11 C 22/2020-86 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobce podal návrh na vydání elektronického platebního rozkazu, v němž uvedl, že žalované pronajal byt [číslo] v jeho domě [adresa] ve [ulice] ulici v [obec]. Nájem byl postupně prodlužován v souladu s ustanovením § 2285 občanského zákoníku. Výše plateb nájemného a záloh na služby je stanovena v platebním výměru. Žalovaná dluží za měsíc srpen 2019 10 986 Kč, za měsíc říjen 2019 9 037 Kč, za měsíc listopad 2019 9 037 Kč a za měsíc prosinec 2019 8 037 Kč. V průběhu řízení bylo provedeno vyúčtování služeb poskytnutých v roce 2019. Žalobce proto žalobu rozšířil na částku 47 017 Kč. Soud tuto změnu usnesením č. j. 11 C 22/2020-78 ze dne 27. 4. 2021 připustil. Předmětem sporu tak jsou částky 4 189 Kč za měsíce srpen, říjen a listopad 2019, částka 3 989 Kč za prosinec 2019 a částka 30 461 Kč, která představuje dluh z vyúčtování. 2. Žalovaná proti vydanému elektronickému platebnímu rozkazu podala včas odpor. Upozornila na skutečnost, že nájem sjednaný smlouvou ze dne [datum] na dobu do 31. 12. 2016 nemohl být prodlužován, respektive v srpnu 2019 již nemohl trvat s ohledem na znění nájemní smlouvy. Ustanovení bodu 5.4. použití § 2285 občanského zákoníku vylučuje. Žalovaná totiž nájemné a zálohy na služby pravidelně neplatila, čímž prodlužování nájmu vyloučila. Současně žalovaná uvedla, že byt užívala pouze do 9. 10. 2019 a to z důvodu výskytu štěnic v domě žalobce. Jejich rozšíření do bytu žalované bylo masivní. Musela proto odejít. 3. Soud provedl důkaz dokladem o vlastnictví domu žalobcem a nájemní smlouvou ze dne [datum]. V jejím bodě 5.1. se uvádí, že nájem se uzavírá na dobu určitou do 31. 12. 2016. V době 5.4. se uvádí, že podmínkou dalšího prodloužení nájmu je řádné placení nájemného a plateb záloh včetně vyúčtování služeb. Důkaz soud provedl elektronickým platebním rozkazem č. j. EPR 250011/2019-6 ze dne 14. 11. 2019, kterým soud uložil žalované zaplatit žalobci 22 203 Kč s příslušenstvím. Z návrhu na jeho vydání vyplývá, že žalobce uplatnil dluh za měsíc duben 2017 ve výši 3 058 Kč, dluh vyplývající z vyúčtování služeb poskytnutých v roce 2017 ve výši 10 972 Kč a dluh vyplývající z vyúčtování služeb poskytnutých v roce 2018 ve výši 8 173 Kč. K důkazu soud konstatoval upomínku ze dne 6. 12. 2019, v níž žalobce žalované připomíná dluh vyplývající z vyúčtování služeb poskytnutých v roce 2017. Byl splatný 27. 3. 2018. Z těchto provedených důkazů soud uzavírá, že žalovaná nemohla být a nebyla nájemcem bytu žalobce od 1. 1. 2018. Její platební morálka totiž vyloučila právní úpravu obsaženou v ustanovení § 2285. Povinností žalované tudíž nebylo platit nájemné ani zálohy na poskytované služby. Její povinností bylo v souladu s ustanovením § 2295 hradit náhradu ve výši ujednaného nájemného do dne skutečného odevzdání bytu pronajímateli. Současně bylo její povinností uhradit bezdůvodné obohacení, které spočívalo ve spotřebě pronajímatelem poskytnutých služeb. 4. Žalovaná od samého počátku tvrdila, že byt žalobce opustila 9. 10. 2019. Důvodem bylo rozšíření štěnic. Jejich výskyt v domě je mezi účastníky nesporný. Žalovaná také proto doručila žalobci výpověď nájemní smlouvy s odkazem na ustanovení § 2287 občanského zákoníku upravující právo nájemce vypovědět nájem na dobu určitou. Současně upozornila na ustanovení § 2232 občanského zákoníku, z něhož vyplývá, že nájem skončil bez výpovědní doby. Soud touto listinou provedl důkaz, z něhož dovodil pouze potvrzení, že se v domě v nadměrném množství vyskytly štěnice. Žalovaná si neuvědomovala, že její nájemní poměr již netrvá a proto ho není možno vypovědět. Podstatnějším důkazem je listina, označená jako předávací protokol k bytu, vyplněná žalobkyní a datovaná 31. 10. 2019. Žalovaná vyzvala paní [jméno] [příjmení] k převzetí bytu v zastoupení pronajímatele. Paní [příjmení] soud vyslechl jako svědkyni. Uvedla, že v domě bydlí od roku 2016 a je držitelkou živnostenského listu na práce v domě pro majitele. Paní [celé jméno žalované] zná jako nájemnici jednoho z bytů v domě. V říjnu 2019 za ní přišla s tím, že chce byt předat a odevzdat klíče. Chtěla bydlení ukončit. Svědkyně žalované sdělila, že není oprávněná byt převzít a zavolala pronajímateli, který její názor potvrdil. Paní [celé jméno žalované] ještě řekla, že listopad už nezaplatí. Žalovaná v bytě od konce měsíce října již nebydlela. Odmoření štěnic provedla sama v rámci úklidu. Věci, které k tomu potřebovala, byly ve skladě. V domě se říkalo, že štěnice do domu zavlekla žalovaná s nábytkem, který si pořídila. Snaze žalované předat svědkyni klíče od bytu byla přítomna ještě paní [příjmení], další nájemnice a také dcera žalované. V telefonickém rozhovoru, který se uskutečnil v přítomnosti všech zmíněných, pan [celé jméno žalobce] vzkázal, že má žalovaná podat výpověď. Žalovaná zareagovala konstatováním, že už ji podala. V souvislosti s výpovědí svědkyně soud provedl důkaz fotografiemi štěnic, které mají k dispozici obě strany sporu i paní [příjmení]. 5. V průběhu závěrečného jednání právní zástupce žalované uvedl, že jeho klientka uznává dluh za bydlení v měsíci srpnu 2019 a částečně v říjnu 2019 do data doručení listiny, kterou klientka označila jako výpověď nájmu. Soud provedl důkaz obsahem spisu sp. zn. 11 C 25/2020, v němž se žalobce soudil s paní [jméno] [příjmení]. I ona se snažila svůj byt předat paní [příjmení] [datum] se stejným výsledkem. Nájem paní [příjmení] skončil výpovědí nájemní smlouvy bez výpovědní doby z důvodu výskytu štěnic. 6. Z výše uvedeného soud uzavírá, že žalovaná měla byt fakticky k dispozici do 31. 10. 2019. K tomuto datu musí zaplatit ekvivalent nájemného v souladu s citovaným ustanovením § 2295 občanského zákoníku. Soud proto žalované uložil zaplatit žalobci částku 8 378 Kč, vztahující se k měsícům srpen a říjen 2019. Protože je žalovaná s platbami (2 x 4 189 Kč) v prodlení, uložil jí soud s odkazem na ustanovení § 1970 občanského zákoníku zaplatit zákonný úrok z prodlení ve výši vyplývající z Nařízení vlády č. 351/2013 Sb. 7. Žalobce se domáhá dluhu vyplývajícího z vyúčtování služeb poskytnutých v roce 2019. Soud jím provedl důkaz. Žalobce požaduje částku 30 461 Kč. Jeho součástí je desinsekce bytu za 6 532 Kč. V návrhu na změnu žaloby ze dne 13. 10. 2020 žalobce uvedl, že žalovaná uhradila na zálohách 49 427 Kč. Vyčerpala služby mimo tepla a vody v hodnotě 19 773 Kč, vodné, stočné a teplo dosáhly částky 53 583 Kč, opakované hubení štěnic v bytě 6 532 Kč, celkem 79 888 Kč. Rozdíl představuje částku 30 461 Kč. 8. Právní zástupce žalované v závěru řízení zdůraznil nesprávnost předloženého vyúčtování. Zdůraznil, že neprávnost byť v jediné položce znamená, že vyúčtování je nezpůsobilé vyvolat splatnost nedoplatku. V tomto případě je předložené vyúčtování jednoznačně v rozporu se zákonem č. 67/2013 Sb. Žalobce dlouhodobě a zcela svévolně v rozporu s platnou právní úpravou manipuluje s celkovou podlahovou plochou domu. Reaguje na úbytek nájemníky obsazených bytů. Z listin založených do spisu spisová značka 11 C 25/2020 vyplývá, že se podlahová plocha každý rok zmenšuje o 200 – 300 m2 Náklady za pasivní vytápění neobydlených bytů žalobce vyúčtovává zbylým nájemcům. Vyúčtování kromě toho obsahuje položky, které nebyly v nájemní smlouvě ani v jiné listině účastníky sjednány a z žádného předpisu nevyplývá povinnost jejich úhrady. Právní zástupkyně žalobce na toto konstatování reagovala tvrzením, že se pronajímatel mohl s nájemníky dohodnout na způsobu rozúčtování nákladů. S tímto názorem se soud neztotožňuje. Předložené vyúčtování má vady. Podle ustanovení § 6 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. v platném znění, základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Žalobce proto nemůže odečítat plochu neobsazených bytů. Součástí vyúčtování nemohly být náklady na tzv. desinsekci bytu. Podle ustanovení § 2205 písm. b) občanského zákoníku nájemní smlouva pronajímatele zavazuje udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k tomu užívání, pro které byla pronajata. Žalobce nenabídl žádné důkazy (neprokázal), že by za zavlečení štěnic do domu odpovídala žalovaná a že by částku, kterou vynaložil na desinsekci, mohl požadovat z jiného právního důvodu (náhrada škody). Posledním důvodem, proč k vyúčtování nelze přihlédnout, je skutečnost, že žalovaná měla, jak je již výše uvedeno byt k dispozici do 31. 10. 2019. Vyúčtování se vztahuje k celému roku. Vykazuje tedy vady, z nichž jedna jediná by stačila k tomu, aby z něj žalobce nemohl uplatňovat byť jediný nárok. Protože žalobce neprokázal výši bezdůvodného obohacení (cenu skutečně odebraných služeb), musel soud v rozsahu částky 30 461 Kč s příslušenstvím žalobu zamítnout. Zamítl jí i v rozsahu částek 4 189 Kč s příslušenstvím a 3 989 Kč s příslušenstvím, které měly vyjadřovat ekvivalent nájemného za měsíce listopad a prosinec 2019 kdy žalovaná již byt neužívala. Právní vztah k žalobci ukončila 31. 10. 2019, kdy se m