8 C 250/2023-103 — Okresní soud v Prachaticích

1. Žalobou ze dne 19. 9. 2023 se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaných v podobě uzavření kupní smlouvy, a to ve vztahu k pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, pozemku parc. č. 3427/2, trvalý trvaní porost a parc. č. 3981/2, ostatní plocha, vše zapsané v Katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území a obec , adresa, s odůvodněním, že žalovaní nabyli do společného jmění manželů vlastnické právo na základě kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2022, č.j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, . Vzhledem k tomu, že se tyto pozemky nacházejí na území národního parku , Anonymizováno, , svědčí žalobkyni zákonné předkupní právo k předmětným pozemkům, a to na základě § 61 odst. 1 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „ZOPK“), které bylo porušeno tím, že shora uvedené pozemky měly být nabídnuty žalobkyni při zamýšleném prodeji, kdy pouze v případě, že by žalobkyně svého zákonného předkupního práva nevyužila ve lhůtě 60 dnů, mohli by vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit. Vzhledem k tomu, že se tomu tak nestalo, žalobkyně požaduje aby byl nahrazen projev vůle žalovaných.2. Žalovaní ve vztahu ke shora uvedené žalobě ve svém vyjádření uvedli, že v rozporu s ustanovením § 61 odst. 1 ZOPK, které stanovuje povinnost Ministerstva životního prostředí podat návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí na základě potvrzení o vzniku předkupního práva, předkupní právo nebylo ve vztahu ke shora uvedeným pozemkům zapsáno, kdy dle žalovaných je smyslem této povinnosti, aby byly přesně vymezeny nemovitosti, které by předkupnímu právu podléhat měly s určitostí pro všechny vlastníky i budoucí vlastníky, neboť pro nabyvatele není zřejmé, zda předmětné pozemky spadají do uvedeného vymezení předkupního práva navenek, že žalobkyně zjevně projevila vůli navenek, že předkupní právo žalobkyně svědčí ve vztahu k těm pozemkům, u kterých je předkupní právo zapsáno. I kdyby tomu tak dle žalovaných nebylo, prodlení se zápisem do katastru nemovitostí v řádu několika let nemůže jít k tíži žalovaných, jako dobrověrných nabyvatelů nezatížených nemovitostí a tedy podaná žaloba je v rozporu s dobrými mravy. Dále žalovaní namítli, že žalobkyně nebyla opomenuta ve svém předkupním právu, neboť nabídka fakticky učiněna byla, jestliže žalovaní oznámili žalobkyni uzavření předmětné kupní smlouvy, doložili předmětnou smlouvu a z opatrnosti nabídli pozemky k prodeji přípisem ze dne 22. 4. 2022. Žalobkyně na daný přípis nikterak nereagovala, ačkoliv jí byl doručen, přičemž nabídka předkupního práva byla žalobkyni doručena před tím, než byl vklad vlastnického práva proveden. Nereagováním žalobkyně pak dané předkupní právo zaniklo. S ohledem na shora uvedené žalobu nepokládají za důvodnou a tedy ji neuznávají a navrhují zamítnutí žaloby.3. Soud ve shora uvedené věci zjistil následující skutkový stav. Z provedených listinných důkazů, a to zejména kupní smlouvy uzavřené dne 1. 4. 2022 mezi žalovanými a původním vlastníkem nemovitostí panem , jméno FO, , narozeným , datum, , dále listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , písemného oznámení 2. žalované obsahující výzvu k realizaci předkupního práva doručené žalobkyni dne 26. 4. 2022, výzvy žalobkyně ve vztahu k žalovaným k realizaci předkupního práva ze dne 23. 2. 2023 a dále pak ze shodných vyjádření účastníků, vzal soud za prokázané, že dne 1. 4. 2022 uzavřeli žalovaní s původním vlastníkem , jméno FO, , narozeným , datum, , bytem , adresa, kupní smlouvu, na základě které nabyli vlastnické právo ke shora uvedeným nemovitostem, které se nacházejí v rámci hranic Národního parku , Anonymizováno, . Součástí kupní smlouvy byla taktéž dohoda mezi původními smluvními stranami o tom, že případné riziko k uplatnění předkupního práva k pozemkům státem přechází okamžikem podpisu kupní smlouvy na kupující, kdy kupující se zavazují další záležitosti týkající se případných povinností plynoucích ze ZOPK řešit a projednávat přímo s příslušným orgánem ochrany přírody a krajiny, bez součinnosti prodávajícího a na svůj vrub. Následně dne 26. 4. 2022 bylo doručeno žalobkyni oznámení o uskutečněné koupi pozemků ze strany 2. žalované, přičemž toto oznámení obsahovalo i informování žalobkyně o skutečnosti, že veškeré povinnosti z předkupního práva přešly písemnou dohodou na žalované, dále pak nabídku směny dotčených pozemků za jiné a výzvu k využití práva retraktu. Na toto oznámení (obsahující výzvu k využití předkupního práva) žalobkyně nikterak nereagovala. Následně dne 23. 2. 2023 zaslala žalobkyně 2. žalované výzvu k realizaci předkupního práva ohledně dotčených pozemků.4. Podle § 61 odst. 1 ZOPK platí, že Česká republika má předkupní právo k nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi. Ministerstvo životního prostředí podá neprodleně návrh na zápis předkupního práva do katastru nemovitostí na základě potvrzení o vzniku předkupního práva, které vydá Ministerstvo životního prostředí a ve kterém uvede výčet pozemků označených údaji katastru nemovitostí, ke kterým má Česká republika předkupní právo, podle jednotlivých katastrálních území a důvod vzniku předkupního práva. Vlastníci těchto pozemků jsou povinni v případě jejich zamýšleného prodeje přednostně nabídnout tyto pozemky ke koupi orgánu ochrany přírody, a to i v případě, že se tyto pozemky nacházejí v předmětných územích jen zčásti. Pokud orgán ochrany přírody neprojeví o tyto pozemky do 60 dnů od doručení nabídky pozemku ke koupi písemný zájem, mohou vlastníci zamýšlený prodej uskutečnit.5. Podle § 2144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o.z.“), platí, že je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Podle odstavce třetího téhož ustanovení platí, že nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.6. Podle § 2147 o.z. platí, že nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. Podle druhého odstavce téhož ustanovení platí, že přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.7. Co se týče právního hodnocení případu, soud předem konstatuje, že sporným ve projednávané věci se toliko nejevil skutkový stav, který soud vzal z velké části za prokázaný skrze shodné vyjádření účastníků ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. s. ř.“), nýbrž sporným zůstala otázka právního hodnocení.8. Ohledně námitky žalovaných co do možné neexistence předkupního práva, zde soud uvádí, že předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK je co do svého charakteru předkupním právem zákonným (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1672/2022), které vzniká ex lege přímo ze zákona, a tedy zapsání předkupního práva do katastru nemovitostí je výhradně deklaratorního charakteru. Opomenout nelze ani ustanovení § 984 odst. 1, 2 o. z., dle kterého se materiální publicita veřejného seznamu nevztahuje na věcná práva vznikající bez zřetele na stav zápisu ve veřejném seznamu, a tedy právě na předkupní právo ve smyslu § 61 odst. 1 ZOPK. Z výše uvedených důvodů lze hodnotit námitku žalovaných ohledně nezapsání práva do veřejného seznamu jako nedůvodnou. Pro úplnost zdejší soud dodává, že se na předkupní právo dle § 61 ZOPK uplatní podpůrně ustanovení o. z. (srov. nález Ústavního soudu ze dne 25. 9. 2018, sp. zn. Pl. ÚS 18/17, bod 12).9. Co se týče druhé námitky žalovaných, kterou je ta, že z opatrnosti přípisem ze dne 22. 4. 2022 uzavření kupní smlouvy žalobkyni oznámili a nabídli jí vlastnické právo ke shora uvedeným pozemkům k prodeji, přičemž žalobkyně na tuto nabídku nikterak nereagovala, a tedy nevyužitím dané nabídky předkupní právo zaniklo, soud k tomuto uvádí, že tato námitka je částečně důvodná. Přestože obecně platí, že je povinností prodávajícího (resp. původního vlastníka) pozemku nabídnout oprávněnému (zde žalobkyni) realizovat předkupní právo, odborná literatura připouští, že této povinnosti může dostát i kupující (resp. předkupník), (srov. POROD, Jakub. § 2144 [Věcné předkupní právo]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, marg. č. 9.), kdy k danému závěru se přiklání i zdejší soud. V tomto ohledu je totiž dle soudu zapotřebí rozlišovat mezi nabídkou na realizaci