7 C 453/2020-117 — Okresní soud Praha-západ

1. Rozsudkem ze dne 1. 12. 2021, č. j. 7 C 453/2020-89, Okresní soud Praha – západ (dále jen„ soud prvního stupně“) rozhodl výrokem I., že žalovaný je povinen vyklidit pozemek parc. č. st. 397 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož nedílnou součástí je budova [adresa] – rodinný dům, a pozemek parc. [číslo] – zahrada, vše zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Praha-západ, pro okres [okres], obec Únětice, katastrální území Únětice u Prahy (dále jen„ předmětné nemovitosti“ nebo„ nemovitosti“), a tyto nemovitosti vyklizené předat žalobci, a to vše do patnácti dnů ode dne právní moci rozsudku. Dále rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku [částka], a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok II.). Dospěl k závěru, že žalovaný užívá předmětné nemovitosti ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu. Právně věc posoudil dle § [číslo] odst. 1 a § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014 (dále jen„ o. z.“). 2. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včasné odvolání. V něm uvedl, že nesouhlasí s tím, že mu k užívání předmětných nemovitostí nesvědčí žádný právní titul. Soud prvního stupně dospěl ke správnému závěru, že mezi účastníky došlo k uzavření ústní dohody o tom, že žalobce prodá žalovanému nemovitosti až na konci roku 2020 a žalovaný bude do doby předpokládaného prodeje nemovitosti užívat. Pokud pak k předpokládanému prodeji nemovitostí v uvedeném termínu nedošlo, bylo to výlučně z důvodů na straně žalobce. Předpokládaný prodej byl žalobcem zmařen a žalovanému nezbylo, než podat žalobu na nahrazení projevu vůle. Věc byla projednávána u soudu prvního stupně pod sp. zn. 3 C 398/2020, v této věci bylo žalovaným podáno v zákonné lhůtě dovolání k Nejvyššímu soudu, kterým měla být jednoznačně vyřešena otázka přípustnosti ústní formy smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kde je předmětem budoucí koupě věc nemovitá, a to za nyní účinné právní úpravy. Jestliže k uzavření kupní smlouvy na konci roku 2020 nedošlo (jak bylo původně dohodnuto), a otázka uzavření kupní smlouvy není stále definitivně vyřešena, nedošlo ani ke splnění rozvazovací podmínky a k zániku práva žalovaného předmětné nemovitosti užívat. Nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky měla pouze zastírat skutečný důvod obdržení peněžních prostředků žalobcem od žalovaného, když pravým důvodem byla úhrada záloh na kupní cenu nemovitostí. Nájemní smlouva tedy nebyla uzavřena platně, což ostatně v rozsudku připustil i soud prvního stupně. Žalovaný poukázal na výpověď svědka [příjmení] [příjmení], který uvedl, že na jednání u něj účastníci řešili, že žalovaný bude v předmětné nemovitosti bydlet do doby převodu vlastnického práva (nikoliv pouze do konce roku 2020, jak nesprávně uzavírá soud prvního stupně) s tím, že nájemné bude započteno na kupní cenu. Žalovaný poukazuje na to, že v rámci svých tvrzení uvedl jako datum předpokládaného uzavření smlouvy v říjnu 2020. Z uvedeného však v žádném případě neplyne, že doba trvání práva žalovaného nemovitosti užívat byla dohodnuta také na říjen 2020. Zánik užívacího práva byl vázán na určitou skutečnost, tedy převod vlastnického práva, nikoliv na pevný termín. Žalovaný je tedy stále oprávněn předmětné nemovitosti užívat a povinnost mu uložená rozsudkem soudu prvního stupně není po právu. Otázka trvání práva žalovaného nemovitosti užívat musí být posuzována v širším kontextu komplexního uspořádání vztahů mezi účastníky. Toto právo nezaniklo jen proto, že žalobce nepostupoval a nepostupuje v souladu se zásadou, že„ daný slib zavazuje a smlouvy mají být plněny“. Žalovaný nesouhlasí rovněž s tím, že důkazy jím navržené jsou nadbytečné. Výslech svědků [příjmení] a [příjmení] by prokázal důležité podrobnosti ústních jednání mezi účastníky, výpisy z účtu žalovaného pak frekvenci a výši plateb, které neodpovídají uzavřené nájemní smlouvě. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že se žaloba na vyklizení předmětných nemovitostí zamítá a přiznává se mu náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů. 3. Žalobce k odvolání žalovaného uvedl, že v řízení nebylo prokázáno, že by účastníci uzavřeli jakoukoliv ústní dohodu o užívání předmětných nemovitostí. Takovou dohodu začal žalovaný navíc tvrdit až při prvním jednání ve věci dne [datum] (ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] tvrdil pouze jakousi dohodu o budoucím prodeji nemovitostí), a to pouze na základě poučení soudu prvního stupně. Žalobce má takové tvrzení za ryze účelové a nepravdivé. Pokud jde o schůzku u Mgr. [příjmení], tato se konala v lednu 2017, tj. poté, co byla účastníky uzavřena v pořadí druhá nájemní smlouva k nemovitostem ze dne [datum]. Je otázkou, proč by účastníci v tomto období uzavírali novou ústní dohodu o užívání nemovitostí, když dle čl. II. předmětné nájemní smlouvy byla doba nájmu sjednána od [datum] do [datum]. Rovněž je otázkou, proč by žalobce uzavíral takovou dohodu, když svědek [příjmení] [příjmení] uvedl, že žalobce při schůzce v lednu 2017 odmítl kupní smlouvu k nemovitostem se žalovaným uzavřít. Žalovaný tak neměl v lednu 2017 vůbec zajištěno, že může nemovitosti od žalobce odkoupit. Žalobce dále poukázal na to, že ve věci soudu prvního stupně sp. zn. 3 C 398/2020 bylo již pravomocně rozhodnuto a zjištěno, že žádná smlouva o smlouvě budoucí kupní ve prospěch žalovaného nebyla (a ani nemohla být) uzavřena. Vlastnické právo je právem absolutním a požívá nejvyšší možné ochrany, žalovaný však užívá nemovitosti žalobce bez právního důvodu, a ignoruje jeho výzvy k vyklizení, čímž mu způsobuje nemalou škodu. Na druhé straně, poučen svým právním zástupcem Mgr. [příjmení] o tom, že pokud je skutečnou vůlí stran budoucí prodej, měl by uzavřít se žalobcem písemnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, nyní účelově tvrdí jakousi ústní dohodu. Jestliže se pak žalovaný dovolává zásady„ pacta sunt servanda“, dovolí si žalobce zmínit další, a to, že„ právo přeje bdělým“. Žalobce se rovněž ztotožňuje s názorem soudu prvního stupně o nadbytečnosti výslechu svědků [příjmení] a Ofera. Tyto návrhy navíc žalovaný přednesl až při druhém ústním jednání ve věci dne [datum], tedy po koncentraci řízení, o které byl soudem prvního stupně řádně poučen při jednání dne [datum]. Žalobce navíc s těmito osobami v této věci nikdy nejednal. Navrhl, aby odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný. 4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, ve smyslu ust. § 212 a § 212a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“) a zjistil, že odvolání není důvodné. 5. Soud prvního stupně dokazováním zjistil, že žalobce je vlastníkem předmětných nemovitostí a žalovaný tyto nemovitosti dosud užívá. Dům byl zkolaudován v říjnu 2015. Mezi účastníky probíhala jednání, která se týkala budoucího prodeje nemovitostí žalovanému. Bylo ústně dohodnuto, že žalobce prodá žalovanému nemovitosti později, než ihned po kolaudaci domu, a to proto, aby nemusel platit daň z příjmu. Dále bylo dohodnuto, že žalovaný bude do doby předpokládaného prodeje nemovitosti užívat s tím, že nájemné bude poté započteno na kupní cenu. Mezi účastníky byla v písemné formě uzavřena toliko smlouva o půjčce, zástavní smlouva, a smlouva o nájmu nemovitostí ze dne [datum], dle níž měl být žalovaný oprávněn užívat nemovitosti žalobce v období od [datum] do [datum] za nájemné ve výši [částka] měsíčně. 6. S takto zjištěným skutkovým stavem věci se odvolací soud zcela ztotožňuje s tím, že má oporu v provedeném dokazování. Zjištěný skutkový stav věci pak nedoznal zásadních změn ani v rámci odvolacího řízení. 7. Odvolací soud pouze ve smyslu ust. § 213 odst. 4 o. s. ř. doplnil dokazování. Takto zjistil z rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 18. 10. 2021, č. j. 27 Co 184/2021-81, že jím byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ze dne 16. 6. 2021, č. j. 3 C 398/2020-50 (a rozhodnuto o náhradě nákladů odvolacího řízení), kterým bylo zamítavě rozhodnuto o žalobě [jméno] [celé jméno žalovaného] proti [jméno] [příjmení] o nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí. Odvolací soud dospěl po provedeném dokazování v této věci k závěru, že mezi účastníky nebyla uzavřena žádná konkrétní ústní dohoda o prodeji předmětných nemovitostí, resp. smlouva o budoucí smlouvě kupní. Nic konkrétního (kupní cena, doba uzavření kupní smlouvy) nebylo ve skutečnosti domluveno. Z dokazování nevyplynulo ani to, že by účastníci počítali s tím, že za ně kupní cenu (obsah smlouvy) případně určí někdo jiný, resp. soud. Ani v roce 2020, kdy účastníci znovu jednali, nedošlo ke shodě ohledně termínu uzavření kupní smlouvy a ohledně kupní ceny. Byť se odvolací soud zabýval v uvedeném rozhodnutí i otázkou formy smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je převod nemovitostí, uzavřel, že důvodem k zamí