6 C 293/2021-159 — Okresní soud v Semilech

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 20. 12. 2021 domáhala zřízení nezbytné cesty, jak je specifikováno ve výroku I. tohoto rozsudku. Tvrdila, že je vlastnicí pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je dům č. p. 1 a pozemků p. č. , číslo, a , číslo, , vše v k. ú. , adresa, . K nemovitostem nevede žádná příjezdová cesta a je jí reálně znemožněno se k domu a pozemkům přiblížit automobilem nebo jiným dopravním prostředkem. Jediným přístupem je pěší cesta vedoucí od hlavní silnice, která však není nijak upravena. Je proto nucena veškeré věci nosit ručně a k domu se nedostane ani vůz s topivem. V případě nemoci se k domu nedostane invalidním vozíkem, záchranná služba a hasiči nemají možnost k domu přijet. Nedostatek přístupu vznikl v důsledku historického vývoje. Dům č. p. , číslo, byl první v této oblasti, kolem postupně přibývaly další domy a s nimi se rozdělovalo jednotlivé vlastnictví. Přístup po pěší cestě byl na dobré slovo sousedů. Žalobkyni bylo při koupi tvrzeno, že je na katastru podán návrh na vklad cesty ve formě věcného břemene a přístup nebude problém. Ke vkladu však nedošlo, neboť návrh neměl patřičné náležitosti. Protože žalobkyně nemá žádnou přístupovou cestu k nemovitostem, kde žije se svým manželem, nebývá, než se domáhat zřízení nezbytné cesty ve formě věcného břemene služebnosti. Žalobkyně požaduje zřízení cesty i pro motorová vozidla, když vzhledem k věku nelze po žalobkyni a jejím manželovi požadovat pouze pěší přístup například s těžkým nákupem. Občasně je třeba také využít vozidla při rekonstrukci domu, vývozu odpadu, dovozu topení na zimu, příjezd návštěv. Rozsah služebnosti žalobkyně navrhla v souladu s vypracovaným geometrickým plánem č. , hodnota, -2756/2020, který zachycuje nejlepší možné řešení, omezující žalované pouze v nezbytné míře.2. Žalovaní 1. a 3. nárok žalobou uplatněný neuznali. Poukázali na § 1032 odst. 1 písm. b) o. z., podle kterého soud nepovolí nezbytnou cestu, jestliže si nedostatek přístupu způsobil z hrubé nedbalosti nebo úmyslně ten, kdo o zřízení cesty žádá. V souvislosti s koupí nemovitosti se žalobkyně zajímala o možnosti na obci , adresa, , která jí sdělila, že k nemovitosti přístup není. Žalovaná 3. dále doplnila, že z historického hlediska nikdy nevedla cesta v prostoru znázorněném na geometrickém plánu, zjevně pro svažitost pozemku p. č. , číslo, . V minulosti vedla přístupová cesta po pozemcích p. č. , číslo, a , číslo, .3. Žalovaní 2. a 4. uvedli, že žalobkyni muselo být při koupi nemovitosti zřejmé, že dům je bez přístupu. Historicky cesta k domu žalobkyně nikdy nevedla tak, jak ji žalobkyně vyznačila v geometrickém plánu. V doplnění vyjádření také namítli hrubou nedbalost žalobkyně před nabytím vlastnického práva k nemovitosti, když žalobkyně věděla, že k nemovitosti není zajištěn přístup a nečinila žádné kroky k jeho zajištění. Přístup lze také zajistit jinak než po pozemcích žalovaných. Zřízení nezbytné cesty pro průjezd motorových vozidel si navíc vyžádá terénní úpravy a tedy významný zásah do vlastnického práva žalovaných.4. K prokázání skutkového stavu provedl soud následující důkazy.5. Výpisem z katastru nemovitostí LV , číslo, vedeným u , organizační složka státu, , adresa, , je prokázáno, že žalobkyně je zapsána jako vlastník pozemků p. č. st. , číslo, , jehož součástí je dům č. p. , číslo, a pozemků p. č. , číslo, a , číslo, , vše v k. ú. , adresa, . Nabývacím titulem byla kupní smlouva ze dne 24. 8. 2016 s právními účinky vkladu 13. 9. 2016.6. Žalovaný 1. je podle listu vlastnictví , číslo, výlučným vlastníkem pozemku p. č. st. , číslo, v k. ú. , adresa, , přičemž na této nemovitost vázne zapsané věcné břemeno služebnosti jízdy, chůze po dvorku náležejícímu ke st. p. č. , číslo, podél hranice p. č. st. , číslo, na silnici tam a zpět ve prospěch pozemků p. č. st. , číslo, , p. č. , číslo, , , číslo, a , číslo, .7. Žalovaní 2., 3. a 4. jsou podle listu vlastnictví , číslo, v rozsahu každý 1/3 podílovými spoluvlastníky pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je dům č. p. , číslo, a pozemků p. č. , číslo, , , číslo, a , číslo, , vše v k. ú. , adresa, . Ve prospěch těchto pozemků je zapsáno věcné břemeno služebnosti jízdy, chůze po dvorku náležejícímu ke st. p. č. , hodnota, podél hranice p. č. st. , číslo, na silnici tam a zpět.8. Znaleckým posudkem č. , číslo, ze dne 1. 2. 2021 byla stanovena hodnota věcného břemene zakresleného v geometrickém plánu č. , číslo, zpracovaným , tituly před jménem, , jméno FO, . Znalec stanovil obvyklou cenu pozemku 400 Kč/m2 a pro ocenění věcného břemene stanovil 5 % z této hodnoty. Celková výměra věcného břemene činí 220 m2, což představuje roční užitek 4 400 Kč. Při uvažovaném počtu 5 let užívání činí hodnota věcného břemene 22 000 Kč.9. Podle kupní smlouvy ze dne 24. 8. 2016 prodala , jméno FO, žalobkyni pozemek p. č. st. , číslo, , jehož součástí je dům č. p. , číslo, , a pozemek p. č. , číslo, a , číslo, v k. ú. , adresa, za kupní cenu 990 000 Kč. Ve smlouvě žalobkyně prohlásila, že se seznámila s faktickým a právním stavem nemovitosti.10. V dopisu ze dne 31. 1. 2022 starostka obce , adresa, uvedla, že před koupí nemovitosti , adresa, byla žalobkyně ústně upozorněna, že k nemovitosti není přístupová cesta11. V prohlášení ze dne 27. 9. 2022 , jméno FO, uvedla, že prodej objektu , adresa, zprostředkovala realitní kancelář , adresa, za cenu obvyklou v dané lokalitě.12. Smlouvou ze dne 10. 5. 2017 se , jméno FO, jako vlastník služebného pozemku a žalobkyně jako vlastník panujícího pozemku dohodli na zřízení služebnosti cesty a stezky a inženýrských sítí na služebném pozemku p. č. st. , číslo, ve prospěch panujících pozemků p. č. st. , číslo, a p. č. , číslo, a , číslo, v k. ú. , adresa, .13. V dopisu ze dne 28. 8. 2017 se žalobkyně obrátila na žalovanou 3. s žádostí o vybudování cesty k domu žalobkyně přes pozemek žalované 3. Uvedla, že po neúspěšném jednání s žalovaným 1. se dohodla s panem , jméno FO, a požádala o totéž i žalovanou 3.14. V emailu ze dne 17. 10. 2022 , jméno FO, uvedla, že žalobkyně může parkovat u domu č. p. , číslo, do té doby, než bude nemovitost přepsána na , právnická osoba15. Zaměřením cesty , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 11/2019 je doložen úmysl obce , adresa, zřídit na pozemcích žalovaných cestu.16. Při místním šetření dne 15. 9. 2022 soud zjistil, že dům žalobkyně se nachází v kopci nad hlavní silnicí a k pozemku a domu vede vyšlapaná cesta po trávě, která je současně cestou k obecní kapličce stojící pod domem žalobkyně. Cesta vede podél betonových sloupků, na kterých chybí plot. Uprostřed cesty je na pozemku p. č. , číslo, hydrant, pozemek p. č. , číslo, je neudržovaný a zarostlý, stejně tak je neudržovaný dům na pozemku p. č. st. , číslo, . V úrovni kapličky je červený kolík v zemi, který představuje začátek pozemku žalobkyně. Nad tímto pozemkem je sloup elektrického vedení, u kterého má žalobkyně v úmyslu zřídit parkovací stání. Dům žalobkyně je původní roubenka postavená ve svahu a jediná zřetelná cesta vede od hlavní silnice přes pozemek p. č. st. , číslo, , p. č. , číslo, a , číslo, . Za chalupou již začíná les. Po levé straně z pohled zdola byl podle žalovaných historický přístup k chalupě přes pozemky , jméno FO, a k chalupě se přistupovalo shora. Nad chalupou je příkrý svah, stejně tak na pozemcích podél stodoly a domu , jméno FO, . Přístup od silnice není možný jinak, než po vyšlapané pěšině přes pozemek p. č. st. , číslo, , p. č. , číslo, a , číslo, . V rámci ohledání byla pořízena fotodokumentace, na které je zřejmý popisovaný stav.17. Posudkem č. , číslo, ze dne 24. 3. 2023 byla zjištěna obvyklá výše úplaty za užívání cesty vymezené geometrickým plánem č. , číslo, . , jméno znalce, zvolil výnosovou metodu vycházející z ročního užitku oprávněného, odhadnutého na základě simulovaného nájemného, vypočteného z tržní hodnoty pozemku, které je následně kapitalizováno s využitím věčné renty. Roční užitek je odvozen z úrovně obvyklé ceny nájmu porovnatelných pozemků. V daném případě obvyklé nájemné nelze zjistit pro nedostatek vhodných vzorků, proto je použito simulované nájemné 5 % z tržní hodnoty pozemku. Pozemek p. č. st. , číslo, je zatížen dalším věcným břemenem v části, která je oddělena plotem. Znehodnocení pozemku služebností cesty s ohledem na jeho zařazení pro bydlení v ÚP je jeho budoucí znehodnocení odhadnuto ve výši 50 %. Z toho lze již existující služebnosti přisoudit 40 % a 10 % nové služebnosti. Pozemek p. č. , číslo, je nezbytný i pro přístupovou cestu k domu č. p. , číslo, . Na tomto přístupu je přímo úměrně závislá tržního hodnoty domu č. p. , číslo, a pozemků ve funkčním celku. Pokud bude na pozemku zřízena služebnost přístupu k domu č. p. , číslo, , dojde k omezení vlastnického práva ve výši 50 %. Znehodnocení pozemku služebností cesty je 0 % po zvážení míry omezení pozemku s přihlédnutím k jeho zařazení pro bydlení v platném ÚP, možnostem využití a skutečnosti, že část pozemku je historicky využívána