36 C 168/2022-159 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobce se svou žalobou domáhal určení neoprávněnosti výpovědi žalovaného z nájemní smlouvy nebytových prostor ze dne [datum]. Svou žalobu odůvodnil tím, že s žalovaným uzavřel, jakožto pronajímatel, dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, kdy předmětem nájmu byla část pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], zapsaného na [list vlastnictví], v k. ú. a obci [obec], konkrétně 2. patro dané budovy, jehož prostory byly zkolaudovány jako restaurace. Předmětná výpověď byla žalobci dána z důvodu vad spočívajících v častých výpadcích vody, protékání střechy u vchodu, neuspokojivý stav oken, absence omyvatelného krytu pod umyvadlem na toaletách pro personál, zamezování parkování zákazníků nájemce a výskytu rusa domácího. Proti výpovědi podal žalobce námitky, přičemž žalovaný ani poté nevzal svou žalobu zpět. Žalovaný neprokázal, že by se vady na předmětu nájmu skutečně vyskytovaly, přičemž při uzavření smlouvy žalovaný výslovně uvedl, že předmět nájmu je bezvadný. Nadto, i pokud by zde vady byly, nedosahovaly by takové závažnosti, aby bylo možné kvůli nim nájem vypovědět. Žalovaný měl přístup k uzávěru vody, tudíž s ním mohl kdykoli volně disponovat. Předložené důkazy jsou nevypovídající, neboť výpovědi svědků jsou nevěrohodné, videa mohou být zavádějící s ohledem na nedostatek kontextu a neprokázání data pořízení a je také nestandartní, aby si kdokoli pořizoval arch s prohlášením osob potvrzujícím, že v restauraci neteče voda. Je nelogické, aby lidé restauraci navštěvovali, pokud v ní netekla voda. Výpadky vody vyloučila též obec Černošice, která dodávky zajišťuje. Spotřeba vody žalovaného byla navíc za poslední půlrok provozu vyšší oproti jiným obdobím. V budově jsou i další nájemci a žádný z nich problém s vodou nehlásil. Je dále nelogické, že žalovaný nepokračoval v provozu podniku na jiném místě, pokud se mu v podnikání dařilo. Upozorňování na vady nájmu bylo zištné, a to v návaznosti na další řízení mezi účastníky vedené u zdejšího soudu. Postup žalovaného je tedy zjevně účelový a výpověď tak byla podána neoprávněně. 2. Žalovaný navrhoval, žalobu zamítnout. Předně namítal, že není pasivně legitimován, neboť nájemní smlouva byla postoupena ústně na společnost [právnická osoba] ([IČO]). Výpověď žalobci sice zaslal žalovaný, zaslala mu jí však též i uvedená společnost. Žalovaný provozoval restauraci ve vlastnictví žalobce od druhé poloviny r. 2019; vybudoval kvalitní podnik, přičemž větší množství zákazníků mělo v oblibě dobrou kuchyni a poskytovali dobré reference. V průběhu trvání nájemního vztahu se vyskytovaly vady, které žalobce odmítl odstranit, ačkoli se k tomu u některých písemně zavázal: rosení podlahy v polovině plochy pro zákazníky, protékání střechy u vchodu, neuspokojivý stav oken, absence omyvatelného krytu pod umyvadlem pro personál, výskyt rusa domácího apod. Zcela zásadní vadou však byly časté výpadky a kolísání vody, což trvalo od jara 2022, pro niž nemohl žalovaný zajistit zákazníkům základní hygienické podmínky; dále tato vada způsobila komplikace při úklidu, mytí nádobí, přípravy pokrmů, nápojů atd. Podle žalovaného jde o vadu vedoucí k nezpůsobilosti provozu restaurace. Žalovaný upozorňoval žalobce opakovaně, formou SMS i písemně, ale žalobce nereagoval a vadu neodstranil. Žalovaný nezná příčinu problémů s vodou, ale problémy se projevily ve vnějším světě, a i přes jeho opakované výzvy žalobce problémy neodstranil. Výpověď, jež byla dána ze zákonných důvodů, tak byla oprávněná, když žalobce hrubě porušil své povinnosti a žaloba by proto měla být zamítnuta. 3. Žalobce se svou žalobou nejprve domáhal určení neplatnosti výpovědi. Po procesním poučení soudu upřesnil svou žalobu tak, že se domáhá určení její neoprávněnosti ve smyslu § 2314 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“). 4. Na základě provedeného dokazování zjistil soud tento skutkový stav. 5. Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce spolu uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu k pronájmu prostoru ve 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] v [obec] o výměře 154 m2, a to na dobu určitou od [datum] minimálně do [datum], za účelem provozování restaurace. Smlouva odkazuje na zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dle kterého má být uzavřena. Je v ní výslovně uvedena možnost vypovědět nájem i ze zákonných důvodů. Pronajímatel se zavázal předat a udržovat prostory ke sjednanému účelu, k čemuž nájemce prohlásil, že si je prohlédl a prostory jsou k provozování činnosti způsobilé. Nájemce se zavázal neprovádět bez předchozího souhlasu jakékoli stavební úpravy nebo zásahy, a udržovat prostory v čistotě a zajistit péči o ně před poškozením, jakož i zajistit provozní řád a zajistit odvoz odpadu (zjištěno z této smlouvy). Smlouva byla uzavřena jako nájem prostor určený k podnikání – provozu restaurace (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků). 6. Zdejší soud dospěl k závěru, že společnost [právnická osoba] není legitimována požadovat po zdejším žalobci slevu z nájemného, neboť nájemcem se stal zdejší žalovaný (zjištěno z rozsudku zdejšího soudu ze dne 14. 7. 2022, č. j. 16 C 139/2021-111 a rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 16. 11. 2022, č. j. 21 Co 246/2022-139). 7. Žalobci byla [datum] doručena výpověď z nájmu podle § 2308 písm. c) o. z., v níž žalovaný uvádí, že podává výpověď též za svou osobu. Výpověď podal, jelikož se v prostorách začaly objevovat závažné vady: a) časté výpadky vody, b) protékání střechy u vchodu, c) neuspokojivý stav oken na toaletách, d) absence omyvatelného krytu pod umyvadlem na toaletách pro personál, e) zamezení parkování zákazníků na smluvených místech, f) výskyt rusa domácího. Vady nebyly žalobcem odstraněny ani přes upozornění. Nadto, od října 2019 do června 2021 docházelo k rosení podlahy v rozsahu asi poloviny prostor (zjištěno z této výpovědi ze dne [datum] s dodejkami). Výpověď byla doručena dne [datum] (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků). 8. Žalobce vznesl námitky proti výpovědi žalovaného, protože tvrzené závady se v předmětu nájmu nevyskytovaly, resp. nejsou natolik závažné, aby se o vady jednalo, a pokud existovaly, žalovaný je převzal spolu při převzetí předmětu nájmu a musel o nich vědět (zjištěno z námitek proti výpovědi z [datum] s poštovním podacím archem s odesláním [datum]). 9. Žalovaný se k námitkám vyjádřil tak, že trvá na výpovědi, a pokud jde o stavební úpravy, má za to, že předmět nájmu zhodnotil, když nechal provést nové schody, nové obklady podlah a stěn toalet, osazení nové sanity a radiátorů a původní sádrokartonovou příčku nahradil ytongovou (zjištěno z vyjádření žalovaného k námitkám žalobce z [datum]). 10. Žalobce převzal od žalovaného předmět nájmu zpět dne [datum], ale s výhradou, že nesouhlasí s oprávněností výpovědi a naopak s tím, že žalovaný bez jeho souhlasu provedl stavební úpravy posunutím příček, a instalací plynových a elektrických přípojek a elektroinstalace bez platné revize a bez dostatečného zakrytí. Žalovaný s výtkami nesouhlasil. Dle předávacího protokolu byl stav odpočtového vodoměru v předmětu nájmu 3 152 m2 (zjištěno z tohoto předávacího protokolu ze dne [datum]). 11. Žalovaný žádal žalobce o výměnu oken, vyřešení rosení podlahy, opravu střechy nad vchodem, připevnění krytu na toaletě, a to dopisem ze dne [datum], který si žalobce převzal [datum] (zjištěno z dopisu žalovaného žalobci ze dne [datum], obsahující potvrzení žalobce o převzetí). 12. Ve dnech 25., 26., 29., 30. a 31. 3, 1., 4. – 6., 12., 19., 20. a [datum] voda v restauraci prskala, tekla špatně, případně netekla vůbec (zjištěno ze 17 datovaných videí žalovaného). Žalovaný upozorňoval žalobce [příjmení] zprávami na problémy zavzdušnění a netekoucí vody, a také dopisem [datum]. Dále žalovaný sestavil prohlášení 17 osob, že netekla voda, tekla tzv.„ čůrkem“ či prskala (zjištěno z SMS zpráv žalovaného žalobci z 25. 3., 6. 4. a 19. 4., dopisu žalovaného z [datum] s obálkou a z archu prohlášení 17 osob). 13. Z výpovědi [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pomáhal žalovanému jako amatér, když sundali vodovodní baterii, voda netekla, vypadlo trochu nepořádku, ale problém přetrvával, takže to nebyli schopni opravit. Jednalo se o poruchu všude, voda chrchlala, šel jakoby vzduch. V kuchyni byl tento problém s mycím dřezem. Tento problém se měl snad jednou týkat i záchodu. Problémy se vyskytly zjara, výpadky byly časté, restaurace byla prostě zavřená. 14. Z výpovědi [jméno] [příjmení], bývalé zaměstnankyně v restauraci žalovaného, soud zjistil, že u něho pracovala asi do srpna 2020, a za tu dobu se tam vyskytly problémy s vodou i na zaměstnaneckých záchodech. Na tyto problémy si žalovaný stěžoval i po jejím skončení. Problém s vodou byl opakovaný, někdy voda netekla, nebo tekla, aniž by bylo chtěno, jednou tekla pouze horká voda. Pokud jde o to, zda se jednalo související dobu, nastal problém s vodou určitě jednou. Žalovaný musel jet domů pro záložní vodu, kdyby došlo k výpadku. Kvůli rosící se podlaze se muselo být vytír