11 C 348/2021-103 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobce žalobou ze dne , datum, se původně domáhá vůči žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím, když žalobu odůvodnil tím, že jako pronajímatel předal žalované jako nájemci, dle smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, , do užívání 2 kancelářské místnosti ve 2. patře budovy č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, ulici v Teplicích, přičemž žalovaná v termínech splatnosti nehradila řádně a včas předepsané nájemné a úhrady spojené s nájmem nebytového prostoru, a to z části nedoplatku za spotřebu plynu ve výši , částka, a nájemné včetně záloh na elektřinu a plyn za měsíce květen – červenec 2020 3 x , částka, , tj. , částka, . V průběhu řízení žalobce podáním ze dne , datum, rozšířil žalobu s požadavkem úhrady nedoplatku vyúčtování za dodávku elektřiny a plynu za období od , datum, do , datum, , dlužného nájemného za měsíce září 2020 – listopad 2020 a z titulu náhrady nákladů za nevrácené klíče a nákladů na uvedení nájmu do původního stavu v celkové výši , částka, , když tuto změnu žaloby připustil soud rozhodnutím ze dne , datum, . Dále podáním ze dne , datum, došlo ke změně žaloby v podobě jejího rozšíření, kterou soud připustil dne , datum, při jednání za přítomnosti účastníků, a to pro částku , částka, , když žalobce provedl zápočet úhrady závazků žalované po skončení nájmu vymezené předchozím podáním. Posléze s ohledem na provedené platby žalované připsané na účet žalobce dne 25. 3., 20. 5. a , datum, došlo k částečnému zpětvzetí žaloby s požadavkem úhrady částky , částka, a podáním ze dne , datum, opětovně po provedeném zápočtu částek uhrazených žalovanou došlo k částečnému zpětvzetí žaloby pro celkovou částku , částka, , když žalobce tuto částku započetl na úhradu zbytku dlužného nájemného splatného , datum, ve výši , částka, na náhradu za nevrácené klíče ve výši , částka, a částečně částku , částka, na úhradu nákladů na uvedení nájmu do původního stavu – vymalování nebytového prostoru a částky , částka, na úhradu dlužného nájemného splatného , datum, . Dle sdělení žalobce ze dne , datum, tímto žalovaná zaplatila všechny předepsané platby související s nájmem nebytového prostoru (dlužné nájemné, nedoplatku z vyúčtování elektřiny a plynu, náhrady za nevrácené klíče a částečně i náhrady za vymalování nebytového prostoru). Předmětem řízení tedy zůstává uplatněný nárok žalobce na zaplacení částky , částka, , tedy zbývající náhrady za uvedení nebytového prostoru do původního stavu pronajímatelem (za vymalování nebytového prostoru) a požadované příslušenství – tzn. zákonného úroku z prodlení z jednotlivých samostatných nároků vymezené původní žalobou a shora uvedenými podáními žalobce, a to v období účinnosti započtení vzájemných pohledávek účastníků a s ohledem na období úhrady jednotlivých plateb žalované., právnická osoba, ohledem na částečné zpětvzetí žaloby pro částky , částka, a , částka, bylo řízení částečně zastaveno za užití ust. § 96 odst. 2, 4 o. s. ř.3. Žalovaná ohledně zbývajícího uplatněného nároku na náhradu nákladů vynaložené pronajímatelem uvedením nebytového prostoru do původního stavu ke dni skončení nájemního poměru, tedy co do částky , částka, , vyslovila nesouhlas, když vymalování nebylo provedeno žalobcem s uvedením nebytového prostoru do původního stavu, nýbrž a toliko s prováděním rekonstrukce nebytových prostor, které již žalovaná vyklidila, a to od ledna 2021.4. Ke svému tvrzení žalovaná navrhla provést důkaz výslechem svědkyně Petrákové, účetní žalované, výslechem svědka Kovacha, který provedl vymalování nebytového prostoru a fakturoval za provedené práce a vyžádání si od shora uvedené svědkyně seznam všech osob, které ji navštívili v době měsíce ledna – února 2021 k prokázání tvrzení žalované, jakož i vyžádání si účetnictví od svědkyně Petrákové.5. Mezi účastníky není sporná skutečnost, že žalobce jako pronajímatel dle shora uvedené smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, ve znění jejího dodatku ze dne , datum, přenechal žalované do užívání 2 kancelářské místnosti o ploše 21,56 m2 a 19,6 m2 a 3 místnosti o ploše 7,2 m2, 5,52 m2 a 4,71 m2 ve 2. patře v objektu č. p. 818 v , Anonymizováno, ulici v Teplicích. Dle smlouvy o nájmu nebytových prostor vyplývá, že tyto nebytové prostory byly předány k provozu obchodní kanceláře, a to s účinností od , datum, na dobu neurčitou. Dle čl. V bod 1 bylo zjištěno, že pronajímatel přenechal nebytové prostory ve stavu odpovídajícím sjednanému užívání a bez závad. Dle čl. V bod 4 se nájemce zavázal provádět drobné opravy, údržbu a úklid pronajatých prostor na vlastní náklady, mj. i vymalování. Dle čl. V bod 7 a bod 8 nájemce odpovídá za škodu na předmětu nájmu, mj. pro to, že zanedbal běžnou údržbu, přičemž je povinen po skončení nájmu vyklidit nebytový prostor a tento odevzdat pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání a údržbě.6. Dle zápisu z předání nebytových prostor ze dne , datum, vyplývá, že prostory jsou bez závad a jsou vymalovány.7. Mezi účastníky není sporné to, tato skutečnost vyplývá i z dopisu žalované ze dne , datum, , že nájemní poměr byl ukončen výpovědí pronajímatele ke dni , datum, . Žalovaná tímto dopisem oznámila, že prostory budou vyklizeny k tomuto datu, ale k protokolárnímu předání nebytového prostoru dojde až po úhradě veškerých závazků, která má vůči žalované žalobce, včetně složené kauce nájemného.8. Z listiny označené zápis předání a převzetí nebytových prostor ze dne , datum, vyplývá, že žalovaná se k předání nebytových prostor ke dni ukončení nájemního poměru nedostavila, přičemž byl pořízen videozáznam. Z této listiny vyplývá rovněž záznam žalobce o stavu nebytových prostor s tím, že v místnostech není též vymalováno, jsou odřené stěny a je špinavá malba.9. Výzvou ze dne , datum, žalobce žalovanou vyzval, aby žalovaná předmět nájmu uvedla do původního stavu, když tato zákonná povinnost pro nájemce nebytového prostoru se vztahuje ke skončení nájemního vztahu, tedy ke dni , datum, , a to nejpozději do , datum, s tím, že pokud nájemce v této lhůtě neuvede předmět nájmu do původního stavu, majitel zajistí vymalovaní na jeho náklady.10. Z cenové nabídky provedené dodavatelem pro žalobce je zřejmé, že se provedlo vymalování 5 místností, tedy předmětu nájmu v uvedeném objektu, přičemž dle vystaveného daňového dokladu dodavatele činila částka za provedené vymalování , částka, . Tuto částku posléze žalobce vyúčtoval žalované dle faktury č. , hodnota, a vystavené dne , datum, se splatností , datum, . Výpisem , právnická osoba, . vyplývá, že dne , datum, žalobce uhradil svému dodavateli za objednané práce částku , částka, za vymalování nebytového prostoru.11. Dle ust. § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.12. Z provedeného dokazování je zřejmé, že nájemní smlouva o užívání nebytových prostor byla uzavřena před , datum, , a proto i platnost této smlouvy se řídí podle tehdy platného právního předpisu, a to zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor č. 116/1990 Sb., jakož i okolnosti vzniku nájmu, a to dle ust. § 3 citovaného zákona. Předmětná nájemní smlouva obsahuje předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytována v souvislosti s užíváním nebytového prostoru. Nájem sjednaný k účelu podnikání musel obsahovat údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru, i tuto zákonnou náležitost nájemní smlouva obsahuje, a proto soud uzavřel, že mezi účastníky řízení byla uzavřena platně smlouva o nájmu nebytového prostoru. Vzájemná práva a povinnosti, tedy obsah nájmu i zánik nájmu, se po , datum, proto řídí již novým občanským zákoníkem.13. Z provedeného dokazování vyplývá, přičemž toto není sporné mezi účastníky řízení, že žalobce jako pronajímatel, na základě shora citované nájemní smlouvy, přenechal žalované k užívání 2 kancelářské místnosti v domě č. p. 818 v , Anonymizováno, ulici v Teplicích a 3 místnosti, a to k provozu obchodní kanceláře. Rovněž mezi účastníky není sporné to, že nájemní poměr zanikl písemnou výpovědí dané pronajímatelem nájemci, když nájemní poměr byl uzavřen na dobu neurčitou, a to ke dni , datum, . Soud má za prokázáno, že pronajímatel předla nebytový prostor nájemci bez vad a byl vymalovaný, jakož i to, že ke dni skončení nájemního poměru nedošlo k odevzdání a řádného vyklizení nebytového prostoru, přičemž pronajímatel zjistil, že nebytový prostor neodpovídá jeho stavu v době předání nebytového prostoru, tedy ke dni , datum, , proto dopisem dne , datum, pronajímatel vyzval nájemce odevzdat předmět nájmu ve stavu, v jakém ho nájemce převzal, tedy i vymalovaný, a to nejpozději do , datum, . Soud má za prokázáno předloženou cennou nab