11 C 98/2022-88 — Okresní soud v Pardubicích

Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 17.2.2022 domáhala po žalovaném zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím. V odůvodnění uvedla, že žalovaný jako realitní zprostředkovatel nabízel k prodeji pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] a obci [obec], které jsou ve výlučném vlastnictví [jméno] [příjmení]. Žalobkyně jako zájemkyně o koupi uvedených pozemků uzavřela dne 9.9.2021 jako spotřebitel s žalovaným a [jméno] [příjmení] smlouvu o rezervaci nemovitosti (dále jen„ smlouva“). Smlouva byla uzavřena na rezervační dobu do 1.11.2021, kdy se žalovaný a [jméno] [příjmení] zavázali rezervovat pro žalobkyni uvedené pozemky po uvedenou dobu a nenabízet je jinému zájemci, a žalobkyně se zavázala složit k rukám žalovaného rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč na účet č. [bankovní účet] do 10 dnů od podpisu smlouvy. Žalobkyně rezervační zálohu složila již dne 3.9.2021. Dne 21.10.2021 obdržela žalobkyně od žalovaného a [jméno] [příjmení] e-mailem dopis ze dne 20.10.2021 označený jako„ Oznámení o neprodloužení rezervační smlouvy“, kterým jí oznámili, že trvají na ukončení smlouvy dle bodu 5.3 smlouvy, neboť žalobkyně nedoložila dle tohoto ujednání smlouvy ve lhůtě 14 dní přede dnem uplynutí rezervační doby schopnost financovat koupi pozemků. [jméno] [příjmení] dopisem dále uplatnila vůči žalobkyni smluvní pokutu dle bodu 8.4 smlouvy ve výši rezervační zálohy, tj. 150 000 Kč, přičemž právo na zaplacení tvrzené smluvní pokuty započetla na právo žalobkyně na vrácení rezervační zálohy. V souladu s uvedeným dopisem smlouva o rezervaci nemovitostí zanikla uplynutím rezervační doby, tj. dnem 1.11.2021. Žalobkyně namítala, že [jméno] [příjmení] nikdy nemohlo vzniknout právo na zaplacení smluvní pokuty dle bodu 8.4 smlouvy, když z věty čtvrté a páté bodu 8.4 smlouvy vyplývá, že v případě, že žalobkyně využila služeb hypotečního specialisty doporučeného jí žalovaným, pak právo na zaplacení předmětné smluvní pokuty nemůže vzniknout a žalobkyně má právo na vrácení složené rezervační zálohy, neboť žalobkyně využila služeb hypotečního specialisty doporučeného jí žalovaným, a to [jméno] [příjmení], což je zřejmé z e-mailové komunikace mezi ním a žalobkyní ze dne 28.8.2021. Žalobkyně tak má za to, že počínaje dnem následujícím po zániku smlouvy jako právního důvodu, který odpadl, tj. 2.11.2021, má právo na vydání částky 150 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení. Žalovaný ani přes výzvu žalobkyně dlužnou částku neuhradil. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Potvrdil, že jako realitní zprostředkovatel nabízel předmětné pozemky ve vlastnictví [jméno] [příjmení] k prodeji, žalobkyně projevila o nemovitosti zájem a byla dne [číslo] uzavřena smlouva o rezervaci nemovitosti, kterou se žalovaný a prodávající [jméno] [příjmení] zavázali rezervovat pro žalobkyni předmětné nemovitosti a nenabízet je ke koupi jinému zájemci a žalobkyně se zavázala složit k rukám realitního zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč, současně se obě strany zavázaly poskytnout si vzájemnou součinnost k tomu, aby za dobru trvání smlouvy byla uzavřena smlouva realitní a byl uskutečněn převod nemovitostí. Dále potvrdil, že nemovitosti byly pro žalobkyni rezervovány, žalobkyně složila rezervační poplatek ve výši 150 000 Kč. Žalovaný uvedl, že žalobkyně v průběhu trvání smlouvy změnila názor na koupi nemovitostí a snažila se z uzavřené smlouvy vyvázat tak, aby je koupit nemusela a získala zpět celý rezervační poplatek. Z uvedeného důvodu žalovaný činil kroky k ukončení rezervace předmětných nemovitostí a k uplatnění smluvních pokut vyplývajících ze smlouvy. Jedná se o smluvní pokutu dle bodu 8.4 smlouvy představující sankci za nedoložení včas schopnosti financování kupní ceny (nedoložení zajištění odpovídajícího hypotečního úvěru, který měla doložit nejpozději 14 dnů před uplynutím rezervační doby), kterou uplatnila prodávající paní [příjmení] v dopise ze dne 20.10.2021 nazvaném jako„ oznámení o neprodloužení rezervační doby“. Dále se jedná o smluvní pokutu dle bodu 8.1 smlouvy představující sankci za neposkytnutí součinnosti k uzavření realitní smlouvy, která je obsahem dopisu ze dne 2.11.2021 nazvané„ uplatnění smluvní pokuty“, neboť prodávající byla připravena k podpisu realitní smlouvy dle dopisu ze dne 20.10.2021. K námitce žalobkyně v rámci předžalobní výzvy, že nemohlo dojít k započtení rezervačního poplatku a nároku na smluvní pokutu uvedl, že s prodávající provedli postoupení pohledávek z uplatněných smluvních pokut na žalovaného jako postupníka a žalovaný následně provedl opětovné započtení v souladu s názorem prezentovaným žalobkyní. Dle provedeného započtení pohledávky z titulu uplatněné smluvní pokuty dle bodu 8.1 smlouvy proti pohledávce žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku jsou veškeré další nároky žalobkyně vyřešeny, přičemž žalovaný ani [jméno] [příjmení] žalobkyni ničeho nedluží. Nároku na smluvní pokutu dle bodu 8.4 smlouvy se žalobkyně brání tím, že k získání potřebného financování využila hypotečního specialistu doporučeného žalovaným, a proto prodávající ani žalovaný tak nemají na takovou smluvní pokutu nárok. Žalovaný nesporoval, že žalobkyně využila služeb hypotečního specialisty [jméno] [příjmení], s nímž na jiných kauzách spolupracoval, ale v předmětné věci žalobkyni tohoto specialistu nedoporučil, když doporučení na něj doslala žalobkyně od prodávající. Žalobkyně podáním ze dne 31.5.2022 uvedla, že na předmětnou smlouvu je třeba pohlížet jako na závazkový právní vztah ze smlouvy uzavřený se spotřebitelem a jako úschovu dle § 2402 a násl. o.z. Zánikem smlouvy dne 1.11.2021 tak uplynula i doba úschovy a vzniklo žalobkyni právo na vrácení složené částky ve výši 150 000 Kč. Dále namítala absolutní neplatnost započtení provedeným žalovaným, když žalobkyně je v postavení spotřebitele, tak žalovaný nemůže platně a účinně na její právo na vydání uvedené částky jednostranně započíst jakékoli své či postoupené právo. Dále namítala neplatnost započtení smluvních pokut žalovaným, neboť uvedené smluvní pokuty jsou pohledávkami nejistými, a tedy nezpůsobilými k započtení. Nejistotu pohledávky z titulu smluvní pokuty dle bodu 8.1 smlouvy spatřuje v podmínkách pro uplatnění této smluvní pokuty, které nejsou nijak konkrétně určeny, jedná se tak o zdánlivé jednání, ke kterému se nepřihlíží, když ujednání nevymezují dostatečně určitě povinnosti žalobkyně, které by měla porušit, aby došlo ke vzniku práv prodávající na zaplacení předmětných smluvních pokut. Uváděla, že ujednání bodu 8.1 a 8.4 smlouvy jsou vymezena na tolik obecným a neurčitým způsobem, že nelze z nich přesně a určitě vyvodit podmínky, za nichž by měly smluvní pokuty vzniknout. Současně uvedla, že návrh textu smlouvy byl předložen žalovaným a z její strany do návrhu nebylo nijak zasahováno. Dále namítala, že uplatněné pohledávky jsou i v rozporu s dobrými mravy, když znění bodu 8.1 smlouvy, 6.4 smlouvy a 8.4 smlouvy směřují v podstatě k utvrzení téhož. Žalobkyně má za to, že tvrzené pohledávky žalovaného z titulu smluvních pokut nikdy nevznikly a nemohly tak být na něj postoupeny z důvodu jejich zdánlivosti či nezpůsobilosti započtení. K jednání nařízenému na den 13.2.2023 se žalobkyně, ačkoli byla řádně obeslána, nedostavila ani nežádala odročení, proto soud jednal i v její nepřítomnosti dle § 101 odst. 3 o.s.ř. Při jednání soudu dne 13.2.2023 žalovaný uvedl, že práva a povinnosti z předmětné smlouvy jsou ujednány mezi prodávající a kupující, kdy žalovaný ve smlouvě vystupuje pouze jako zprostředkovatel. Smlouvou o rezervaci nemovitosti ze dne 9.9.2021 bylo prokázáno, že žalovaný jako realitní zprostředkovatel, [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalobkyně jako kupující uzavřeli smlouvu o rezervaci nemovitostí, a to p. [číslo] p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek], zapsaných na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Dle bodu 2.1 předmětem smlouvy je závazek realitního zprostředkovatele a prodávajícího rezervovat pro kupujícího nemovitosti, a tyto po dobu účinnosti této smlouvy nenabízet ke koupi jinému zájemci a závazek kupujícího složit k rukám realitního zprostředkovatele za tímto účelem rezervační poplatek. Dle bodu 2.3 je předmětem smlouvy dále závazek realitního zprostředkovatele vykonávat činnosti směřující k zprostředkování příležitosti k uzavření smlouvy, zejm. pak zajistit uvedené činnosti, např. komunikaci s hypotečním specialistou doporučeným realitním zprostředkovatelem kupujícímu a administraci financování koupě nemovitostí kupujícím dle bodu 2.3.4. Dle bodu 4.1 se kupující zavazuje uhradit nejpozději do 10-ti dnů od podpisu této smlouvy rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč na účet realitního zprostředkovatele č.ú. [bankovní účet] vedený u [právnická osoba] Dle bodu 5.1 je smlouva uzavřena na dobu určitou, a to do 1.11.2021. Dle bodu 5.2 bylo ujednáno, že pokud kupující nedoloží schopnost financování koupě nemovitosti nejpozději 14 dnů přede dnem skončení rezervační doby dle odst. 5.1 (před automatickým prodloužením), mají realitní