16 C 292/2018 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se proti žalované domáhala ve výroku uvedené částky. Uvedla, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] kupní smlouvu o koupi nemovitostí ležících v katastrálním území Kšely, konkrétně pozemek parc. č. st. 35, jehož součástí je stavba [adresa], dále pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] vše zapsané na [list vlastnictví] vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín. Dle čl. II odst. 1 kupní smlouvy bylo mezi stranami ujednáno, že kupní cena za převod nemovitostí bude činit částku ve výši 4 500 000 Kč. Dle čl. II odst. 2 kupní smlouvy uhradila žalobkyně jako kupující již před podpisem kupní smlouvy částku ve výši 200 000 Kč, jako zálohu na kupní cenu, což žalovaná podpisem na kupní smlouvě stvrdila. Současně smluvní strany prohlásily, že podpisem kupní smlouvy se tato částka započítává na úhradu kupní ceny. Následně mezi žalobkyní a žalovanou probíhalo jednání, v rámci kterého byla žalovaná opakovaně žalobkyní vyzývána k tomu, aby v souladu s čl. III odst. 4 podepsala zástavní smlouvu za účelem zřízení zástavního práva ve prospěch [příjmení] spořitelního družstva, jehož prostřednictvím chtěla žalobkyně hradit část kupní ceny dle čl. II odst. 2 písm. c) kupní smlouvy a tuto vložila do katastru nemovitostí, tak aby vůbec mohlo dojít zaplacení kupní ceny. Žalované poté bylo již ze samotného textu kupní smlouvy zřejmé, že bez její součinnosti nemůže žalobkyně uhradit kupní cenu nemovitosti, neboť nebude moci čerpat sjednaný úvěr. Žalovaná byla takto žalobkyní vyzývána dne [datum], [datum], [datum] a dne [datum]. Zástavní smlouvu však žalovaná ani přes opakované urgence nepodepsala a sdělila naopak, že zástavní smlouvu nepodepíše. Tímto žalovaná zmařila účel kupní smlouvy a dopustila se porušení smluvních podmínek kupní smlouvy, které jednak opravňovaly žalobkyni k odstoupení od kupní smlouvy (čl. III odst. 9) a dále, ji opravňovaly k uplatnění sankcí vůči žalované v podobě smluvní pokuty. Dne [datum] však obdržela žalobkyně písemné odstoupení žalované od kupní smlouvy. S ohledem na skutečnost, že k nedošlo k uzavření žádného dodatku ke kupní smlouvě (který žalobkyně navrhovala žalované), tedy platila kupní smlouva dosavadní a nedošlo ze strany žalované ani k podání návrhu na vklad zápisu práva ve prospěch žalobkyně do katastru nemovitostí, když žalovaná nepodepsala ani zástavní smlouvy pro úvěrovou společnost žalobkyně, nebyla žalobkyně žalované ničeho povinna v důsledku jejího odstoupení od kupní smlouvy vracet, když platí, že v případě odstoupení od smlouvy jsou smluvní strany povinny vrátit si vše, co do té doby plnily. Žalobkyně s ohledem na přístup žalované od tohoto ničeho neplnila, a proto jí nebylo co vracet. Na druhé straně žalovaná byla v důsledku svého odstoupení povinna vrátit žalobkyni zaplacenou zálohu na kupní cenu ve výši 200 000 Kč, tuto částku jí nevrátila. Dle čl. III odst. 11 uzavření kupní smlouvy ze dne [datum] bylo mezi stranami ujednáno, že pro případ porušení povinností vyplývajících z kupní smlouvy ze strany prodávající, pakliže nebude stranou prodávající zjednána náprava v dodatečné přiměřené lhůtě, nejpozději však do 15 dnů ode dne porušení povinnosti, je strana prodávající povinna uhradit straně kupující smluvní pokutu ve výši 3 % z kupní ceny dle článku II odst. 1 kupní smlouvy, tj. částku ve výši 135 000 Kč. Žalovaná poté poprvé porušila smluvní podmínky dne [datum], když odmítla podepsat zástavní smlouvu a byla žalobkyní vyzvána k nápravě. Tuto nesjednala a stala se tak povinnou k zaplacení smluvní pokuty ve sjednané výši. Žalobkyně se proto na žalovanou obrátila výzvou ze dne [datum] a ze dne [datum] a vyzvala jednak k vrácení zálohy na kupní cenu ve výši 200 000 Kč, a rovněž ji vyzvala k zaplacení smluvní pokuty ve výši 135 000 Kč, na kterou v důsledku jednání žalované vznikl žalobkyni nárok. Žalovaná ani jednu z částek nevrátila. Výše popsaným jednáním žalované, kdy tato od samého počátku sjednání závazku se žalobkyní tento nehodlala splnit a neplnila jej, ačkoliv se k jeho plnění v kupní smlouvě zavázala a vytvořila tak v žalobkyni domněnku, že skutečně chce nemovitosti, které byly předmětem kupní smlouvy prodat, vznikla žalobkyni škoda v podobě marně vynaložených nákladů na ocenění nemovitosti [adresa] znaleckým posudkem vyhotoveným Ing. [jméno] [příjmení] ve výši 6.000 Kč, dále sepsání notářského zápisu s úvěrovou [právnická osoba] družstvo se souhlasem k přímé vykonatelnosti u notáře [jméno] [příjmení] ve výši 11 6 40 Kč, což byla jedna z podmínek úvěrování, úhrady soudního poplatku za vložení zástavního práva k obchodnímu podílu jediného společníka žalobkyně ve prospěch úvěrující [právnická osoba] družstvo do obchodního rejstříku ve výši 2 000 Kč, dále úhradě právních služeb spojených s revizí kupní smlouvy a vyjednáváním o jejím dodatku v délce 12 hodin poskytnutých právních služeb, při sjednané sazbě po 2 000 Kč za 1 hodinu poskytnuté právní služby bez DPH, tedy 29 040 Kč včetně DPH a nakonec cestovného z [obec] do [obec] a zpět ve dnech [datum], [datum] a [datum]. Tedy 3 jízdy automobilem zn. Mercedez Benz při vzdálenosti z [obec] do [obec] a zpátky 88 km a vyhláškové ceně spotřeby paliva dle platného technického průkazu vozidla. Cestovné tak činí částku ve výši 2 592,48 Kč. Všechny výše uvedené peněžní prostředky vynaložila žalobkyně v souvislosti s kupní smlouvou a vidinou nabytí nemovitostí, jež by byly jejím předmětem. Pro jednání na straně žalované však k převodu vlastnického práva nedošlo a žalobkyně tak náklady spojené s touto kupní smlouvou vynaložila zcela zbytečně, čímž jí byla způsobena škoda. Dle čl. III odst. 9 předmětné kupní smlouvy má žalobce jako strana kupující, kromě jiného, rovněž právo na náhradu škody, která mu byla jednáním žalované, tj. strany prodávající, způsobena. Žalobkyně by byla poté v rámci možného smírného řízení ve věci ochotna tuto náhradu škody nepožadovat, ovšem s ohledem na skutečnost, že žalovaná vůbec nevyjádřila k výzvě k navrácení části zaplacené kupní ceny, ani tuto neuhradila, nezbývá ji, než se se svým nárokem obrátit k soudu a vymáhat veškeré nároky. 2. Žalovaná ve věci uvedla, že nárok žalobkyně neuznává, a to v žádné ze žalovaných částek. Dále uvedla, že je mezi stranami nesporné, že účastníci dne [datum] uzavřeli shora uvedenou kupní smlouvu na shora uvedené pozemky. Ohledně veškerých záležitostí týkajících se koupě nemovitostí byla žalovaná zastoupená na základě plné moci svými rodiči panem [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] a ti jejich zastupováním pověřili paní [jméno] [příjmení], jednatelku realitní kanceláře [právnická osoba] Původně o koupi nemovitostí projevila zájem paní [příjmení] [jméno] [příjmení], jednatelka žalobkyně, jako fyzická osoba, proto také paní [příjmení] [jméno] [příjmení] uzavřela smlouvu o složení blokovacího depozita ze dne [datum] jako fyzická osoba. V záhlaví smlouvy o složení blokovacího depozita je jako zájemce alternativně uvedena i žalobkyně poté, při zjišťování, zda by paní [příjmení] [jméno] [příjmení] měla možnost získat úvěr k financování alespoň části kupní ceny, neboť neměla na koupi nemovitostí dostatek finančních prostředků z vlastních zdrojů, bylo zjištěno, že není žádná reálná možnost, že by paní [příjmení] některá z tradičních finančních institucí působících na českém trhu poskytla úvěr, neboť paní [příjmení] měla postižený svůj osobní bankovní účet exekucí a jednalo se o osobu, která se v minulosti dostala do úpadku, paní [příjmení] bylo schváleno oddlužení plněním splátkového kalendáře usnesením ze dne [datum] Městského soudu v Praze a následně [datum] byla paní [příjmení] osvobozena od placení pohledávek zahrnutých do oddlužení v rozsahu, v němž dosud nebyly uspokojeny. Z těchto důvodů proto předmětné nemovitosti chtěla koupit žalobkyně, tedy právnická osoba [právnická osoba] Dne [datum] obdržela žalobkyně návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově a to e-mailem dne [datum] upozornila paní [jméno] [příjmení] žalobkyni, že dané návrhy smluv předložila ještě finančnímu poradci, aby byl v pořádku dojednán úvěr. Dle pokynů žalobkyně bylo v původním návrhu kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově uvedeno, že žalobkyně kromě blokovacího depozita ve výši 200 000 Kč, bude zbytek kupní ceny hradit z úvěru poskytnutého úvěrující institucí. V době prvotního návrhu nebylo ještě známo, kdo žalobkyni úvěr poskytne. Dne [datum] obdržela paní [příjmení] jako zástupkyně prodávající, tedy žalované, zrevidované návrhy kupní smlouvy o smlouvy o advokátní úschově, ve kterých kromě rozsáhlých změn ve formátování zůstal způsob úhrady doplatku kupní ceny ve výši 4 300 000 Kč nezměněn, tedy stále platilo, že má být celý tento doplacen z úvěru. Dne [datum] obdržela paní [jméno] [příjmení] informaci, že úvěr bude poskytnut žalobkyni [příjmení] spořitelním družstvem. Tuto informaci obratem předala v e-mailu dne [datum] advokátce Mgr. [jméno] [příjmení] pověřené vypracováním smluvních po