39 C 50/2021-312 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město 7. 4. 2021 se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku [parcelní číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 179 m², jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa], k pozemku parcelní [číslo] – zahrada o výměře 349 m², když tyto nemovitosti jsou zapsány na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Žádala, aby nemovitosti byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví s tím, že jí bude uloženo vyplatit žalovaným na vypořádacím podílu částku 3 455 270 Kč. Žalobkyně uvedla, že původně nemovitost užívala společně se žalovanými, ti obývali přízemí, měli k dispozici ideální polovinu půdního prostoru sklepa a garáží. Žalobkyně obýval byt v prvním patře, užívala i společné prostory. Na své náklady z poloviny půdního prostoru vybudovala další bytovou jednotku pro své děti, zároveň zrekonstruovala společné prostory, ve své polovině sklepa nechala vybudovat druhou garáž. Postupem času se vztahy mezi žalobkyní a žalovanými zhoršily natolik, že se rozhodla dům opustit a přestěhovat se. Vztahy jsou aktuálně napjaté tak, že není možné dům společně užívat. Žalobkyně je připravena vyplatit vypořádací podíl, nechala dům ocenit, nabídla žalovaným polovinu z částky 6 910 540 Kč. Tato však žalovaní namítli s tím, že oni mají zájem stát se vlastníky nemovitosti, naposledy sdělili, že jsou připraveni podíl žalobkyně odkoupit za 4 000 000 Kč. To však odmítla. Žalobkyně následně doplnila, že ona bydlí střídavě u své dcery a syna, pokud je odkazováno na nemovitosti v [část obce], tyto nemovitosti slouží výhradně k podnikatelské činnosti. Dům v [ulice a číslo] neužívá, má obavy o své fyzické a psychické zdraví. 2. Žalovaní podali 24. 5. 2021 prostřednictvím svého právního zástupce vyjádření. Oni sami užívají nemovitost už 38 let společně, první žalovaný ji užívá 60 let, o nemovitost se starají, zajišťují kompletní údržbu, včetně údržbu zahrady. Nicméně vždy respektovali, že spoluvlastnický podíl na nemovitosti má i žalobkyně, nikdo jí nebránil nemovitost užívat. Často se ale ze strany žalobkyně stávalo, že ona nerespektovala podíl žalovaných. Bytovou jednotku zbudovala na více než polovině půdního prostoru, nicméně žalovaní s tímto vybudováním dali souhlas, chtěli zbytek půdy následně využít pro vybudování jednotky pro syna, žalobkyně však souhlas k vybudování druhé půdní jednotky nedala. Žalobkyně se nepodílí na žádných údržbových pracích. Pokud žalobkyně tvrdí investice do rekonstrukce bytu, stejně tak žalovaní provedli rekonstrukci přízemí domu, v roce 2020 byli nuceni přistoupit k dalším úpravám, neboť z bytu žalobkyně byli vytopeni. V souvislosti s vytopením byli nuceni vynaložit poměrně značné náklady, samozřejmě to řešili i s pojišťovnou. Upozorňují, že oni sami prováděli úpravy a rekonstrukci nemovitosti v letech 2011 a 2013, v roce 2020 zbudovali pergolu. Dokládají vynaložené náklady minimálně 209 886,09 Kč, provedli opravu terasy za více než 13 000 Kč. Žalovaní nemají jinou možnost bydlení, nevlastní žádnou jinou nemovitost. Co se týče tvrzení žalobkyně o tom, že přespává ve firmě, je třeba uvést, že tou firmou má na mysli rozsáhlý rodinný dům s příslušenstvím, kde se svojí rodinou bydlí. Svoji bytovou jednotku již více než 5 let pronajímá, stejně tak pronajímá i nově zbudovaný půdní prostor, aniž by část finančních prostředků kompenzovala žalovaným. Žalovaní tedy navrhli, aby nemovitost byla přikázána do jejich výlučného vlastnictví s tím, že žalobkyně vyplatí vypořádací podíl 4 000 000 Kč. V rámci tohoto podání se vyjádřili také k otázce případného rozdělení nemovitosti. Odkázali na velmi špatné vztahy se žalobkyní, které trvají již více než 9 let. Žalovaní dále, doplnil, že žalobkyně pronajímám část nemovitosti bez jejich souhlasu, a to opakovaně, oni nedostávají ani žádné výnosy z nájemné. Žalobkyně má také uzavřenu nájemní smlouvu se [právnická osoba] [anonymizováno] pro část nemovitosti, ani z toho žádné benefity žalovaným neplynou. 3. Pokud strany v průběhu řízení doplňovaly svá vyjádření, stanoviska byla stále stejná co do návrhu na vypořádání (obě strany souhlasily se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví, obě strany odmítly možnost, že by nemovitosti bylo možné rozdělit), odlišné byly postoje ke konečnému přikázání vlastnictví (každá ze stran sporu chtěla nemovitosti získat do svého vlastnictví). Postupem času pouze gradovalo vyostření vzájemných vztahů a tvrzení o neshodách nabývala na intenzitě. I z interakce účastníků v jednací síni (i při prováděném místním šetření) bylo zcela zjevné, že vztahy nejsou v pořádku a vzájemná komunikace je téměř nemožná. 4. Podle § 1140 občanského zákoníku nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. 5. Podle § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 6. Podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. 7. Podle § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 8. Mezi stranami nebylo sporné, že před zahájením řízení se žalobkyně obrátila na žalované, ti reagovali prostřednictvím svého právního zástupce. Shodly se též na tom, že není možné nemovitost reálně rozdělit, když problém by nastal u společných prostor i v užívání zahrady, v nákladech na případné rozdělení, zásadním problémem jsou pak vyostřené vztahy. 9. Spoluvlastnické právo účastníků řízení k nemovitostem bylo ověřeno z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro obec a katastrální území [obec], kde je žalobkyně vedena jako spoluvlastník o velikosti podílu 1/2, druhá polovina je ve společném jmění manželů [příjmení] - žalovaných. 10. Soud se nejprve v souladu s postupem dle občanského zákoníku zabýval tím, zda je možné nemovitosti rozdělit (když žádný z účastníků nenamítal, že by ke zrušení podílového spoluvlastnictví došlo v nevhodnou dobu, případně že by rozdělení bylo na újmu některému z nich). Soud proto provedl místní šetření ve společné nemovitosti účastníků, konstatoval obecný stav nemovitosti, včetně jejich charakteristiky, nejedná se o nemovitost po rekonstrukci. Bylo zjištěno, že při vstupu do domu je společným prostorem veranda, pak je tam chodba. Z malé chodby se vchází do bytu žalovaných o velikosti 2+1, dispozičně stejná bytová jednotka je pak v prvním patře. Z prvního patra se vstupuje na terasu, po schodech se dá vstoupit do půdních prostor. Co se týče půdních prostor, tam byla zjištěna upravená bytová jednotka, ve zbytku je neupravený půdní prostor, který je zjevně užíván jako sklad. Terasu v prvním patře užívá nájemkyně bytu v prvním patře. Dům má sklepní prostory, jsou tam zbudovány 2 garáže dále několik dalších prostor, bývalá prádelna, místo na zavařeniny a podobně. Lze konstatovat, že by bylo možné rozdělení na jednotky, pokud by soud uvažoval o bytové jednotce v přízemí a v prvním patře, dále pak v části bývalé půdy. Nicméně rozdělení podle aktuálního způsobu užívání (žalobkyně – bytová jednotka v prvním patře a bytová jednotka zbudovaná z části půdního prostoru, žalovaní – bytová jednotka v přízemí domu) užívání by neodpovídalo velikosti spoluvlastnických podílů. Tato skutečnost by sama o sobě podle rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR neznamenala vyloučení rozdělení nemovitosti, ovšem další okolnosti jsou pro rozhodnutí rozdělení též nepříznivé. V domě je příliš mnoho prostor, které by byly vymezeny jako prostory společné, včetně vstupní části a chodby prostupující celým domem. Stejně tak sklepní prostory. Rozdělení zahrady přilehlé k domu je fakticky nemožné, neboť rozdělením již tak malého prostoru by došlo k jejímu naprostému znehodnocení (i při vědomí staveb, které zde byly zřízeny). Problém soud spatřuje i v tom, že by bylo třeba řešit vytápění, dodávku elektrické energie a vody, dále pak kanalizace, včetně osazení samostatných měřáků a oddělení odběru pro jednotlivé vymezené části. K rozdělení nemovitosti se vyjádřil i soudem ustanovený znalec. Ten k otázce rozdělení nemovitostí znalec uvedl, že technicky by to možné bylo, bylo by možné rozdělit dům na jednotky, nemovitost nelze rozdělit reálně. Nicméně rozdělení by znamenalo vyřešit otázku společných prostor, pak také samozřejmě přívodů energií, včetně vody. Podle jeho názoru by problémy nastaly s vodovodními a kanalizační