9 C 343/2018-365 — Okresní soud v Sokolově

1. Na straně žalobkyně původně vystupovala [právnická osoba] [anonymizováno] v [anonymizováno], [IČO], dne 30.3.2021 rozhodl nadepsaný soud v souladu s ustanovením § 107a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších právních předpisů, dále jen„ o.s.ř.“, že připouští, aby z řízení tato obchodní společnost vystoupila a na její místo nově nastoupila [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], coby nastupující žalobkyně – viz usnesení nadepsaného soudu č.j. 9 C 343/2018. Právním důvodem procesního nástupnictví na straně žalobkyně bylo uzavření smlouvy o postoupení práv a povinností ze dne 10.2.2021 mezi obchodními společnostmi [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] a [právnická osoba], když předmětem postoupení byla pohledávka původní žalobkyně za žalovaným z nájemného, která je předmětem soudního řízení. Žalobkyně se proti žalované domáhala zaplacení částky 455 000 Kč s příslušenstvím, které tvoří úrok z prodlení ve výši dle předpisů práva občanského, s odůvodněním, že dne 1.1.2015 uzavřely žalobkyně se žalovanou smlouvu o nájmu bytové jednotky [číslo] nacházející se v bytovém domě [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] (dále jen„ Bytové jednotky“ a„ Nájemní smlouva“). Bytové jednotky byly žalovanou využívány jako kancelářské prostory, na této adrese měla evidováno i sídlo. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, žalovaná Bytové jednotky opustila, aniž by ukončila předmět nájmu v souladu s Nájemní Smlouvou. Nájemné bylo sjednáno v paušální částce 35 000 Kč měsíčně za obě bytové jednotky, v paušální částce nájemného bylo samotné nájemně i náhrada za spotřebované služby bez ohledu na výši spotřeby. Žalovaná dluží žalobkyni na nájemném za Bytové jednotky (včetně služeb) částku 1 050 000 Kč bez DPH, a to za měsíce březen 2015 až srpen 2017. V rámci žaloby požaduje žalobkyně pouze částku 455 000 Kč, což odpovídá dlužnému nájemnému (včetně služeb) za měsíce červenec 2015 až červenec 2016. Před podáním žaloby byla žalovaná marně vyzvána k plnění dluhu předžalobní upomínku s upozorněním na možnost soudního vymáhání dluhu. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila v rámci odporu proti elektronickému platebnímu rozkazu vydanému nadepsaným soudem dne 30.7.2018 č.j.: EPR 179965/2018-7, kde: -namítla promlčení nároku žalobkyně za dobu do 20.7.2015, tj. za dobu delší než tři roky před podáním žaloby (žaloba podána dne 20.7.2018), -uvedla, že žalovaná Bytové jednotky opustila v listopadu 2015, do té doby měla v Bytových jednotkách sídlo společnosti, od 23.12.2015 proto došlo ke změně sídla žalované, žalovaná byla oprávněna opustit Bytové jednotky kdykoliv bez výpovědní lhůty. 3. V písemném vyjádření ze dne 15.10.2018 žalovaná dále uvedla, že ačkoliv nájemní smlouva na Bytové jednotky uvádí tříměsíční výpovědní lhůtu plynoucí po měsíci, v němž byla doručena písemná výpověď druhé smluvní straně, uzavřením Dohody o vypořádání vzájemných práv a povinností ze dne 20.11.2015 mezi 10 smluvními stranami, mezi nimiž byla i žalobkyně a žalovaná (dále jen„ Dohoda o vypořádání“), došlo ke změně výpovědních podmínek u Bytových jednotek, kdy žalovaná byla nově oprávněna opustit předmět nájmu prakticky kdykoliv, neformálně, bez nutnosti dodržení výpovědní lhůty. 4. Žalobkyně reagovala v písemném vyjádření ze dne 12.11.2018, když uvedla, že: - změna zápisu sídla žalované v obchodním rejstříku dne 23.12.2015 není relevantním důkazem o užívání či neužívání Bytových jednotek žalovanou - v odporu žalovaná prakticky uznala část žalovaného nároku, a to minimálně do listopadu 2015 - způsoby zániku Nájemní smlouvy jsou popsány v čl. V Nájemní smlouvy, k zániku nájmu je třeba písemné dohody o ukončení Nájemní smlouvy či písemné výpovědi s výpovědní lhůtou 3 měsíce, ke změně tohoto ustanovení nedošlo, jak tvrdí žalovaná a žalovaná tedy tím, že Bytové jednotky opustila, neukončila nájemní poměr v souladu s Nájemní smlouvou Dohoda o vypořádání sice byla uzavřena, nicméně oprávnění neformálně opustit Bytové jednotky bez výpovědní lhůty z této dohody žalované neplyne, neboť pro to nebyly splněny veškeré podmínky uvedené v Dohodě o vypořádání. 4. Žalovaná doplnila svá skutková tvrzení při ústním jednání před soudem dne [datum], když uvedla, že žalovaná užívala Bytové jednotky do listopadu 2015, nájemné za období do listopadu 2015 bylo uhrazeno zápočtem oproti nároku žalované na úhradu kupní ceny za Bytové jednoty. Nájemní smlouva byla ukončena ústní dohodou uzavřenou mezi jednateli účastníků v listopadu 2015, a to v souladu s Dohodou o vypořádání, k prokázání této skutečnosti navrhla žalovaná výslech tehdejšího jednatele žalobkyně, [jméno] [jméno] [jméno] [příjmení] a dále výslech tehdejší účetní žalobkyně, [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. K vyklizení Bytových jednotek a předání klíčů došlo v průběhu měsíce prosinec 2015. Veškeré tyto skutečnosti označila žalobkyně za sporné a v rámci písemného vyjádření ze dne 9.12.2019 doplnila, že k zápočtu nájemného oproti nároku žalované na úhradu kupní ceny za Bytové jednotky nedošlo. 5. Účastníci v průběhu ústního jednání před soudem dne 15.1.2020 učinili tato tvrzení: Prohlásili za nesporné, že dne 9.5.2011 byla uzavřena kupní smlouva na prodej bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec] a dále že dne 9.3.2011 byla uzavřena kupní smlouva na prodej bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec]. Žalovaná upozornila na článek IV. odst. 4 těchto smluv, kde je uvedeno shodně v obou kupních smlouvách, že smluvní strany kupní smlouvy uzavřou ohledně převáděných bytových jednotek nájemní smlouvu na dobu 3 let za měsíční nájemné 625 eur za každou bytovou jednotku. Z článku III. odst. 3 výše uvedených kupních smluv vyplývá, že kupní cena za každou z bytových jednotek je 72 500 eur, část kupní ceny ve výši 50 000 eur za každou z bytových jednotek byla uhrazena před podpisem kupních smluv, zbývající část ve výši 22 500 eur za každou z jednotek bude hrazena formou měsíčních splátek. Měsíční splátka zůstatkové kupní ceny za každou z bytových jednotek má činit 625 eur. Podle žalované následně docházelo k zápočtu měsíčního nájemného za každou z bytových jednotek ve výši 625 eur oproti měsíční splátce zůstatkové kupní ceny bytových jednotek v částce 625 eur. Žalobkyně však upozornila, že k výše uvedenému zápočtu nedošlo a ani dojít nemohlo, neboť z článku III. odst. 3 výše uvedených kupních smluv také vyplývá, že nájemní smlouvu na bytové jednotky popsanou v článku IV. odst. 4 výše uvedených kupních smluv je třeba uzavřít nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne rozhodnutí příslušného Katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva kupujícího k bytovým jednotkám dle výše uvedených kupních smluv, pakliže se tak nestane, zbývající část kupní ceny se stane splatnou. S ohledem na to, že právní účinky vkladu u bytové jednotky [číslo] nastaly dne 18. 3. 2011 a u bytové jednotky [číslo] dne 23. 5. 2011, je zřejmé, že nájemní smlouva předpokládaná článkem IV. odst. 4 výše uvedených kupních smluv nemůže být nájemní smlouvou předloženou v rámci tohoto řízení ze dne 1. 1. 2015. Pakliže fakticky docházelo k zápočtu nájemného za výše uvedené bytové jednotky oproti splátkám zůstatkové kupní ceny bytových jednotek, kupní cena by byla do konce roku 2014 již uhrazena. Účastníci dále prohlásili za nesporné, že výše uvedenou bytovou jednotku [číslo] dle výpisu z Katastru nemovitostí vlastnila do 12. 5. 2011 žalovaná, jakož i bytovou jednotku [číslo] to do 9. 3. 2011, dalším vlastníkem těchto nemovitostí se stala žalobkyně, a to až do 15. 10. 2018 a od 16. 10. 2018 vlastní výše uvedené bytové jednotky třetí osoba. Žalovaná uvedla, že výše uvedené Bytové jednotky užívala i od roku 2011 do roku 2014, nebyla však uzavřena písemná nájemní smlouva, po celou dobu docházelo k zápočtu pohledávky žalobkyně na nájemném oproti pohledávce žalované na úhradu kupní ceny Bytových jednotek. Žalobkyně k tomu dodala, že tímto způsobem by zůstatková cena převáděných nemovitostí v částce 45 000 eur musela být splacena do 36 měsíců. Žalovaná oponovala, že je možné, že kupní cena byla výše uvedeným způsobem ještě před uzavřením Nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2015 skutečně uhrazena. Z Dohody o vypořádání ze dne 20. 11. 2015 však vyplývá, že žalovaná bude za užívání Bytových jednotek hradit pouze úhrady energií a tyto žalovaná za období roku 2015 uhradila. Účastníci dále prohlásili za nesporné, že dle Nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2015 bylo nájemné včetně služeb souvisejících s užíváním bytových jednotek sjednáno paušální částkou 35 000 Kč bez ohledu na spotřebovanou energii. Dle tvrzení žalované mělo v listopadu 2015 dojít k ústní dohodě o změně Nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2015, dle této změny bylo možné dodatky Nájemní smlouvy uzavírat i ústně a žalované bylo umožněno opustit bytové jednotky bez písemné výpovědi. K prokázání této skutečnosti navrhla žalovaná výslech svědka [jméno] [jméno] [jméno] [příjmení]. Od