36 C 181/2022 — Okresní soud Praha-východ

1. Podanou žalobou se žalobci domáhali zaplacení 82 590 Kč s příslušenstvím uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku z titulu dlužného nájemného včetně záloh na služby. Žalobu odůvodnili zejména tím, že dne [datum] uzavřeli účastníci nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky o výměře 84,88 m² v 2. poschodí vpravo v budově [adresa] postavené na pozemku parc. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí] [obec], zapsané na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem [okres] (dále jen„ Byt“). Výše měsíčního nájemného byla sjednána v částce 12 000 Kč a měsíčních záloh na služby spojených s užíváním Bytu v částce 2 830 Kč bez DPH. Účastnici si sjednali oprávnění pronajímatele jednostranně valorizovat každoročně výši nájemného o částku odpovídající roční míře inflace a rovněž výši zálohových plateb na základě vyúčtování poskytnutých služeb. V roce 2019 proto činilo nájemné částku 12 252,56 Kč a zálohy na služby částku 3 551,44 Kč, celkem tak měli žalovaní měsíčně hradit za užívání Bytu částku ve výši 15 804 Kč. Žalovaní při uzavření nájemní smlouvy složili kauci ve výši 30 000 Kč. Z důvodu řádného neplacení nájemného byla žalovaným dne [datum] zaslána výpověď z nájmu s 10denní výpovědní dobou, na jejímž základě ke dni [datum] žalovaní [příjmení] vyklidili. Složená kauce byla v rozsahu 21 596 Kč započtena na nedoplatek dne [datum] vyúčtovaných záloh za služby a ve zbývajícím rozsahu na dlužné nájemné. Žalobci se proto domáhali zaplacení dlužného nájemného včetně záloh za služby za měsíc duben 2019 ve výši 11 738 Kč, dále za každý z měsíců květen až srpen 2019 ve výši 15 804 Kč a za měsíc září 2019 (konkrétně do [datum]) ve výši 7 636 Kč, celkem částky ve výši 82 590 Kč, kterou žalovaní neuhradili ani přes jim zaslanou předžalobní upomínku. 2. Žalovaní se k žalobě nevyjádřili. 3. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci: Dne [datum] účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem Bytu na dobu neurčitou. Žalovaní se zavázali platit nájemné měsíčně ve výši 12 000 Kč společně se zálohami na služby, jejichž výše byla stanovena v příloze [číslo] na částku 2 830 Kč bez DPH, vše nejpozději do 20. dne v měsíci. Od [datum] došlo ke zvýšení nájemného i záloh za služby v souladu s čl. IV odst. 4 nájemní smlouvy, podle kterého byli žalobci oprávněni jednostranně valorizovat každoročně výši nájemného o částku odpovídající roční míře inflace. Žalovaní při podpisu smlouvy složili kauci ve výši 30 000 Kč v souladu s čl. V nájemní smlouvy, což stvrdili svým podpisem s tím, že podle nájemní smlouvy byli žalobci složenou kauci oprávněni použít na úhradu plateb žalovaných, budou-li s nějakou platbou v prodlení, popřípadě na nedoplatek služeb nebo úhradu škod způsobených žalovanými v souvislosti s užíváním předmětu nájmu. Dále bylo mezi účastníky v čl. IX nájemní smlouvy ujednáno, že žalobci byli oprávněni vypovědět tuto smlouvu s výpovědní dobou 10 dnů, pokud žalovaní závažně poruší své povinnosti vyplývající z této smlouvy a pokud budou v prodlení s placením nájemného o více než 15 dní (prokázáno nájemní smlouvou včetně přílohy [číslo]). Dne [datum] žalobci zaslali žalovaným výzvu k úhradě dlužného nájemného včetně záloh na služby za období od měsíce ledna resp. února 2019 dosud, přičemž dlužnou částku vyčíslili na 94 554 Kč (prokázáno výzvami ze dne [datum]). Dne [datum] žalobci zaslali žalovaným dopis, ve kterém vypověděli nájem Bytu z důvodu nezaplaceného nájemného včetně záloh na služby za období od ledna resp. února 2019 dosud. Výpovědní doba činila 10 dnů ode dne doručení výpovědi (prokázáno dopisy ze dne [datum] včetně zpráv od společnosti Česká pošta, s.p.). Dne [datum] byla na účet žalobců připsána částka 15 000 Kč se zprávou„ doplatek nájmu 2018 [celé jméno žalovaného]“ a dne [datum] byla na účet žalobců ze stejného účtu připsána platba ve výši 27 000 Kč (prokázáno potvrzeními o provedení transakce). Dne [datum] žalobci vystavili žalovaným daňový doklad se splatností dne [datum] na částku 21 596 Kč za účelem vyúčtování energií a vody k ukončení nájmu (prokázáno daňovým dokladem č. 2019). Z knihy vystavených faktur a pohledávek bylo zjištěno, že žalobci u žalovaných evidují dluh v celkové výši 82 590 Kč, současně byl zjištěn způsob, jakým žalobci započítali platby žalovaných na jejich dluh a jaké položky započítali na složenou kauci, především pak vyúčtovaný nedoplatek ve výši 21 596 Kč (prokázáno knihou vystavených faktur a pohledávek). 4. Po právní stránce byla věc posouzena podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen„ o. z.“), a podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“), neboť všechny rozhodné skutečnosti nastaly za jeho účinnosti. 5. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 6. Podle § 2218 o.z. se nájemné platí měsíčně pozadu. 7. Podle § 2247 odst. 1 o.z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odst. 2 citovaného ustanovení pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odst. 4 citovaného ustanovení si strany ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. 8. Tímto zvláštním předpisem je pak právě zákon č. 67/2013 Sb., podle jehož § 4 odst. 1 má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství. Podle zákona § 4 odst. 4 zákon č. 67/2013 Sb. má poskytovatel služeb právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde. 9. Podle zákona § 7 odst. 1 zákon č. 67/2013 Sb. vyúčtuje pronajímatel skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby nájemci vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Zúčtovací období pak tento zákon definuje v § 2 písm. c) jako období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb. Podle zákona § 7 odst. 3 zákon č. 67/2013 Sb. případné přeplatky nebo nedoplatky záloh na poskytnuté služby mají být zaplaceny v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. 10. Podle § 1968 o.z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. 11. Podle § 1970 o.z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně plnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanovení vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. 12. V daném případě bylo prokázáno, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou, na základě které užívali žalovaní [příjmení] a za jeho užívání byli povinni žalobcům měsíčně hradit vedle nájemného, které od [datum] činilo částku ve výši 12 252,56 Kč, rovněž zálohu na služby, která od [datum] činila částku ve výši 3 551,44 Kč. Uvedená výše nájemného a záloh za služby přitom odpovídá ujednanému postupu v čl. IV. odst. 4 nájemní smlouvy. Stejně tak bylo prokázáno a ostatně nebylo žalovanými rozporováno, že od měsíce ledna 2019 žalovaní na nájemném, jakož i na zálohách za služby neuhradili ničeho a nájemní vztah založený nájemní smlouvou byl k datu [datum] právě z důvodu neplacení nájemného na základě výpovědi ze strany žalobců ukončen. Z uvedeného tedy vyplývá, že žalobcům za uvedené období vznikl nárok na úhradu dlužného nájemného za každý z osmi měsíců od ledna do srpna 2019 ve výši 12 252,56 Kč a za prvních deset dnů měsíce září 2019 v poměrné výši 4 084 Kč. Žalobci se přitom žalobou domáhali úhrady dlužného nájemného pouze za