19 C 292/2020-152 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobce se svou žalobou doručenou soudu dne 16. 11. 2020 a opravenou dne 13. 1. 2021 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud zrušil spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem ve výroku I. specifikovaným a nařídil prodej těchto nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek dražby bude mezi účastníky rozdělen podle výše jejich spoluvlastnických podílů, t.j. 2/3 žalované a 1/3 žalobci. Svou žalobu odůvodnil tím, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí, když žalobce nabyl vlastnictví od předchozích spoluvlastníků - [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] a Ing. [jméno] [příjmení], kupní smlouvou ze dne 5. 3. 2020. Oba vydražili své podíly v nedobrovolné dražbě od povinných [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Žalovaná svůj podíl nabyla postupně kupní smlouvou z roku 1972, dědictvím v roce 1995 a darem od své dcery paní [příjmení] z prosince 2019. Žalobce zaslal žalované dne 2. 9. 2020 a dne 5. 10. 2020 dopisy s informací o změně ve spoluvlastnictví, s informací o tom, že nechce trvale ve spoluvlastnictví setrvat a s požadavkem na úhradu za užívání nemovitosti žalovanou nad rámec jejího spoluvlastnického podílu. Již právní předchůdci žalobce nabídli žalované své podíly za 250 000 Kč (celkově tedy za 500 000 Kč), když vycházeli z odhadu ceny za celou nemovitost 1 500 000 Kč. Žalobce proto žádá za svůj podíl ve výši 1/3 nemovitosti částku ve výši 500 000 Kč. Žalobce také žádal žalovanou o úhradu za to, že sama užívá nad rámec svého spoluvlastnického podílu celou nemovitost. Na výzvy reagoval zástupce žalované negativně s tím, že žalobce může nemovitost sám také užívat. Nikoliv byt s příslušenstvím, ale pozemek, vedlejší stavby nebo podkroví, vše bez příslušenství. Klíče žalovaná ovšem žalobci předat nemůže, protože sama má jen klíče od bytu, který zabírá celé přízemí domu. Prozatím žalovaná neplatí za užívání nic, žaloba však podána nebyla. Žalobce si je vědom vysokého věku žalované, avšak ve spoluvlastnictví setrvávat nechce a ani jej k tomu nemůže nikdo nutit. Potřebuje právní řešení vztahů za současné situace. Následný návrh na výkon rozhodnutí či exekuci podle vydaného rozsudku může být podán až s časovým odstupem. S odkladem zrušení spoluvlastnictví žalobce nesouhlasí. Společné užívání žalobce a žalované není možné. Nemovitost není možné rozdělit podle spoluvlastnických podílů ani pro účely společného užívání, natož pak pro změnu vlastnictví. Žalobce nehodlá převzít vlastnictví celé nemovitosti. Podle informací žalobce o převzetí vlastnictví celé nemovitosti nemá zájem ani žalovaná. Proto zbývá poslední zákonem uvedený způsob vypořádání zrušeného spoluvlastnictví, a to nařízení prodeje celé nemovitosti v dražbě s rozdělením výtěžku dražby mezi spoluvlastníky. 2. Žalovaná k žalobě sdělila, že je jí 86 let a žije v předmětném domě v podstatě celý svůj život. Její zdravotní stav je výrazně nepříznivý, neboť se špatně pohybuje, je téměř slepá na 1 oko, trpí motolicemi a velkými bolestmi. Zrušení spoluvlastnictví a prodej předmětných nemovitých věcí by pro žalovanou představovalo tak tíživou životní situaci, která by pro ni v jejím stavu byla situací nezvládnutelnou. Oproti tomu žalobce nabyl předmětné nemovité věci v dražbě prováděné v exekučním řízení vedeném k vymožení dluhů, se kterými žalovaná neměla nic společného a s cílem svého ekonomického profitu. Žalobce v žalobě sice poukazuje, že předmětné nemovité věci nabyl kupní smlouvou od [právnická osoba] [anonymizováno] s. r. o. a Ing. [jméno] [příjmení], ale z údajů obchodního rejstříku vyplývá, že tyto subjekty jsou fakticky spojeny jedinou osobou Ing. [jméno] [příjmení], a takto je třeba podle žalované nahlížet i na skutková tvrzení žalobce ohledně způsobu jeho nabytí předmětných nemovitých věcí. Žalovaná má proto za to, že jsou dány důvody pro zamítnutí žaloby o zrušení spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem ve smyslu ustanovení § 1140 odst. 2 věty druhé občanského zákoníku, podle kterého nelze žádat zrušení spoluvlastnictví jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Žalovaná má rovněž za to, že by žaloba měla být zamítnuta pro zjevné zneužití práva žalobce podle § 8 občanského zákoníku. Zájem žalované na zachování spoluvlastnictví z důvodu jejího výrazně vysokého věku v souvislosti s jejím výrazně nepříznivým zdravotním stavem nepochybně převažuje nad toliko ekonomickými zájmy žalobce. Pro případ, že by nedošlo k zamítnutí žaloby, má žalovaná za to, že lze nemovité věci rozdělit tak, že by žalobci připadl pozemek parc. [číslo] žalované pak pozemek parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa]. Tímto rozdělením by byla žalované i nadále zachována možnost bydlení v domě a žalobci by se současně dostalo hodnoty odpovídající velikosti jeho spoluvlastnického podílu. Případné korekce hodnot by bylo možné provést i rozdělením pozemku parc. [číslo] jehož zrušení a vypořádání spoluvlastnictví mezi účastníky se však žalobce nedomáhá. Pokud jde o užívání předmětných nemovitých věcí, žalovaná uvedla, že užívala a užívá pouze přízemí domu, a tak rozsah tohoto užívání odpovídá i velikosti jejího spoluvlastnického podílu a rozhodně tak společné nemovité věci neužívá nad rámec svého podílu. Společné nemovité věci neužívá ani nikdo jiný se souhlasem žalované. Žalovaná v užívání společných nemovitých věcí žalobci nikdy nebránila. 3. Toto vyjádření obsahovalo, a to ze stejných důvodů, vzájemný návrh žalované na odklad zrušení spoluvlastnictví o 2 roky. 4. Vzájemný návrh žalované soud zamítl částečným rozsudkem ze dne 17. února 2022, č. j. 19 C 292/2020-121, který nabyl právní moci dne 6. 4. 2022. 5. Ve věci zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soud následně nařídil jednání. 6. Ze shodného tvrzení účastníků soud zjistil, že pozemky parc. [číslo] o výměře [výměra] - zahrada, parc. [číslo] o výměře [výměra] - zahrada a parc. [číslo] o výměře [výměra] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] - rodinný dům, zapsané u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice pro obec a k. ú. [obec] na [list vlastnictví] jsou ve spoluvlastnictví žalobce a žalované, přičemž výše podílu žalobce na nemovitých věcech je 1/3 a podílu žalované je 2/3. 7. Z části znaleckého posudku [číslo] 2019 vypracovaného pro Exekutorský úřad [okres] bylo zjištěno, že dům [adresa] má jedno nadzemní podlaží a podkroví a že je v domě pouze 1 bytová jednotka o velikosti 4+1. Byt v 1. NP zaujímá kotelnu, chodbu, koupelnu, WC, kuchyni, obývací pokoj a ložnici. V podkroví, které je přístupné po vnějším ocelovém schodišti a terase jsou 2 místnosti. 8. Z písemné komunikace mezi účastníky bylo zjištěno, že spolu před podáním žaloby jednali o řešení situace. 9. Z vyjádření znalce [celé jméno znalce] ze dne 23. 8. 2022 soud zjistil, že pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec] tvoří spolu s pozemkem parc. [číslo] jehož součástí je stavba z [adresa] – rodinný dům, jednotný funkční celek o celkové výměře 980 m2. Případné udělení samostatného pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra] – zahrada je vzhledem k jeho geometrickému tvaru méně vhodné, protože jeho šířka cca 10 m negativně ovlivňuje budoucí stavbu. Jako vhodnější se tedy jeví možnost oddělit z jednotného funkčního celku pozemek parc. [číslo] o výměře [výměra] – zahrada a pozemek parc. [číslo] o výměře [výměra] – zahrada. Celková výměra takto vzniklého pozemku činí [výměra] a geometrický tvar a skutečnost, že pozemek parc. [číslo] přiléhá k místní komunikaci, pak představují vlastnosti, které by v základních požadavcích splňovaly předpoklady pro budou výstavbu rodinného domu. Pro tuto by však bylo dále třeba zajistit další podmínky. Dopad oddělení pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] ze stávajícího jednotného funkčního celku na pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], lze jednoznačně vyhodnotit jako negativní s tím, že dojde ke znehodnocení stávajícího jednotného funkčního celku a ke ztrátě jakéhokoliv budoucího rozvojového potenciálu. To s ohledem na skutečnost, že velikost pozemku parc. [číslo] je [výměra], umístění stávající stavby je téměř na hranici se sousedním pozemkem a přístup k vedlejším stavbám na pozemku za rodinným domem je ztížený. Rozdělení stávajícího jednotného funkčního celku na část s pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] na samostatný pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], by nadto neodpovídalo současným spoluvlastnickým podílům, když obvyklá cena jednotného funkčního celku představuje částku 3 130 000 Kč a obvyklá cena nově oddělených pozemků odpovídá částce 1 490 000 Kč. 10. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav: Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky nemovitých věcí, a to pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra] - zahrada, parc. [číslo] o výměře [výměra] - zahrada a parc. [číslo] o výměře [výměra] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] - rodinný dům, zapsané u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice pro obec a k. ú. [obec] na LV [číslo] to žalobce podíle