16 C 276/2022-131 — Okresní soud Praha-západ

<b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalovaného.</b> 1. Žalobce se žalobou podanou dne [datum] u zdejšího soudu domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku ve výši [částka] s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobce uvedl, že žalovaný uzavřel dne [datum] se společností [právnická osoba] (dále jen„ RK“) zprostředkovatelskou smlouvu, ve které se RK, coby zprostředkovatelka zavázala pro žalovaného, coby tehdejšího vlastníka nemovitosti parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku parc. [číslo] zapsaným pro k. ú. [část obce], obec Praha (dále jen„ nemovitost“), že bude vyvíjet činnost směřující ke zprostředkování prodeje nemovitosti třetí osobě. Žalobce dne [datum] jako zájemce o koupi nemovitostí uzavřel s RK a žalovaným jako budoucím prodávajícím trojstrannou rezervační smlouvu za účelem budoucího převodu vlastnického práva k nemovitostem za kupní cenu [částka] s úmyslem koupit nemovitosti v rámci správy svého majetku pro uchování jeho hodnoty, popřípadě jeho zhodnocení za účelem pozdějšího prodeje realitnímu developerovi a žalobce uhradil na účet RK rezervační poplatek ve výši [částka]. S ohledem na skutečnost, že žalobce až po zaplacení rezervačního poplatku zjistil, že nemovitosti nejsou pro budoucí development spočívající ve výstavbě nemovitostí sloužících k bydlení připraveny, na rozdíl od tvrzení RK, odstoupil dne [datum] od rezervační smlouvy a požadoval vrácení rezervačního poplatku. Žalobce nejprve podal dne [datum] žalobu proti RK u Okresního soudu v Benešově, která byla rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] zamítnuta. Tento rozsudek potvrdil svým rozhodnutím ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] i Krajský soud v Praze, a to pro nedostatek pasivní legitimace na straně žalované [příjmení]. Žalobce dále uvedl, že v rezervační smlouvě nebyla sjednána smluvní pokuta, ale způsob úhrady odměny za zprostředkování a to tak, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobce, je RK oprávněna si započíst uhrazených [částka] jako odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Žalobce se domnívá, že mezi žalovaným a žalobcem nebylo ujednáno nic o osudu rezervačního poplatku při zmaření uzavření smlouvy a jelikož nedošlo k uzavření kupní smlouvy ani smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jak předpokládala rezervační smlouva, právní důvod k placení částky [částka] dle mínění žalobce, odpadl. [příjmení] povinnou k vydání bezdůvodného obohacení je tak dle slov žalobce žalovaný. Žalovaný však ani na základě předžalobní výzvy ze dne [datum] žalobci ničeho neuhradil. 2. Okresní soud vzhledem ke skutečnosti, že jde o věc s cizím prvkem, když je žalobce občanem [příjmení] republiky, zjišťoval, zda má ve věci dánu mezinárodní pravomoc, případně podle jakého práva je nutné postupovat. Vzhledem k tomu, že žalobce žije na území České republiky, postupoval soud podle nařízení EU [číslo] o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech. Podle čl. 4 ve spojení s čl. 3 je tento soud mezinárodně příslušný jednat a rozhodnout ve věci, neboť žalovaný je občanem České republiky, mezi Českou republikou a Ukrajinou byla uzavřena dvoustranná mezinárodní smlouva [číslo] podle které (čl. 48 bod 2) je namístě použít právní řád smluvní strany, na jejímž území byla uzavřena smlouva. Soud tedy uzavřel, že má ve věci danou věcnou a místní příslušnost a že je na místě postupovat podle českého práva. 3. Žalovaný ve svém vyjádření předně sdělil, že žalobce se již svého nároku na zaplacení částky [částka] domáhal po RK u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. [spisová značka] a následně u Krajského soudu v Praze pod sp. zn. [spisová značka]. Žalovaný úvodem uvedl, že nárok žalobce uplatněný v žalobě zcela neuznává a považuje ho za nedůvodný. Žalovaný uzavřel s žalobcem a RK dne [datum] rezervační smlouvu, kdy se žalovaný prostřednictvím rezervační smlouvy zavázal do dne [datum] rezervovat příležitosti uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem a žalobce se zavázal uhradit rezervační poplatek ve výši [částka]. Výše uvedené ujednání je standardním ujednáním mezi smluvními stranami rezervační smlouvy, kdy se rezervační poplatek skládá jako propadný v případě nesplnění povinnosti zájemce, tedy jako utvrzení závazku uzavřít kupní smlouvu. Této dlouhodobé fungující praxe v oblasti obchodu s nemovitostmi si žalobce, jakožto podnikatel, musel být vědom. Žalobce dále uvedl, že tvrzení žalobce, že„ nemovitosti pořizoval za účelem správy vlastních prostředků“ je účelové a vedené snahou o právní kvalifikaci rezervační smlouvy jako smlouvy uzavírané spotřebitelem. Žalobce se dopisem ze dne [datum] a [datum] pokusil odstoupit od rezervační smlouvy prostřednictvím dopisu adresovaného jak žalovanému, tak RK. Své odstoupení odůvodnil skutečností, že uzavřel smlouvu jako spotřebitel a v rámci uzavírání smlouvy údajně nebyl poučen o svém právu odstoupit od smlouvy. Toto tvrzení je dle slov žalovaného zcela liché, neboť není v souladu se zněním rezervační smlouvy ani zákonnými ustanoveními, neboť smlouva nebyla uzavřena mimo obchodní prostory RK ani dálkovým způsobem. RK dopisem ze dne [datum] sdělila žalobci, že jeho odstoupení od smlouvy považuje za neplatné, neboť k uzavření smlouvy došlo v obchodních prostorách, tudíž se žalobcem uvedené argumenty neaplikují a odstoupení je absolutně neplatné. RK rovněž zpochybnila žalobcem tvrzenou skutečnost, že v dané věci vystupuje v postavení spotřebitele, neboť úmyslem žalobce bylo nabytí vlastnického práva k nemovitosti za účelem jejího developmentu, tedy generování zisku, což vyplývá z e-mailové komunikace mezi žalobcem a RK. Skutečnost, že žalobce chtěl s podpisem smlouvy počkat až do vyjádření stavebního úřadu, souhlasu sousedů a dalších zúčastněných orgánů, tento záměr potvrzuje. Žalovaný dále uvedl, že rezervační poplatek lze typově klasifikovat jako smluvní pokutu. V některých judikátech Nejvyššího soudu je též označován jako nepojmenovaná smluvní klauzule utvrzující dluh. V případě, že smluvní strany dodrží své závazky a kupní smlouvu uzavřou, rezervační poplatek se stává součástí kupní ceny. Pokud jedna ze smluvních stran svou povinnost nedodrží, stává se rezervační poplatek smluvní pokutou, která postihuje smluvní stranu, jež svůj závazek nedodržela. Tato situace nastala, když se žalobce dvakrát pokusil neplatně odstoupit od smlouvy a následně nechal marně uplynout lhůtu k uzavření kupní smlouvy, přestože RK i žalovaný svým závazkům dostáli. Nelze tedy tvrdit, že by nastala situace, kdy došlo k neuzavření kupní smlouvy a tím pádem odpadnul důvod plnění, jelikož rezervační poplatek nebyl zálohou na kupní cenu, nýbrž sankcí za nesplnění povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy. 4. Z provedeného dokazování soud zjistil tyto rozhodné skutečnosti: Žalovaný jakožto vlastník nemovitosti s RK., zastoupenou [jméno] [příjmení], uzavřeli dne [datum] zprostředkovatelskou smlouvu. Předmětem smluvních ujednání bylo zprostředkování prodeje nemovitostí, a to pozemku st. [parcelní číslo] a [parcelní číslo] včetně rodinného domu [adresa], který je součástí pozemku, zapsaných na [list vlastnictví], v k. ú. [část obce], obce Praha, část obce Praha 10, za sjednanou nabídkovou cenu včetně provize zprostředkovatele, ve výši [částka] Smluvní účastníci sjednali v článku III. výši provize za zprostředkování 3 % a DPH z konečné kupní ceny. Smlouva byla sjednána v článku VI. na dobu určitou, a to do [datum] (důkaz: zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum]). Žalobce jako zájemce o koupi nemovitostí uzavřel s žalovanou jako zprostředkovatelem a s panem [celé jméno žalovaného] jako budoucím prodávajícím písemnou trojstrannou rezervační smlouvu ze dne [datum], a to v místě sídla žalované. Dle článku I. smlouvy se prodávající a kupující zavazují uzavřít kupní smlouvu, popřípadě smlouvu o smlouvě budoucí za účelem převodu vlastnického práva nemovitostí, a to pozemku st. [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, [parcelní číslo], zahrada a rodinného domu [adresa], který je součástí pozemku st. [parcelní číslo], zapsaných na [list vlastnictví], pro k. ú. Hlavní město Praha, katastrální pracoviště Praha, jejichž vlastníkem je žalovaný (důkaz: výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce], obec Praha). V článku II. smlouvy účastníci dojednali kupní cenu ve výši [částka] a dohodli se, že žalobce složí rezervační poplatek ve výši [částka] ve lhůtě do tří pracovních dnů od uzavření smlouvy. V článku III. smlouvy se prodávající zavázal rezervovat pro zájemce příležitost k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí a zájemce prohlásil, že byl na základě osobní prohlídky seznámen s právním a faktickým stavem nemovitostí, že souhlasí s kupní cenou a nemovitosti hodlá za tuto cenu převést do svého vlastnictví. V článku IV. ú