23 C 122/2023-304 — Okresní soud v Pardubicích

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 18. 4. 2023 (ve znění změny ze dne 3. 4. 2025) domáhá nahrazení projevu vůle žalované, konkrétně povinnost uzavřít kupní smlouvu ohledně pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. a obci , adresa, , blíže specifikovanou ve výroku I. rozsudku shora. Žalobkyně nesouhlasí s tvrzením žalované, že stavba komunikace na tomto pozemku není samostatnou stavbou ve smyslu občanského práva. Takové stanovisko vyvrací mj. i závěry soudního znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ve znaleckém posudku ze dne , datum, , který uvedl, že stavba komunikace není „pouhou úpravou povrchu“. Znalec potvrdil argumentaci žalobkyně, že stavba komunikace na pozemku p. č. , Anonymizováno, je samostatnou věcí. Stavba splňuje podmínky samostatné věci ve smyslu občanskoprávním, když zakládá podle § 3056 občanského zákoníku (o.z.) předkupní právo žalobkyně k dotčenému pozemku p. č. , Anonymizováno, , na němž je stavba zřízena. Žalovaná nesprávně interpretuje § 3059 o.z., když tvrdí, že toto ustanovení dopadá na daný případ. Žalobkyně zastává stanovisko, že § 3059 se vztahuje pouze na případy, kdy je stavba zřízena na několika pozemcích od samého počátku. V projednávané věci se však o takovou situaci nejednalo, neboť stavba komunikace byla původně zřízena na jediném pozemku p. č. , Anonymizováno, . Až v důsledku následného rozdělení tohoto pozemku se zřízenou stavbou komunikace na více menších pozemků pod stavbou vznikla nynější situace, kdy se stavba komunikace nachází na několika pozemcích. Tvrzení žalované o neaplikovatelnosti předkupního práva žalobkyně na pozemek p. č. , Anonymizováno, , s tím že stavba nestojí převážnou částí na pozemku, je v důsledku neaplikovatelnosti omezení v § 3059 o. z. na daný případ, irelevantní. Žalobkyně poukazuje na to, že právní úprava v § 3058 o.z. počítá s postupným naplňováním superficiální zásady, tedy sjednocením vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící. Argumentace žalované, že k naplnění této zásady je relevantní pouze aktuální stav ke dni 1. 1. 2014, pak ignoruje smysl a účel zákona, kterým je odstranění situací, kdy stavba stojí na cizím pozemku. Takový proces probíhá postupně a nelze jej omezovat pouze na stav k jedinému dni. Uvedené tvrzení žalované je nesprávné a popřelo by legislativní záměr zákonodárce, tedy aby stavba nestála na cizím pozemku. Žalovaná se snaží zpochybnit právo žalobkyně na uplatnění předkupního práva, když námitky nejsou podloženy zákonnou úpravou. Žalobkyně prokázala, že žalovaná jakožto nabyvatel pozemku jednala nepoctivě, když věděla o existenci zákonného předkupního práva žalobkyně, a přesto uzavřela kupní smlouvu s původním vlastníkem pozemku. Nevědomost žalované o porušení předkupního práva nelze akceptovat, když neznalost zákona neomlouvá. Žalovaná navíc nabyla pozemek za spekulativní cenu, která neodpovídá jeho obvyklé hodnotě, s cílem vynutit si vyšší úplatu od žalobkyně. Pozemek p. č. , Anonymizováno, byl původně zemědělským pozemkem a následnou investiční výstavbou žalobkyně, bez přičinění žalované či , jméno FO, , který žalované pozemek prodal, se z nich staly mnohem hodnotnější stavební pozemky. Žalobkyně navrhla uzavření kupní smlouvy za úplatu ve výši 403 330 Kč, která odpovídá obvyklé ceně pozemku stanovené znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, ve znaleckém posudku ve znění Doplnění ze dne 15. 12. 2024, když tato částka zohledňuje reálnou hodnotu pozemku v daném místě a čase i okolnosti případu. Žalovaná jako nabyvatelka jednala nepředložila relevantní důkazy, které by prokazovaly obvyklost kupní ceny, za kterou pozemek nabyla. Žalobkyně připomíná názor znalce o tom, že „pokud někdo kupuje pozemek v uzavřeném areálu, tak se jedná o velmi rizikovou záležitost z hlediska výhodnosti investice.“ Žalobkyně se domáhala původně uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem je pozemek p. č. , Anonymizováno, za kupní cenu 263 012,40 Kč odpovídající průměrné kupní ceně z realizovaných obchodů s pozemky v lokalitě , adresa, . Vzhledem k námitkám žalované, soud ustanovil v řízení znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , kterému uložil stanovení ceny obvyklé pozemku p. č. , Anonymizováno, Proto žalobkyně v průběhu řízení modifikovala výši kupní ceny. Jedná se o obvyklou cenu pozemku platnou v roce 2022, kdy došlo k porušení předkupního práva žalobkyně a k odmítnutí jejího návrhu na převedení pozemku žalovanou. Žalobkyně prokázala oprávněnost nároku na uzavření kupní smlouvy, když v řízení byly vyvráceny nedůvodné námitky žalované.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Právním důvodem žaloby je porušení žalobkyní tvrzeného předkupního práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. a obci , adresa, , na kterém stojí stavba ve vlastnictví žalobkyně, a to za úplatu , částka, , s odkazem na § 3056 odst. 1 o.z. Žalovaná namítá, že žalobkyni žádné předkupní právo k pozemku nesvědčí. Do dne 19. 1. 2022 byl vlastníkem pozemku , jméno FO, , který kupní smlouvou ze dne 8. 1. 2022 převedl vlastnictví k pozemku žalované za kupní cenu 500 000 Kč. Na pozemku se nachází stavba komunikace - zpevněná manipulační plocha s asfaltovou pokrývkou. Dopisem ze dne 6. 6. 2022 vyzvala žalobkyně žalovanou k uzavření smlouvy o koupi pozemku žalobkyní od žalované za kupní cenu 60 Kč/m2. Dopisem ze dne 14. 6. 2022 žalovaná odmítla tento pozemek žalobkyni prodat. Sporné mezi stranami je to, zda dopadá na stavbu § 3059 o.z. nebo § 3061 o.z. (ve spojení s § 509 o.z.), zda je žalobkyně vlastníkem stavby, zda je stavbou ve smyslu občanskoprávním případně pouze ve smyslu stavebně-právním a jaká by měla být úplata za případný převod pozemku. Dotčená stavba se nenachází pouze na jednom označeném pozemku, ale i na dalších pozemcích parc. č. , Anonymizováno, (s odkazem znalecký posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 30. 9. 2024). Stavba je po částech vybudovanou jedinou stavbou, jejíž celková výměra činí 8-9 000 m2. Na pozemku se nenachází „převážná část“ stavby ve smyslu § 3059 o.z., ani nadpoloviční část stavby a dokonce ani největší část stavby (ta leží na pozemku parc. č. , Anonymizováno, Žalovaná zastává názor, že ve vztahu mezi předmětnou stavbou a pozemkem (tedy mezi jejich vlastníky) není s ohledem na § 3059 o.z. založeno předkupní právo ve smyslu § 3056 odst. 1 věty první o.z. Na tom nemůže nic změnit okolnost, zda byla stavba původně zřízena na jediném pozemku. Dle žalované není důvod, pro který by měly mít dvě shodné stavby umístěné svými nepřevažujícími částmi na více pozemcích odlišné právní režimy z důvodu, že jedna z nich byla v minulosti původně zřízena na jediném pozemku, jenž byl posléze rozdělen a druhá byla již v minulosti zřízena na více pozemcích. Účelem institutu předkupního práva dle § 3056 odst. 1 věty první o.z., které je vzájemné, je sjednocení dvou samostatných nemovitých věcí ve věc jedinou. Poukazovala v tomto směru na judikaturu Nejvyššího soudu ČR (sp. zn. 22 Cdo 462/2022, 22 Cdo 1995/2020, 22 Cdo 3282/2021). Dle žalované by § 3059 o.z. měl dopadat i na stavbu, bez ohledu na okolnost, na kolika pozemcích byla původně zřízena, a že vlastníku stavby vůči vlastníku pozemku nesvědčí předkupní právo dle § 3056 odst. 1 věty první o.z., ani dle § 3059 o.z., protože na pozemku není „převážná část“ stavby. Předmětná stavba (komunikace - zpevněná manipulační plocha s asfaltovou pokrývkou) se nachází na minimálně šesti pozemcích. Smyslem § 509 o.z. je vymezit podmnožinu (tzv. superaedifikátů), kterou tvoří liniové stavby a jiné předměty, které ze své povahy zasahují více pozemků a nejsou součástí pozemku. Jedná se o výsledky stavební činnosti, které jsou obvykle do pozemku zabudovány (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod sp. zn. 25 Cdo 627/2022). Důvodem pro to, aby liniové stavby měly odlišný právní režim, je jejich přepravní a komunikační funkce. Zahrnují především tzv. inženýrské sítě a stavby dopravní infrastruktury, proto dle žalované ve vztahu mezi stavbou a pozemkem není s ohledem na § 3061 o.z. založeno předkupní právo ve smyslu § 3056 odst. 1 věty první o.z. Dle žalované žalobkyně neprokázala, že je vlastnicí stavby, tedy že její právní předchůdce (Společný podnik na úpravu zeleniny , adresa, ) nabyl stavbu od , Anonymizováno, , adresa, , které ji vybudovalo. Struktura stavby nebyla znalcem , jméno FO, zjištěna. Žalovaná pozemek koupila za částku , částka, . Zjištěná („vyhlášková“) cena pozemku dle znalce , jméno FO, v roce 2022 činila , částka, , v roce 2024 činila 4 990 280 Kč. V řízení nebylo prokázáno, jaká je obvyklá cena pozemku (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, ). Nejvyšší soud dovodil, že v případech zákonného předkupního práva (tedy i předkupního práva podle § 3056 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu (sp. zn. 33 Odo 178/2003, 33 Cdo 4737/2018), tedy § 2140 a násl. o. z. Věcné předkupní právo zakládá podle § 2144 odst. 1 o. z. oprávnění předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí, aby mu ji převedl za příslušnou