10 C 133/2025-161 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne , datum, se žalobci po žalované domáhali zaplacení náhrady škody ve výši 703 539 Kč způsobené porušením smluvních povinností a to tak, že každému z nich měla být uhrazena polovina této částky. Žalovaná škoda měla žalobcům vzniknout v souvislosti s koupí souboru nemovitých věcí v kat. území , adresa, , kdy jim podle jejich tvrzení žalovaná jako kupující zamlčela podstatné skutečnosti týkající se právního stavu nemovitých věcí, což posléze vedlo na jejich straně ke vzniku újmy. Žalobci jako kupující uzavřeli dne , datum, s žalovanou jako prodávající kupní smlouvu, jejímž předmětem byly nemovité věci, konkrétně pozemek , Anonymizováno, , se stavbou domu na něm stojícím, a dále pozemek , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Během přípravy prodeje zjistili, že na kupovaných nemovitých věcech jsou realizovány nepovolené stavby (opěrná zeď a nádrže na dešťovou vodu), přičemž byli ze strany manžela žalované opakovaně ujištěni, že dodatečné povolení k těmto stavbám bude vyřízeno. Žalovaná si přitom musela být vědoma, že o těchto stavbách běží řízení o jejich odstranění (z důvodu nesouhlasu souseda se stavbou), které ještě před podpisem kupní smlouvy vyústilo ve vydání pravomocného rozhodnutí o odstranění těchto staveb. Poté, co žalobci nemovité věci nabyli do svého vlastnictví, byly jejich účty postiženy exekučně, a to právě k vymožení rozhodnutí o odstranění těchto nepovolených staveb. Žalobci mají za to, že byli ze strany žalované a jejího manžela klamáni, v této souvislosti poukazují především na prohlášení učiněné v čl. 6.2.1 písm. a), d) a g) uzavřené kupní smlouvy, které vylučuje existenci vad převáděných nemovitostí, jakož i řízení nebo sporů, které by se převáděných nemovitých věcí týkaly. Žalobci tak mají za to, že jim žalovaná neposkytla pravdivé informace o předmětu převodu a aktivně je uvedla v omyl, což mají za porušení jejích smluvních povinností. Důsledkem pak byla skutečnost, že žalobci byli povinni na vlastní náklady stavbu opěrné zdi a retenční nádrže odstranit, tyto náklady by nebyly vznikly, kdyby žalovaná splnila svůj závazek zajistit dodatečné povolení těchto staveb tak, jak se v čl. 8.5 smlouvy zavázala. Předmětem žaloby učinili žalobci celkovou výši škody, která jim takto vznikla, po odečtení sjednané smluvní pokuty ve výši 250 000 Kč, ujednané právě pro tento případ (tj. pro případ, že by se prodávající nepodařilo do jednoho roku od podpisu kupní smlouvy stavební povolení pro tyto stavby zajistit) v čl. 8.5. uzavřené kupní smlouvy. Tato škoda se skládá z nákladů na provedení exekuce ve výši 13 066 Kč, nákladů na zaměření opěrné zdi ve výši 6 000 Kč, nákladů na projekční práce ve výši 162,140 Kč, nákladů na realizaci stavebních prací ve výši 815 757,19 Kč a nákladů na zajištění technického dozoru ve výši 68 970 Kč. Po žalované žádají, aby každému z nich uhradila polovinu celkové žalované částky, neboť jsou podílovými spoluvlastníky nemovitých věcí a náklady hradili každý jednou polovinou.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobou uplatněný popřela. Uvedla, že žalobci byli od samého počátku jednání o uzavření kupní smlouvy plně informováni o uvedeném problému a intenzivně se o něj zajímali. O vydané rozhodnutí o odstranění stavby žádal žalobce 1 manžela žalované již v listopadu 2022 a toto rozhodnutí mu bylo poskytnuto zprostředkující realitní kanceláří, před podpisem kupní smlouvy byli informováni i o tom, že pokud se nepodaří zajistit dodatečné povolení staveb, bude nutné je odstranit. Komplikace související s nepovolenými stavbami byla ostatně důvodem pro snížení kupní ceny prodávaných nemovitostí, která je v kupní smlouvě uvedena jako sleva na revitalizaci ve výši 2 490 000 Kč. Navíc pro tento případ bylo smluvně ujednáno zádržné, které si žalobci vymínili, jeho výše vycházela z odhadu Ústavu racionalizace ve stavebnictví a byla opakovaně mezi stranami probírána. Je sice pravdou, že i po vydání rozhodnutí o odstranění staveb se žalovaná i její tehdejší manžel snažili rozhodnutí příslušného stavebního úřadu zvrátit, avšak bez úspěchu, zádržné bylo proto žalobcům z úschovy vyplaceno. Žalobci si tak mohli a měli být vědomi, že povinnosti týkající se staveb přecházejí na nové vlastníky, věděli, že stavby mají být odstraněny, i že běží řízení o jejich dodatečném povolení a jaký je jeho výsledek. Pokud jde o tvrzenou výši škody, má za to, že žalobci požadují částku jdoucí dalece nad náklady potřebné pouze k odstranění staveb, a to i s ohledem na to, že výše zádržného byla sjednána dohodou stran s ohledem na kvalifikovaný odhad předpokládaných nákladů na jejich odstranění. Navrhla, aby žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta.3. Podáním ze dne , datum, žalobci navrhli změnu žaloby, a to tak, že má být žalovaná částka přiznána žalobcům každému jednou polovinou z titulu slevy z kupní ceny z důvodu vadného plnění. Usnesením ze dne , datum, (učiněným při jednání) soud změnu žaloby připustil, neboť výsledky dosavadního řízení byly dostatečným podkladem pro řízení o změněném návrhu.4. Na základě níže uvedených listin soud učinil následující skutková zjištění:5. Rozhodnutím ze dne , datum, č. j. , Anonymizováno, nařídil , právnická osoba, , adresa, – stavební úřad odstranění stavby opěrné zdi pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, a dále 2 akumulační nádrže na dešťové vody na pozemku č. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, , jejichž vlastníkem je žalovaná, a to proto, že uvedené stavby jsou nebo byly prováděny bez rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu vyžadovaného stavebním zákonem. Rozhodnutí nabylo právní moci dne , datum, . (důkaz: rozhodnutí , právnická osoba, , adresa, ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, ).6. Rozhodnutím ze dne , datum, sp. zn. , č. účtu, , č.j. , č. účtu, Krajský úřad , Anonymizováno, kraje, odbor územního plánování a stavebního řádu jako odvolací správní orgán zrušil usnesení Městského úřadu , Anonymizováno, – stavebního úřadu ze dne , datum, č. j. , Anonymizováno, , jímž bylo zastaveno řízení o žádosti o dodatečném povolení stavby: „opěrná zeď pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, , a dále 2 akumulační nádrže na dešťové vody na pozemku , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, “ a věc vrátil k novému projednání stavebnímu úřadu. Z odůvodnění vyplývá, že jediným účastníkem řízení byla žalovaná, která žádala o obnovu řízení vedeného stavebním úřadem pod č. j. , Anonymizováno, (jím byla zamítnuta její žádost o povolení stavby). V mezidobí stavební úřad pravomocným rozhodnutím ze dne , datum, pod sp. zn. , Anonymizováno, (potvrzeno rozhodnutím odvolacího stavebního úřadu ze dne , datum, sp. zn. , RČ, ) nařídil odstranění shora uvedených staveb. Právní noc tohoto rozhodnutí nastala dne , datum, . O dodatečné povolení stavby přitom žádala žalovaná opakovaně, poslední žádost byla zamítnuta rozhodnutím stavebního úřadu ze dne , datum, sp. zn. , Anonymizováno, , které nabylo první moci dne , datum, (jedná se o rozhodnutí vydané v řízení, jehož obnovy se žalovaná domáhala). Důvodem ke zrušení rozhodnutí stavebního úřadu o zamítnutí návrhu na povolení obnovy byla formální vada, odvolací správní orgán zdůraznil, že rozhodnutí, kterým nebyla stavba dodatečně povolena, nabylo právní moci již dne , datum, , a tedy další žádosti odvolatelky (žalované) o dodatečné povolení stavby byly již bezpředmětné, neboť věc byla již jednou pravomocně rozhodnuta. Reakcí na žádost tak mělo být vydání rozhodnutí o zamítnutí žádosti, a nikoliv o zastavení řízení (důkaz: Rozhodnutí Krajského úřadu , Anonymizováno, kraje, odbor územního plánování a stavebního řádu ze dne , datum, sp. zn. , č. účtu, ).7. Jak vyplývá z emailové komunikace mezi , jméno FO, (z adresy , e-mail, ) a žalobcem 1 (z adresy , e-mail, ), žalobci v reakci na uskutečněnou prohlídku domu v , Anonymizováno, učinili žalované dne , datum, návrh ohledně ceny domu ve výši 13,9 mil. Kč s tím, že by rádi dům navštívili s inspektorem, který dům zkontroluje (důkaz: emailová komunikace ze dne , datum, ).8. Ze zprávy z inspekce nemovitosti ze dne , datum, vyplývá, že u nemovitosti bylo zjištěno 21 závad a odhad ceny jejich odstranění činí , částka, (důkaz: Zpráva z inspekce nemovitosti , Anonymizováno, ze dne , datum, )9. Svou nabídku dne , datum, žalobci přehodnotili a nabídli cenu nižší, 12,3 mil. Kč, a to s ohledem na vysoké měsíční platby hypotéky, opravy, které byly inspektorkou nemovitostí vyčísleny na 413 tis. Kč, potřeby půjčky na vybavení a vysoké ceny elektřiny (důkaz: emailová komunikace ze dne , datum, ).10. Dne , datum, píše žalobce 1 (z adresy , e-mail, ) , jméno FO, (z adresy , e-mail, ) ohledně zádržného s tím, že je původně indikovala na 6-12 měsíců a 300 tisíc. Souhlasí s délkou lhůty pro zádržné, pokud jde o jeho výši, vyjádří se k tomu, až dostane podklady ke sporu a pochopí, jaké by byly dopady v případě negativního výsledku. Přílohou vlákna zpráv je dokument označený „, Anonymizováno, “. Dne , datum, i