulice] vybavenost a komunikace [ulice] [anonymizováno], také v katastrálním území Litice Kupní smlouva měla být uzavřena po doložení kolaudačních souhlasů na funkční část nebo jednotlivou samostatnou funkční větev technické infrastruktury. Termín byl sjednán nejpozději do 60 dnů po vydání posledního rozhodnutí, do té doby měla žalovaná předat žalobci kolaudační souhlasy. V článku V smlouvy bylo sjednáno, že pokud konečná kupní smlouva nebude uzavřena do stanoveného termínu vinou žalované, bude jí poskytnuta dodatečná lhůta pro splnění, a nebude-li kupní smlouva uzavřena ani v této dodatečné lhůtě, má žalobce právo žádat smluvní pokutu 100 000 Kč Smlouva uzavřena nebyla, třicetidenní lhůta dodatečná uplynula 8. 2. 2019. Žalovaná byla vyzvána k úhradě smluvní pokuty, výzva byla doručena 12. 2. 2019, lhůta pro zaplacení, kterou žalobce stanovil, uplynula 15. 4. 2019, smluvní pokuta uhrazena nebyla. 5. V obou věcech byl vydán platební rozkaz, proti oběma platebním rozkazům podala žalovaná odpor, usnesením ze dne 14. 6. 2022, č.j. 39 C 33/2022 – 26 byla obě řízení spojena ke společnému projednání a rozhodnutí. 6. Žalovaná v odporu proti platebnímu rozkazu vysvětlila, že byla ve špatné finanční situaci, navíc k finančním problémům v důsledku druhotné platební neschopnosti přispěla i v roce 2020 epidemie koronaviru. V podání doručeném soudu 21. 3. 2022 žalovaná konstatovala, že sjednané nájemné skutečně neplatila, nicméně se žalobou nesouhlasí. Žalovaná zajišťovala výstavbu infrastruktury rodinných domů v lokalitě [obec] - [část obce] v několika etapách. Etapy I až III byly dokončeny a předány bez obtíží. Naposledy byla vyprojektována etapa [obec] [okres], kdy žalovaná zajišťovala pouze výstavbu infrastruktury. Podmínkou dokončení infrastruktury bylo dokončení a zkolaudování rodinných domů, které si však stavěli sami stavebníci. Nicméně infrastruktura ulice [anonymizována dvě slova] a [ulice] je ukončena, infrastrukturu v ulici [ulice] a [ulice] není možné dokončit, neboť tam probíhá soukromá výstavba rodinných domů na pozemcích, které žalobce prodal přímo klientům. Požadavek na zaplacení smluvní pokuty 287 850 Kč považuje s odkazem na § 29 zákona č. 191/2020 Sb. za rozporný s dobrými mravy. 7. Ve vyjádření ze dne 15. 8. 2022 žalovaná doplňuje, že nemovitosti, včetně technické infrastruktury, byly dokončené a připravené k předání žalobci již 1. 1. 2019, ten je však odmítl převzít s odkazem na blíže neupřesněné vady, které brání užívání. Nicméně žalovaná tvrdí, že žádné takové vady se nevyskytují, nemovitosti jsou dokončené a připravené k předání. Na straně žalobce tedy není důvod požadovat nájemné, pokud je žalovaná strana připravena své povinnosti splnit právě předáním technické infrastruktury. Na straně žalované tedy není zavinění prodlení, žalovaná tedy není povinná platit ani nájemné. Totéž platí i pro smluvní pokutu neboť ta vznikla výlučně z důvodů na straně žalobce. Naposledy informaci o tom, že infrastruktura je připravena k předání, sdělila žalovaná žalobci 9. 5. 2022. 8. Ve svém posledním podání za 1. 9. 2022 žalovaná uvedla, že není vůbec zřejmé, jakým způsobem se žalobce dobral vyčíslení dlužného nájemného, když v průběhu doby docházelo ke změně pronajaté výměry stejně jako ke změně výše nájemného. Podle čl. 4 nájemní smlouvy bylo žalované pronajato 32 550 m² za 15 Kč za m² ročně, čtvrtletně mělo být hrazeno 122 062,50 Kč. Podle dodatku z 23. 12. 2008 byla ponížena výměra pronajatých pozemků na 31 648 m², čtvrtletně mělo být hrazeno 118 680 Kč stále při částce 15 Kč za m² ročně. Podle dodatku [číslo] bylo nájemné sjednáno na částku 15,15 Kč za m² ročně, pronajatá výměra se nezměnila, stále 31 648 m². S účinností od 26. 2. 2013 dodatkem [číslo] bylo sjednáno nájemné částkou 15, 6694 Kč za m² ročně, výměra byla stále stejná. Dodatkem [číslo] ze 7. 1. 2015 se změnila sazba nájemného na16, 4131 Kč za m² ročně při výměře 27 463 m². Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě z 29. 4. 2016 bylo sjednáno nájemné 16, 5282 Kč za m² ročně, při pronajaté výměře 15 462 m². Zde by tedy nájemné odpovídalo čtvrtletní částce 53 008,75 Kč. Není tedy vůbec zřejmé, jakým způsobem žalobce dospěl k výpočtu nájemného, které učinil předmětem žaloby. Žalovaná také upozornila, že pokud dodatky [číslo] nebyly předloženy [jméno] [územní celek], nemůže se jednat o platné dodatky, neboť chybí souhlas příslušného orgánu statutárního města. Upozorňuje na to, že žalobce požaduje nájemné za věci, které v uvedené době již neměl ve svém vlastnictví, protože se jednalo o nemovitosti, které již byly předány vlastníkům příslušných rodinných domů. Žalovaná také upozornila, že neodpovídá ani tvrzená výměra pronajatého pozemku za období, za které je požadováno nájemné. Například pozemek p. č. 1981 [číslo] o výměře 735 m² byl společně s pozemkem č. parc. st. [číslo] o výměře 90 m² převeden na základě kupní smlouvy z 1. 11. 2018 s právními účinky vkladu 8. 11. 2018 na nové vlastníky, ovšem výměra není zohledněna v dodatku [číslo] ani v jiném předchozím dodatku. Žalovaná upozorňuje na to, že je na žalobci, aby prokázal oprávněnost účtování nájemného za konkrétní výměry pozemku a konkrétní doby. V souvislosti s tím, že toto není řádně tvrzeno ani prokazováno, nemůže obstát ani účtovaná částka smluvní pokuty, pokud vychází ze špatných částek. 9. Také pokuta ve výši 100 000 Kč vznikla výhradně zaviněním žalobce, navíc zde uplynula promlčecí lhůta, žalovaná vznesla námitku promlčení. Žalovaná zastává stanovisko, že promlčení počalo plynout již den následující po marném uplynutí první třicetidenní lhůty, tedy od 9. 2. 2019, kdy žalobce mohl objektivně své právo spočívající ve výzvě k zaplacení smluvní pokuty vykonat. Od tohoto data by se tedy měla počítat tříletá promlčecí lhůta, tedy 9. 2. 2022, maximálně pak 12. 2. 2022 s ohledem na doručování písemností. Protože nárok byl uplatněn žalobou 8. 3. 2022, jedná se o nárok promlčený. 10. Podáním doručeným soudu 15. 9. 2022 žalobce omezil svůj žalobní návrh o částku 33 291 Kč, a to ve vztahu k původně uplatňované smluvní pokutě ve výši 287 850 Kč. Bylo sděleno, že mu žalobce nezohlednil částečnou úhradu 72 279 Kč, která byla započtena na nájemné splatné 26. 1. 2019. Bere tedy žalobní návrh co do částky 33 291 Kč zpět. S odkazem na ustanovení § 96, odst. 1, 2 o.s.ř. soud řízení v této části zastavil (výrok III). 11. V témže podání se pak žalobce vyjádřil k námitce žalované, podle které byly domy i příslušná infrastruktura dokončeny a připraveny k předání již 1. 1. 2019, žalobce však odmítá tyto domy převzít stejně tak odmítá převzít infrastrukturu s odkazem na blíže neupřesněné vady. Ty se podle žalované nevyskytují. Žalobce argumentuje tím, že z logiky věci nemohl převzít domy, které byly dokončená, a to z toho důvodu, že k těmto stavbám žalobci nesvědčí