11 C 249/2019-158 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobkyně se domáhala uložení povinnosti žalované zaplatit 406 560 Kč, neboť žalobkyně , datum, koupila 1 / 5 budovy , adresa, , do užívání převzala byty 4 až 6, 8, jež se, stejně jako budova, nacházely v neutěšeném stavu, byly neobyvatelné, proto 22. 7. 2015 uzavřela s , právnická osoba, smlouvu o dílo, rekonstrukci bytů včetně rozvodů elektřiny, vody, kanalizace. Je možné, že , právnická osoba, použil stavebníka, jenž nebyl zaměstnancem. Důvodem investic nebylo zhodnocení, ale zachování funkčního stavu, v některých částech šlo o hrozbu havárie. Rekonstrukce proběhla od 1. 8. do 29. 12. 2015, žalobkyně uhradila 508 200 Kč. U žalované došlo k zhodnocení jejího 4 / 5. podílu 406 560 Kč. Znalecký posudek tvrdí, že nedošlo k zhodnocení, opírá se o výpočet nájemného ve výši očekávaného příjmu, čísla jsou v , Anonymizováno, poměrech nereálná. Byty se v , obec, v obdobné rezidenční čtvrti pronajímají od 15 000 do 20 000 Kč, tedy za tyto byty by to bylo od 45 000 do 60 000 Kč. Znalec zkoumal nemovitost s velkým odstupem, fotografie i navržení svědci by potvrdili, že rekonstrukce proběhla, tvrzení žalované je účelové. V době šetření byl stav špatný, žalobkyně nemohla potvrdit ani vyvrátit, zda byly či nebyly elektroměry, plynoměry; byty, jež byly rekonstruovány, je však měly, byly obyvatelné. Nájemníci si bydlení nevážili, tak se jim zřejmě za těch 8 let povedlo je vybydlet, předtím bylo vše funkční, záchody a podobně. Listiny krom předložených fotek k tomu nemá, není odborník, ale možná kolaudace nebyla potřeba. Tato věc byla vyloučena ze soudního řízení 11 C 211/2017 k samostatnému řízení usnesením Okresního soudu v Sokolově z 3. 7. 2019, 11 C 211/2017-76, v němž se žalovaná domáhala proti žalobkyni zaplacení 128 905,48 Kč s příslušenstvím jako úhrady služeb spojených s užíváním 1 / 5 domu; věc byla v daném řízení uplatněna vzájemnou žalobou a vyloučena s poukazem na hospodárnost, že bude třeba, narozdíl od žaloby žalované, provádět další dokazování, dojde k prodloužení řízení, jež probíhalo více než 2 roky.2. Žalovaná navrhla zamítnout žalobu, zpochybnila zhodnocení domu žalobkyní, neboť práce nebyly provedeny a pokud ano, osobou odlišnou od žalobkyně a v době, kdy nebyla spoluvlastnicí, ze znaleckého posudku vyplynulo, že nemovitost byla v době šetření v zoufalém stavu, chyběly plynoměry, elektroměry, výtah byl poruchový, místnosti neobyvatelné a to i ty, jež měly být rekonstruovány. , právnická osoba, se na práci nepodílel, byly provedeny udržovací práce, neměl ani zaměstnance, aby mohl rekonstrukci vykonat. Následující rok byl jeho jednatel pan , jméno FO, v exekuci, následně svůj podíl a tím i společnost prodal , jméno FO, . Žalobkyně k posudku nedodala doklady, nebylo stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, projekt, revizní zprávy, nedoložila příjmy z jednotek. Bylo to šito horkou jehlou, rozpory v údajích mezi smlouvou o dílo a rozpočtem, fakturami a příjmovými doklady, platby mohly být hrazeny elektronicky, když tam byly uváděny účty. Byty pronajímala osobám z bývalého Sovětského svazu za 3 000 až 5 000 Kč na osobu, v bytě jich bylo třeba 5 až 10, dělali nepořádek, takže i proto se do bytů žalované nikomu nechtělo.3. Žalobkyně 2008 koupila od , právnická osoba, podíl 1 / 5 pozemků , Anonymizováno, , , Anonymizováno, s bytovým domem , adresa, , včetně pohledávky vůči žalované z nevypořádaného zisku 1 / 5 z pronájmu bytů. Žalovaná vlastnila 4 / 5. Žalobkyně žalované neúspěšně navrhovala úpravu užívání nemovitosti, předložila k podpisu dohodu z 7. 6. 2009, dle níž by žalobkyni náležela garáž, byty 4, 6, 8, to je 20,73 % celkové užitné plochy, s tím, že náklady opravy, úpravy by nesla ta, kdo měla jednotky v dispozici, u venkovních částí dle podílů, práce by byly prováděny po dohodě, správu by vykonávala žalobkyně. Jako objednatelka a , právnická osoba, jako zhotovitel podepsali smlouvu o dílo z , datum, , jejímž předmětem byla rekonstrukce, renovace bytů 4 až 6, 8 (stavební část - bourání, demolice, demontáže, podchycování, statické zásahy, nové konstrukce, dodávky, úpravy povrchů, odpady) za účelem splnění požadavků bydlení, za 420 000 Kč bez daně z přidané hodnoty. Byly položeny nové podlahy, obklady, zrekonstruovány toalety, koupelny, rozvody elektřiny, vodovod. , právnická osoba, vystavila fakturu z 1. 8. 2015 na 217 800 Kč, jež žalobkyně splatila 2. 8. 2015 80 000 Kč, 20. 8. 2015 100 000 Kč, 28. 8. 2015 37 800 Kč, fakturu z 1. 12. 2015 na 229 900 Kč žalobkyně splatila 15., 28. 12. 2015 po 100 000 Kč, 4. 2. 2016 29 000 Kč, fakturu z 29. 12. 2015 na 60 500 Kč žalobkyně zaplatila 21. 1. 2016. Rekonstrukce byla předána 29. 12. 2015. Žalobkyně žalované během ní navrhla, aby mohla nakládat formou užívání, údržby, opravy, včetně pronájmu, s byty 4, 5, 6, prostorem v přízemí, žalovaná s ostatními byty a nebytovými prostory, investice do takto dohodnutých prostorů by nesla užívající spoluvlastnice, do společných částí dle podílu. Žalobkyně svůj podíl prodala 3. 10. 2016 zpětně , právnická osoba, za 3 500 000 Kč. Rozsudkem Okresního soudu v Sokolově z 21. 8. 2019, 11 C 211/2017-95, bylo žalobkyni uloženo zaplatit žalované 128 905,48 Kč s úrokem z prodlení 8,05 % od 21. 9. do 7. 11. 2016 z 183 805,48 Kč, od 8. 11. 2016 do 10. 1. 2017 z 153 805,48 Kč, od 11. 1. 2017 do zaplacení z 128 905,48 Kč, šlo o poměrné platby za výtah, úklid společných prostor, tuhý domovní odpad, elektřinu společných prostor, vodu, kanalizaci, daň z nemovitosti, pojištění domu, opravu stoupaček, rekonstrukci topení v bytě 4, úklidové práce od 11. 1. 2008 do 31. 7. 2015; bylo zjištěno, že peníze na částečnou úhradu pocházely z nájmu prostor spravovaných žalobkyní. Žalovaná pronajala za nájemné po 7 354 Kč byty 7 (od 2013 do 2020), 9 (do června 2016, od 2019 do 2020 za 10 000 Kč), 13 (do 2019, v 2020, jen do května, za 7 554 Kč), 15 (za 7 121 Kč, jen do září 2013). Svůj podíl 6. 11. 2023 prodala , právnická osoba, . Zhodnocení rekonstrukcí nelze stanovit, předmětné byty nyní vykazují vysokou úroveň opotřebení.4. Soud opřel skutková zjištění o tyto důkazy: koupě podílu žalobkyní a podíl žalované vyplývají z výpisu z katastru nemovitostí k 22. 7. 2015 z 24. 8. 2022 (příloha dále uvedeného znaleckého posudku); neúspěšné návrhy na úpravu hospodaření z dohody o užívání nemovitosti, podepsané jen žalobkyní, souhlasu žalobkyně s ní z 7. 6. 2009, návrhu žalobkyně na projednání dohody z 15. s podacím lístkem České pošty o odeslání z 22. 7. 2009, žádosti žalobkyně o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z 25. s podacím lístkem z 29. 3. 2011, návrhu žalobkyně na dohodou o vypořádání a nutných opravách z 30. 4. s podacím lístkem z 4. 5. 2012, dohody spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí z 8. 9. 2015, podepsané jen žalobkyní (v soudním spisu 11 C 211/2017). Provedení rekonstrukce a její cenu prokazují smlouva o dílo, podepsaná , právnická osoba, a žalobkyní, příloha 1A = položkový rozpočet - stavební část z 22. 7. 2015, protokoly o předání a převzetí díla z 22., 29. 12. 2015, podepsané , právnická osoba, (v spisu 11 C 211/2017), faktury , právnická osoba, číslo 2015025A z 1. 8. 2015, 2015046A z 1. 12. 2015, 2015061 z 29. 12. 2015, 113 fotek prostorů (na 1 zobrazeny dveře s označením bytu 4) ve fázi od rozestavěnosti až po stav vhodný k užívání (pokoj, koupelna, toaleta), výpověď Dr. , jméno FO, , zaměstnance , právnická osoba, a dříve žalobkyně v protokolu o jednání z 3. 5. 2019 (v 11 C 211/2017); jejich placení příjmové pokladní doklady , Anonymizováno, z 2., 20., 28. 8. 2015, , Anonymizováno, z 15., 28. 12. 2015, , Anonymizováno, z 21. 1. 2016, 4 / 12 / 16 z 4. 2. 2016, (souhrnný) přehled. Prodej podílu žalobkyní vyplývá z kupní smlouvy s , právnická osoba, s ověřovací doložkou jejich podpisů Pošty z 19. 9. 2016, výpisu z katastru nemovitostí z 24. 7. 2019 (v 11 C 211/2017); prodej podílu žalovanou z informace Katastrálního úřadu , Anonymizováno, z 11. 12. 2023; předmět a rozhodnutí v řízení 11 C 211/2017 (po vyloučení v tomto řízení projednávané věci) z rozsudku Okresního soudu v Sokolově z 21. 8. 2019, 11 C 211/2017-95; nájemné z bytů, s nimiž nakládala žalovaná (jejich označení nebylo žalobkyní rozporováno) z přehledu předpisů nájemného za 2013 až 2020.5. K určení, zda rekonstrukcí došlo k zhodnocení domu, byl vyžádán posudek ZNALECKé KANCELÁŘe , Anonymizováno, , znalkyně z oboru ekonomika, oceňování nemovitostí, jenž byl pod položkou , Anonymizováno, datován , datum, , místní šetření provedeno , datum, za účasti pana , jméno FO, , dle svého sdělení obeznámeného se stavem, kdy rekonstrukce měla proběhnout; byl umožněn přístup do společných prostorů a bytů 4 až 6 (doloženo 23 fotkami i okolí domu), do bytu 8 nikoli (užívající spoluvlastník byl v zahraničí, poznámka soudu: ze souvislosti zřejmě myšlen jednatel žalobkyně pan , jméno FO, ), poskytnuta dostatečná fotodokumentace; posudek byl vypracován na základě podkladů z Českého statistického úřadu, cenových ukazatelů ve stavebnictví, cenové databáze znalkyně, publikace Bradáč