121 C 21/2023-76 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 13. 9. 2023 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni celkem částku 24 633 Kč s příslušenstvím s následujícím odůvodněním. Žalobkyně je vlastníkem budovy č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , v níž žalovaní na základě nájemní smlouvy ze dne 20. 4. 2020 užívali v období od 15. 1. 2020 do 31. 8. 2020 byt č. 6 ve 3. nadzemním podlaží, o velikosti 1+3 s příslušenstvím. Žalovaní jakožto společní nájemci byli povinni platit žalobkyni nájemné a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, jež ve svém souhrnu v období od 1. 2. 2020 dle evidenčního listu odpovídaly částce 8 800 Kč měsíčně (nájemné 5 500 Kč a zálohy na služby 3 300 Kč). Žalovaní dluží žalobkyni nájemné a poplatky za služby spojené s užíváním bytu za měsíc srpen 2020 v částce 8 800 Kč, po započtení kauce v částce 6 300 Kč, přičemž v prodlení jsou od 26. 8. 2020. Žalovaní dále dluží žalobkyni nedoplatek z vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu a zajišťovaných žalobce ve výši 1 633 Kč, který byl splatný dne 31. 8. 2022. poté, co se žalovaní v srpnu 2020 odstěhovali ze shora uvedeného bytu, provedla žalobkyně v bytě rekonstrukci, neboť žalovaní v rozporu s nájemní smlouvou a zákonem po skončení nájmu žalobkyni byt v řádném stavu nepředali. Žalovaní neodevzdali žalobkyni klíče od bytu, sklepa, schránky a kumbálu, v němž se nacházel odpad, nábytek a nádobí, neodevzdali čipy od hlavního vchodu, byt zanechali nevyklizený, nevymalovaný a s poškozenými interiérovými dveřmi. Na rekonstrukci bytu žalobkyně vynaložila celkem částku 16 700 Kč, kterou vyúčtovala k úhradě žalovaným ve vyúčtování služeb za rok 2020, se splatností dne 31. 8. 2022. Žalovaní byli upomínáni k úhradě dluhu v celkové výši 24 633 Kč, avšak bezvýsledně.2. Žalovaní se k žalobě nevyjádřili.3. Soud ve věci nařídil jednání na den 15. 8. 2024, které bylo za splnění podmínek ust. 101 odst. 3 o. s. ř. konáno v nepřítomnosti účastníků.4. Z předložených listinných důkazů dospěl k následujícím zjištěním o skutkovém stavu:Z výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že žalobkyně je vlastnicí pozemku p. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, s budovou č. p. , Anonymizováno, , objektem bydlení, , adresa, , v obci a k. ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, vedeném u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 20. 4. 2020 (přičemž žalovaní smlouvu podepsali již dne 13. 1. 2020) soud zjistil, že se žalobkyně zavázala přenechat žalovaným do užívání byt č. , hodnota, o velikosti 1+3 s příslušenstvím, nacházející se ve 3. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od 15. 1. 2020 do 31. 12. 2020. Žalovaní se zavázali platit měsíční nájemné ve výši 5 500 Kč a zálohy na služby ve výši uvedené v evidenčním listu nájemníka. Tyto platby byly splatné k 25. dni měsíce, k němuž se vztahovaly. Žalovaní měli složit žalobkyni kauci k zajištění nájemného a úhrady za služby ve výši 2 500 Kč. Součástí nájemní smlouvy měl být předávací protokol, který však nebyl soudu předložen.Z evidenčního listu nájemníka ze dne 17. 1. 2020 soud zjistil, že měsíční výše záloh na služby k bytu č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, činila od 1. 2. 2020 částku 3 300 Kč měsíčně.Z přehledu dluhů a poplatků ze dne 4. 11. 2020 a vývoje předpisů a plateb soud zjistil, že žalovaní uhradili nájemné a zálohy na služby pouze částečně za leden 2020 platbou ve výši 4 400 Kč a za uvedený měsíc zůstali dlužni částku 142 Kč, od února 2020 do srpna 2020 nezaplatili žalobkyni ničeho.Z konečného vyúčtování záloh za období od 15. 1. 2020 do 31. 8. 2020 k bytu č. 6 v domě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, vyplývá, že za uvedené období byly žalovaným předepsány k úhradě zálohy v celkové výši 24 803 Kč, skutečné náklady však činily 26 436,44 Kč a nedoplatek činil 1 633,44 Kč. Z dalších položek v tomto vyúčtování je zřejmé, že na úhradu dluhů žalovaných byla započtena kauce ve výši 2 500 Kč a k úhradě jim byla předepsána částka 16 700 Kč jako náklady za opravu po odstěhování dle přílohy vyúčtování topné sezony roku 2020. Vyúčtování bylo vyhotoveno dne 31. 5. 2022 a splatnost byla stanovena nejpozději do 31. 8. 2022.Fakturou č. , Anonymizováno, ze dne 30. 10. 2020 vyúčtoval , jméno FO, žalobkyni k úhradě částku 41 007 Kč, a to za provedené zednické práce na objektu , adresa, číslo bytu 6 , Anonymizováno, (16 700 Kč). Faktura byla splatná dne 12. 11. 2020 bankovním převodem a je v ní uvedeno „uhrazeno“.Výzvou ze dne 16. 1. 2023 byli žalovaní vyzváni k úhradě dluhu ve výši 15 833 Kč, která představovala dosud neuhrazený nedoplatek z vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu č. , hodnota, v , adresa, , včetně nákladů na rekonstrukci bytu po jejich vystěhování; výzva byla žalovaným zaslána doporučeně dne 20. 1. 2023 na adresy bydliště žalovaných dle nájemní smlouvy.5. Soud má tedy za prokázané, že žalobkyně jako vlastník bytu č. , hodnota, o velikosti 1+3, nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , uzavřela se žalovanými dne 20. 4. 2020 (přičemž žalovaní smlouvu podepsali již dne 13. 1. 2020) nájemní smlouvu na dobu určitou od 15. 1. 2020 do 31. 12. 2020, v níž se žalovaní jako nájemci zavázali žalobkyni platit měsíčně na nájemném a zálohách na služby částku 8 800 Kč, splatnou vždy k 25. dni aktuálního měsíce. Žalovaní tyto své povinnosti řádně neplnili, když uhradili pouze částečně nájemné a zálohy na služby za leden 2020, v dalším období již nezaplatili ničeho, tedy ani za srpen 2020, kdy platbu za tento měsíc učinila žalobkyně předmětem žalobního návrhu. Dle tvrzení žalobkyně žalovaní předmětný byt opustili právě v srpnu 2020, a to aniž by jí předali klíče od bytu, byt zanechali nevyklizený, nevymalovaný a s poškozenými interiérovými dveřmi. Za období měsíce srpna 2020 zůstali žalovaní žalobkyni na nájemném a zálohách na služby dlužni částku 8 800 Kč, na kterou žalobkyně dle svého tvrzení započetla složenou kauci ve výši 2 500 Kč a dluh tak činí za tento měsíc 6 300 Kč. Z konečného vyúčtování záloh za období od 15. 1. 2020 do 31. 8. 2020 k bytu č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, pak bylo zjištěno, že za uvedeném období byly žalovaným předepsány k úhradě zálohy v celkové výši 24 803 Kč, skutečné náklady však činily 26 436,44 Kč a nedoplatek tedy činil 1 633,44 Kč. Fakturou č. , Anonymizováno, ze dne 30. 10. 2020 vyúčtoval , jméno FO, žalobkyni k úhradě částku 41 007 Kč za provedené zednické práce na objektu , adresa, číslo bytu 6 , Anonymizováno, (16 700 Kč) , adresa, . Žalobkyně žalované před podáním žaloby vyzvala k úhradě dluhu ve výši 15 833 Kč, kdy tato částka představovala dosud neuhrazený nedoplatek z vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu č. , hodnota, v , adresa, , včetně nákladů na rekonstrukci bytu po jejich vystěhování; výzva byla žalovaným zaslána doporučeně dne 20. 1. 2023 na adresy bydliště žalovaných dle nájemní smlouvy.6. Po právní stránce posuzoval soud žalobou uplatněný nárok zejména podle ust. § 2201 a násl., dále podle ust. § 1968 a § 1970 a rovněž dle ust. § 2910 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen občanský zákoník).7. Po provedeném dokazování a právním posouzení věci dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná toliko částečně. Soud má za prokázané, že žalobkyně jako vlastník bytu č. , hodnota, nacházejícího se ve 3. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , uzavřela se žalovanými dne 20. 4. 2020 nájemní smlouvu, v níž se žalovaní jako nájemci zavázali žalobkyni platit měsíčně na nájemném a zálohách na služby částku 8 800 Kč, splatnou vždy k 25. dni aktuálního měsíce. Žalovaní tuto svou povinnost řádně neplnili a dosud dluží žalobkyni nájemné a zálohy na služby spojené s nájmem bytu za měsíc srpen 2020 v částce 6 300 Kč (tj. částka 8 800 Kč ponížená o částku složené kauce 2 500 Kč) a nedoplatek z vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem bytu za rok 2020 ve výši 1 633 Kč. Vzhledem k tomu, že dluh má být splněn řádně a včas, a žalovaní tak doposud neučinili, vyhověl soud v této části žalobě a žalovaným uložil, aby žalobkyni celkem částku 7 933 Kč zaplatili. Žalovaní byli společnými nájemci, a tedy byli oba zavázáni hradit nájemné a zálohy na služby v plném rozsahu, rozhodl soud v souladu s ust. § 1868 odst. 1 občanského zákoníku a ust. § 1127 občanského zákoníku tak, že žalovaní jsou povinni zaplatit částku 7 933 Kč žalobkyni společně a nerozdílně.8. Soud shledal žalobu důvodnou i v části uplatněného příslušenství z částky, která byla žalobkyni soudem přiznána. Žalovaní se dostali do prodlení s platbou nájemného a záloh na služby dne 26. 8. 2020, když povinnost hradit tyto platby byla sjednána vždy nejpozději do každého 25. dne v měsíci, na kterou je nájemné placeno, a do prodlení s úhradou nedoplatku z vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu dne 1. 9. 2022, když splat