23 C 139/2020-162 — Okresní soud v Pardubicích

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 16. 6. 2020 domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] blíže specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku. Dále navrhla, aby byly výše uvedené nemovitosti přikázány do jejího výlučného vlastnictví a zároveň byla zavázána vyplatit žalované částku odpovídající jejímu spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 15/27 na předmětných nemovitostech, když nakonec akceptovala částku 7 422 222 Kč, vycházeje přitom z aktualizovaného znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], [IČO], pod [číslo] [rok] ze dne 18. 5. 2021, který ocenil nemovitosti na částku 13 360 000 Kč. Žalobkyně s odkazem na svoje omezené finanční možnosti nejprve na takto vysokou částku nebyla schopna přistoupit, proto v průběhu řízení vážně zvažovala variantu reálného rozdělení společné věci, když tuto možnost připustil i zástupce znaleckého ústavu. Žalobkyně i přes opakovaně prezentované výhrady ke znaleckému posudku a k postupům zpracovatele a žalované jako zadavatele, za účelem rychlého vyřešení sporu, tyto závěry týkající se ceny byla ochotna přijmout. Žalobkyně má k nemovitostem letitý osobní vztah, její první nabývací titul je z 18. 1. 1999, dlouhodobě obývá spolu se syny byt v prvém nadzemním podlaží domu, první nabývací titul žalované je výrazně pozdější (z 1. 3. 2017). Žalovaná pouze využila situace, kdy dočasně nebylo v občanském zákoníku uzákoněno tzv. předkupní právo spoluvlastníka nemovitosti. Žalobkyně se snažila o mimosoudní vyřešení sporu, když žalovaná zbytečně vztahy mezi účastníky eskalovala a žalobkyni fakticky přiměla, aby i za cenu prodeje majetku, k němuž měla hluboký osobní vztah, získala finanční prostředky k vyplacení, což pro ni bylo extrémně náročné. Žalobkyně prokázala potvrzením [právnická osoba], že je dostatečně solventní k výplatě vypořádacího podílu vůči žalované. Ohledně nákladů řízení žalobkyně s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod sp. zn. 22 Cdo 2100/2017 s poukazem na zásadu procesního úspěchu požadovala jejich přiznání vůči žalované straně a rovněž tak uložení povinnosti žalované nahradit státu zálohované znalečné. 2. Žalovaná na počátku řízení souhlasila se zrušením podílového spoluvlastnictví i s tím, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do vlastnictví žalobkyně, která zaplatí žalované na vypořádání podílu částku dle znaleckého posudku předloženého stranou žalovanou, a to částku 7 222 220 Kč (dle posudku [číslo]). Variantu reálného rozdělení nemovitostí žalovaná odmítala i s poukazem na nezájem žalobkyně do nemovitostí investovat a vážné neshody mezi stranami v otázkách správy společné věci. Následně žalovaná přehodnotila svoje stanovisko a navrhla (dne 7. 10. 2021 - č.l. 141), aby předmětné nemovitosti, o které se dlouhodobě stará a spravuje je, byly přikázány do jejího vlastnictví s tím, že žalobkyni uhradí vypořádací podíl ve výši 5 937 778 Kč dle aktualizovaného znaleckého posudku ([číslo] 2021 ze dne 18. 5. 2021). Žalovaná zdůraznila, že byla ochotna od počátku řízení převést svůj podíl na žalobkyni. Žalobkyně však účelově soudní řízení prodlužovala, když nesouhlasila s cenou a nebyla schopna předložit avizovaný oponentní znalecký posudek. Žalovaná s poukazem na dynamickou situaci na trhu s nemovitostmi, navrhla ještě aktualizovat poslední posudek z května 2021 s tím, že rovněž zdokladuje svoji solventnost. Žalovaná požaduje přiznání práva na náhradu nákladů řízení dle ust. § 142 o.s.ř. a rovněž má za to, že jsou zde dány důvody zvláštního zřetele hodné pro aplikaci ust. § 150 o.s.ř., pro které by soud neměl přiznat náklady řízení žalobkyni. 3. Na základě provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav. 4. Výpisem z katastru nemovitostí ([list vlastnictví]) má soud za prokázáno, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky, a to konkrétně žalobkyně o velikosti id. 12/27 a žalovaná o velikosti id 15/27 na nemovitostech – k pozemku parc. č. St. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa] (objekt bydlení) v části [územní celek], k pozemku parc. č. [rok] a k pozemku parc. [číslo] to vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, [stát. instituce], pro [katastrální uzemí], [územní celek], [anonymizováno] [územní celek], okres [okres]. Spoluvlastnický podíl k dotčeným nemovitostem nabyla nejprve žalobkyně na základě darovací smlouvy ze dne 18. 1. 1999 a následně kupními smlouvami (2007, 2015). Žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl k nemovitostem na základě kupní smlouvy ze dne 1. 3. 2017 a dalších kupních smluv (2017, 2019). 5. Ze znaleckých posudků znaleckého ústavu [právnická osoba], a výslechu zástupce znaleckého ústavu [anonymizováno] [jméno] [jméno], má soud za prokázáno, že obvyklá (tržní) cena posuzovaných nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví], které jsou v podílovém spoluvlastnictví účastníků tohoto řízení, činila 13 000 000 Kč ke dni 26. 6. 2020 (dle posudku [číslo]), resp. 13 360 000 Kč ke dni 18. 5. 2021 (dle posudku [číslo] 2021). Znalec setrval na závěrech posudku. Znalecký ústav, který má potřebnou erudici, když vyhotovuje posudky pro banky a orientuje se v cenách obdobných nemovitostí v regionu [obec], [okres], postupoval ve věci standardně, využil pro porovnání srovnatelné nemovitosti, provedl místní šetření za přítomnosti zástupce žalované jako zadavatele posudku, vycházel z obvyklého nájemného při zohlednění maximálně výhodného využití nemovitostí. Znalecký ústav přitom nezohledňuje nabývací tituly (pohnutky) spoluvlastníků. Dle názoru znalce je bytový dům reálně rozdělitelný na nebytový prostor a bytové jednotky, když případné rozdělení by nemělo poškodit ekonomické zájmy spoluvlastníků. Potvrdil trend stále stoupající ceny bytů (3 %). Usnesením ze dne 21. 4. 2021 č.j. 23 C 139/2020-104 soud přiznal znaleckému ústavu [právnická osoba], za účast při jednání dne 15. 4. 2021 znalečné ve výši 857,63 Kč. Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 7. 5. 2021. 6. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované bylo zjištěno, že spol. [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa žalované], byla zapsána ke dni [datum], mj. má jako předmět podnikání i pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. 7. Ze Smlouvy o užívání společné věci ze dne 12. 6. 2018 bylo zjištěno, že účastníci řízení jako spoluvlastníci uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem bylo vzájemné vypořádání práv a povinností ke společné vlastněné věci (nemovitosti v k.ú., obci [okres] na [list vlastnictví]), zejména dohoda spoluvlastníků ponechat [celé jméno žalobkyně] k bezplatnému a výhradnímu užívání část společné věci (byt specifikovaný v čl. I odst. 3 Smlouvy). 8. Z potvrzení [právnická osoba], ze dne 12. 10. 2021 bylo zjištěno, že žalobkyně jako majitel účtu disponuje na označeném bankovním účtu č. [bankovní účet] částkou 7 555 357,68 Kč. 9. Soud předesílá, že i z důvodu vydání konstitutivního rozhodnutí v této věci, kdy rozhodnutím soudu se založí nové hmotněprávní vztahy, bude třeba aplikovat přísl. ust. zákona č. 89/2012 Sb., tedy nového občanského zákoníku (o.z.), konkrétně ust. § 1140 a násl. o.z. 10. Dle ust. § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Dle odst. 2 téhož ust. není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Dle odst. 3 téhož ust. není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. 11. Dle ust. § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník – o.z.), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dle odst. 2 téhož ustanovení každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. 12. Dle ust. § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. 13. Dle ust. § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 14. S ohledem na prove