10 C 53/2023-49 — Okresní soud v Přerově

1. Podanou žalobou se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s odůvodněním, že jsou spoluvlastníky bytového domu [adresa] na adrese [ulice a číslo] v [obec]. Žalovaný užívá byt [číslo] v tomto domě o velikosti 3+1 s příslušenstvím v [číslo] NP domu na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] uzavřené na dobu určitou od [datum] do [datum], která byla prodloužena na základě dodatků [číslo] až 12 do [datum], kdy byl nájem ukončen dohodou ze dne [datum]. Žalovaný byt nevyklidil a užívá jej doposud. Žalobci se domáhají bezdůvodného obohacení za užívání bytu od [datum] do [datum] ve výši [částka] měsíčně, celkem [částka]. Žalovaný za toto období uhradil [částka], k úhradě zbývá [částka]. Dále mu za rok [rok] vznikl nedoplatek ve výši [částka]. Žalovaný byl povinen platit zálohy za služby ve výši [částka] měsíčně, tj. celkem [částka] za období od [datum] do [datum], žalovaný uhradil pouze [částka], zbývá tak uhradit [částka]. Žalobci vyzvali žalovaného k úhradě dopisem ze dne [datum]. 2. Žalobci vzali žalobu před jednáním částečně zpět co do zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s ohledem na skutečnost, že žalovanému za rok [rok] vznikl přeplatek ve výši [částka], který žalobci započetli na nedoplatek služeb za rok [rok] ve výši [částka], žalovaný tak dluží za vyúčtování služeb [částka]. 3. Soud řízení v rozsahu částečného zpětvzetí dle § 96 odst. 2 o.s.ř. zastavil včetně zákonných úroků z prodlení (výrok I.). 4. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] soud zjistil, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec] I – [obec], [adresa], byt. dům, stavba stojí na pozemku p. [číslo] vše v obci a k. ú. [obec]. 6. Z předpisu měsíčních úhrad nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu platného od [datum] soud zjistil, že [název instituce] – správa nemovitostí s.r.o. vydala dne [datum] předpis měsíčních úhrad nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu platný od [datum] s tím, že nájemné v bytě [číslo] mělo činit [částka] měsíčně. 7. Z předpisu měsíčních úhrad nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu platného od [datum] soud zjistil, že [název instituce] – správa nemovitostí s.r.o. vydala dne [datum] předpis měsíčních úhrad nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu platný od [datum] s tím, že nájemné v bytě [číslo] mělo činit [částka] měsíčně. 8. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný sdělil [právnická osoba], že dle jejich dopisu přijde vše podepsat. 9. Z přípisu [právnická osoba] – [název práv. osoby] ze dne [datum] soud zjistil, že správce nemovitosti požádal žalovaného o vyjádření, zda má zájem na prodloužení nájemní smlouvy o další rok na období roku [rok] a oznámil mu novou výši nájemného [částka] měsíčně. 10. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že mezi žalobci jako pronajímateli a žalovaným jako nájemcem byla dne [datum] uzavřena smlouva na dobu určitou od [datum] do [datum]. Předmětem smlouvy byl nájem bytu [číslo] v [číslo] NP domu [adresa] v [obec], ul. [ulice], č. o. 2 o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] měsíčně (čl. III.). Z dodatku [číslo] až 12 ke smlouvě o nájmu bytu soud zjistil, že nájemní smlouva byla opakovaně prodlužována vždy o jeden rok, naposledy do [datum]. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] bylo nájemné zvýšeno na částku [částka] měsíčně, dodatkem [číslo] ze dne [datum] bylo nájemné zvýšeno na částku [částka] měsíčně. 11. Z dohody o ukončení smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne [datum] soud zjistil, že nájem bytu [číslo] byl ukončen na základě dohody stran ke dni [datum]. 12. Z tržního odhadu nemovitosti [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že dle tohoto odhadu provedeného X invest real s.r.o. činí tržní nájemné k [datum] [částka] měsíčně. 13. Z vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok [rok] soud zjistil, že žalovanému vznikl nedoplatek za služby ve výši [částka]. 14. Z vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok [rok] soud zjistil, že žalovanému vznikl přeplatek za služby ve výši [částka]. 15. Z přehledu úhrad od [datum] soud zjistil, že žalovaný od [datum] uhradil za užívání bytu částku [částka], na zálohách uhradil [částka]. 16. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovaného k vyklizení bytu a úhradě částky [částka] představující bezdůvodné obohacení za užívání bytu a za služby částku ve výši [částka]. Výzva byla odeslána žalovanému dne [datum]. 17. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], majitelky [právnická osoba] – správa nemovitostí s.r.o. soud zjistil, že tato společnost zajišťuje správu nemovitosti, rovněž chystají nájemní smlouvy včetně dodatků. Žalovanému doručovala dopis ze dne [datum], žalovaný slíbil, že přijde vše podepsat, ale nepřišel. Předpisy měsíčních úhrad chystá spolu s dodatky ke smlouvě, pokud nájem podepíše dodatek, tak mu vydá předpis měsíčních úhrad. Žalovaný hradil nájemné ve výši [částka]. 18. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru, dle něhož žalobci jsou podílovými spoluvlastníky bytového domu [adresa] v [obec], ul. [ulice]. Žalovaný užíval byt [číslo] v domě [adresa] na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne [datum] uzavřené na dobu určitou od [datum] do [datum], na základě dodatků [číslo] až 12 byla nájemní smlouva postupně prodlužována. Nájemné bylo ve smlouvě sjednáno ve výši [částka] měsíčně, na základě dodatku [číslo] uzavřeného dne [datum] bylo nájemné zvýšeno na částku [částka] měsíčně a na základě dodatku [číslo] ze dne [datum] bylo nájemné zvýšeno na částku [částka] měsíčně. Žalovaný od [datum] uhradil za užívání bytu částku [částka]. Žalobci vyzvali žalovaného k úhradě dlužných částek předžalobní výzvou ze dne [datum]. Žalovaný hradil nájemné ve výši [částka] měsíčně. 19. Nájem zanikl na základě dohody ke dni [datum]. Za rok [rok] vznikl žalovanému nedoplatek za služby spojené s užívání bytu ve výši [částka] a za rok [rok] přeplatek ve výši [částka]. 20. Podle ustanovení § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 21. Podle ustanovení § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. 22. Podle ustanovení § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 23. Dle ustanovení § 2295 o. z. vzniká pronajímateli právo na náhradu za užívání bytu (bývalým) nájemcem ve výši ujednaného nájemného do doby, kdy mu je byt skutečně odevzdán (§ 2292 o. z.) bez ohledu na to, zda ho nájemce užívá (rozhodnutí [název soudu] [označení státu] sp. zn. [spisová značka]). Jde o nárok, který vychází ze skutečnosti, že nájemce, ačkoliv již nájem skončil, pokračuje v užívání bytu (není přitom významné jakým způsobem), pronajímatel s ním nemůže po tuto dobu disponovat a pronajmout ho jinému nájemci, který by platil nájemné. Občanský zákoník úpravou v § 2295 o. z. dává pronajímateli právo požadovat po (bývalém) nájemci úhradu za užívání bytu ve výši naposledy sjednaného nebo soudem stanoveného (§ 2249 o. z.) nájemného, ačkoliv již nájem skončil, a to až do doby, kdy mu (bývalý) nájemce byt předá; jde přitom o nárok, který vyplývá přímo ze zákona. Protože společní nájemci mají ve vztahu k pronajímateli stejná práva a povinnosti, žalobkyně má právo na náhradu za užívání Bytu podle § 2295 o. z. po všech společných nájemcích, kteří jí po skončení nájmu Byt neodevzdali a nesdělili jí, že v užívání již nepokračují. 24. Žalobci se v daném případě domáhali zaplacení bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum] ve výši obvyklého nájemného ve výši [částka] měsíčně. Soud však má za to, že vzhledem k tomu, že občanský zákoníku obsahuje speciální právní úpravu pro případ, kdy nájemní vztah skončil, avšak bývalý nájemce byt nevyklidí a stále jej užívá, a to ustanovení § 2295 o.z. a ustanovení o bezdůvodném obohacení tak již nelze použít. Z tohoto ustanovení vyplývá, že pronajímateli vznikne nárok na úhradu za užívání bytu ve výši ujednaného nájemného (popřípadě soudem stanoveného nájemného). V projednávaném případě bylo nájemné naposledy zvýšeno na základě dodatku k nájemní smlouvě [číslo] uzavřeného dne [datum], od té doby nájemné zvýšeno nebylo, neboť žalovaný žádné další dodatky k nájemní smlouvě na základě, kterých by bylo ujednáno zvýšení nájemného, nepodepsal. Rovněž z výpovědi svědky [jméno] [příjmení] vyplývá, že žalovaný dodatek k nájemní smlouvě ohledně zvýšení nájemného nepodepsal a hradil nájemné ve výši [částka]. Pokud žalobci předložili soudu předpis měsíčních úhrad nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu z [datum], dle kterého mělo nájemné činit [částka] a ze dne [datum], dle něho