308 C 130/2015-300 — Okresní soud Plzeň-sever

1. Žalobce se svoji žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhal zaplacení celkem 331.067,69 Kč s příslušenstvím. Z toho 213 067,69 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % z částek: 12 928,43 od 16. 7. 2014 do zaplacení, 33 239,20 Kč od 16. 8. 2014 do zaplacení, 46 167,63 Kč od 16. 9. 2014 do zaplacení, 48 167,63 Kč od 16. 10 do zaplacení, 61 096,06 Kč od 8. 11. 2014 do zaplacení, 63 096,06 Kč od 17. 1. 2015 do zaplacení, 74 706,83 Kč od 17. 2. 2015 do zaplacení, 79 629,26 Kč od 11. 3. 2015 do zaplacení, 84 551,69 Kč od 11. 4. 2015 do zaplacení, 89 474,12 Kč od 11. 5. 2015 do zaplacení, 89 784,41 Kč od 19. 5. 2015 do zaplacení, 109 478,75 Kč od 11. 6. 2015 do zaplacení, 129 173,09 Kč od 11. 7. 2015 do zaplacení, 187 486,19 Kč od 10. 10. 2015 do zaplacení, 213 067,69 Kč od 11. 11. 2015 do zaplacení. A dále smluvní pokuty 118.000 Kč s 8,05% zákonnými úroky z prodlení od 11.11.2015 do zaplacení. Svůj nárok odůvodnil tím, že žalobce je vlastníkem budovy [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] v kat. úz a obci [obec], zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce]. Právní předchůdce žalobce [právnická osoba] s.r.o., uzavřel s žalovaným [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor o výměře [výměra], nacházejících se v [anonymizována tři slova], a to na dobu určitou do [datum]. Dne [datum] byla žalovanému doručena výpověď z nájmu pro opakované neplacení nájemného a záloh na služby s ním spojených. Dle čl. 5 smlouvy je pronajímatel oprávněn písemně vypovědět smlouvu je-li nájemce v prodlení s placením nájmu či plateb za služby více než 30 dní. Výpovědní doba činí 1 měsíc (čl.5) a počíná běžet prvého dne následujícího měsíce po doručení výpovědi. Žalovaný měl proto nebytové prostory předat [datum], učinil tak až [datum]. 2. Žalované částky tvoří následující nároky: a) Dluh na nájemném za období [anonymizováno] [rok] - [anonymizováno] [rok], celkem 90.487,01 Kč. Žalovaný neuhradil nájemné uplatněný těmito fakturami: [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 12.928,43 Kč (10.648,65 Kč a DPH 2.243,78 Kč), splatné [datum], a dluží 12.928,43 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 12.928,43 Kč, splatné [datum], a dluží 2.000 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 12.928,43 Kč, splatné [datum], a dluží 12.928,43 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 12.928,43 Kč, splatné [datum], a dluží 2.000 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 12.928,43 Kč, splatné [datum] a dluží 12.928,43 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 12.928,43 Kč, splatné [datum], a dluží 2.000 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 12.928,43 Kč, splatné [datum], a dluží 4.922,43 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 12.928,43 Kč, splatné [datum], a dluží 4.922,43 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 12.928,43 Kč, splatné [datum], a dluží 4.922,43 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 13.006 Kč (10.748,76 Kč a DPH 2.257,24 Kč), splatné [datum], a dluží 4.922,43 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 13.006 Kč, splatné [datum], a dluží 13.006 Kč, [číslo] ze dne [datum], nájemné za [anonymizováno] [rok] ve výši 13.006 Kč, splatné [datum], a dluží 13.006 Kč. b) Zálohy za služby za období za leden 2014 až červenec 2015, celkem 78.378,12 Kč. Žalovaný neuhradil zálohy a vyúčtování za služby spojené s nájmem uplatněné fakturami: č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], vystavená na částku 6.688,34 Kč, splatnou [datum], a dluží 6.688,34 Kč, č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], vystavená na částku 6.688,34 Kč, splatnou [datum], a dluží 6.688,34 Kč, č. [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum] vystavená na částku 6.688,34 Kč, splatnou [datum], a dluží 6.688,34 Kč, [číslo] ze dne [datum], vystavená na částku 58.313,10 Kč, splatnou [datum], a dluží 58.313,10 Kč. c) nedoplatek za služby za rok [rok] ve výši 18.310,77 Kč, vyúčtovaný fakturou [číslo] ze dne [datum], splatný [datum], a žalovaný dluží částku 18.310,77 Kč. d) Nedoplatek za inflaci dle čl. 3 nájemní smlouvy ve výši 310,29 Kč, vyúčtovaná žalovanému fakturou [číslo] ze dne [datum], splatnou [datum]. e) Náhrada nájemného dle §2295 OZ, za období [anonymizováno] [rok] ve výši 13.006 Kč a od [datum] do [datum], ve výši 12.572,50 Kč, celkem 25.5780,50 Kč. f) Smluvní pokuta 118.000 Kč s 8,05% úroky z prodlení od [datum] do zaplacení, sjednaná v čl. 5 nájemní smlouvy smluvní ve výši 3.000 Kč za každý den prodlení s vyklizením a předáním předmětu nájmu. V důsledku prodlení žalovaného s předáním předmětu nájmu v délce 59 dní (od [datum] do [datum]), uplatnil žalobce smluvní pokutu pouze ve výši 2.000 Kč denně, celkem 118.000 Kč. 3. Žalovaný navrhoval úplné zamítnutí žaloby. To odůvodnil tím, že výpověď žalobce doručovaná žalovanému dne [datum], pro neplacení nájemného a zálohu za služby, byla neplatná, neboť žalovaný nebyl v prodlení s platbou nájmu ani záloh. O neplatnosti výpovědi z nájmu informoval žalobce dopisem z [datum]. Následujícím dopisem ze dne [datum] sdělil žalobci, že je ochoten uzavřít dohodu o ukončení nájmu nebytových prostor ke dni [datum], neboť pronajaté nebytové prostory vykazovaly vady bránící jejich řádnému užívání. Žalovaný od počátku uplatňoval vady spojené s předmětem nájmu, spočívající v rozbitých oknech kadeřnictví i na toaletě (nemají kování, nejdou otvírat ani zavírat, okna netěsní a v létě nelze větrat, v zimě pak docházelo k nadměrnému úniku tepla), v znečištěném schodišti, kde zůstalo nanesené lepidlo a v rozbitých dveřích před kadeřnictvím, kde byly rozbité skleněné výplně skel. Proto přistoupil k hrazení sníženého nájemného nejprve o 2.000 Kč měsíčně, později o 5.000 Kč měsíčně. Žalobce předkládal stále jiná vyúčtování a faktury, některé nepředložil vůbec. Slevy z nájmů žalovaný uplatnil (dle tvrzení v podání z [datum], čl.72) e-mailem ze dne [datum]. Slevu ve výši 2.000 Kč měsíčně dopisem ze dne [datum], slevu ve výši 5.000 Kč měsíčně e-mailem ze dne [datum]. K jednotlivým nárokům na dlužné nájemné a služby spojené s užíváním nebytových prostor, které žalobce fakturoval, tvrdil, že faktura [číslo] byla uhrazena dne [datum]. Faktury [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] byly uhrazeny ve výši ponížené o slevu 2.000 Kč, která byla u žalobce řádně a včas uplatněna. Faktura č. [anonymizováno] [číslo] byla uhrazena v rámci vyúčtování za rok [rok]. Faktura [anonymizováno] [číslo] a ZF [číslo] byly uhrazeny [datum]. Navíc žalobce v roce 2014 vůbec nevystavoval zálohové faktury a ze strany žalovaného byla rozporována výše vyúčtování za rok [rok] ohledně velikosti pronajímaných prostor. Žalobce neoprávněně fakturoval užívání nebytových prostor žalovaným o 44 m2 vyšší, dále požadoval předložení faktur za vyúčtování prokazující platby tak, aby bylo možné jednotlivé položky rozpočítat, ověřit skutečné náklady a tyto nebyly dosud předloženy. Žalobce nevyúčtoval služby za rok 2013. Faktura [číslo] na částku 18.310,77 Kč a faktura [číslo] na částku 310,29 Kč byla žalovaným uhrazena ve výši 18.499,28 Kč dne [datum], kdy se však jednalo o doplatek za elektřinu. Fakturu [číslo] na částku 18.310,77 Kč nemá žalovaný k dispozici. Žalovanou částku 310,29 Kč žalovaný zaplatil v platbách za měsíce [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok]. Žalovaný dále v rámci procesní obrany podáními ze dne [datum] (č.l. 20, č.l. 54) uplatnil nárok žalovaného dle čl. 6 smlouvy o nájmu nebytových prostor za technické zhodnocení užívaných nebytových prostor, kdy prováděl stavební úpravy v [anonymizována dvě slova] (konkrétní práce specifikoval v podání ze dne [datum], čl.71). Tyto stavební úpravy byly oceněny znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku objednaném žalovaným, v částce 402.974 Kč. Podáním ze dne [datum] (čl.71) dále započetl vůči nároku žalobce částku 52.790 Kč, představující kauci složenou podle nájemní smlouvy. Tuto kauci dle žalovaného právní předchůdce žalobce spol. [právnická osoba] neoprávněně započetla vůči nájemnému a kauce nebyla převedena na nového vlastníka – žalobce. Při likvidaci této společnosti podal žalovaný [datum] přihlášku pro tuto pohledávku. [příjmení] byla započtena neoprávněně, protože žalovaný nebyl v prodlení, neboť uplatnil slevu na nájemném. 4. Mezi účastníky bylo nesporné (při jednání [datum], čl.64), že mezi právním předchůdcem žalobce [právnická osoba] [IČO] a žalovaným byla [datum] uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor v budově [adresa], která je součástí pozemku [parcelní číslo] v kat. úz. a [územní celek] ([list vlastnictví]). Nájem byl sjednán na dobu určitou do [datum]. Předmětem nájmu byly prostory v [anonymizována tři slova] o výměře [anonymizována dvě slova] Žalovanému byla dne [datum] doručena výpověď z nájmu s odůvodněním opakovaného neplacení nájemného a záloh za služby. Žalovaný předa