112 C 17/2024-113 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobou podanou u soudu dne , datum, , po připuštění rozšíření žaloby, se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky , částka, s příslušenstvím s odůvodněním, že se jedná o dluh na nájemném ve výši , částka, měsíčně za období , Anonymizováno, , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , tedy ve výši , částka, , dluh na zálohách za odběr vody za shodné období ve výši , částka, měsíčně, tedy , částka, a nedoplatku ročního vyúčtování odběru vody , částka, za zúčtovací období od , datum, do , datum, , když spotřeba vody za uvedené období činila , částka, a uvedená částka je rozdílem mezi spotřebou a nezaplacenými zálohami. Žalovaný užíval na základě nájemní smlouvy byt na adrese , adresa, , kde poslední nájemné bylo uhrazeno dne , datum, ve stanovené výši , částka, , a to za , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Byt byl vyklizen za asistence Policie ČR v , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, a žalovaný tak dluží za shora uvedené období žalovanou částku. Vyúčtování bylo vystaveno na domovní nástěnce, což je obvyklý postup, se kterým je srozuměn a souhlasí každý majitel i nájemce domu. Žalovaný byl k úhradě vyzýván spoluvlastníkem, panem , jméno FO, , který však již zemřel.2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil, k nařízenému jednání se nedostavil.3. Soud z provedených důkazů zjistil následující skutkový stav:4. Z informací z katastru nemovitostí o pozemku na adrese , adresa, platnému ke dni , datum, soud zjistil, že vlastníky domu , adresa, jsou: , jméno FO, (podíl , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ), , jméno FO, (podíl , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ), , jméno FO, (podíl , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ), , jméno FO, (podíl , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ), a v rámci společného jmění manželé , Anonymizováno, a , jméno FO, (podíl , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ), manželé , Anonymizováno, a , jméno FO, (podíl , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) a manželé , Anonymizováno, a , Jméno žalobce, (podíl , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ).5. Z dokumentu Příloha č. , hodnota, – Předmět nájmu, soud zjistil, že předmětný byt je označen jak obyt VII a je umístěn ve 4. nadzemním podlaží. Žalobce k tomu uvedl, že při odkupu tento byt koupili všichni spoluvlastníci domu a dohodli se, že budou byt pronajímat.6. Ze zápisu ze schůze vlastníků domu , adresa, ze dne , datum, soud zjistil, že této se účastnici zástupci všech spoluvlastníků a dohodli se na tom, že evidenci vyúčtování a veškeré platby související s provozem a údržbou domu bude vést žalobce. Současně byl zmocněn k založení účtu u KB.7. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi Sdružením majitelů domu , adresa, (non subjektem), zastoupeným žalobcem na straně pronajímatele a žalovaným jako nájemcem soud zjistil, že smlouva byla uzavřena dne , datum, s tím, že pronajímatel je výlučným vlastníkem bytové jednotky nacházející se ve 3. podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, postavené na pozemku parc. č. , hodnota, v Teplicích (článek I). Doba trvání nájmu je stanovena od , datum, do , datum, a strany vyloučily možnost automatického prodloužení smlouvy (článek III odst. 1). Nájemné je ujednáno ve výši , částka, a splatné vždy do 14. dne běžného měsíce (článek III odst. 2) Výše záloh není smlouvou stanovena (článek III odst. 3). Vyúčtování záloh je vždy do 30 pracovních dnů od obdržení vyúčtování předmětných služeb a dodávek s tím, že případné přeplatky či nedoplatky budou vzájemně zúčtovány při následující platbě zálohy na služby (článek III odst. 4). Strany se dohodly na složení jistoty ve výši , částka, v den uzavření smlouvy (článek V odst. 1). Nájemce se zavázal vyklidit předmět nájmu nejpozději v den, kdy došlo k zániku nájmu a předat jej pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení (článek VII bod 5.7.). Pronajímatel je povinen veškerá písemná podání vůči nájemci v souvislosti se závazkových vztahem založeným smlouvou zasílat doporučeně spolu s dodejkou prostřednictvím držitele poštovní licence, a to na adresu předmětu nájmu (článek VIII bod 2). Rozdíl mezi kopií nájemní smlouvy a předloženým originálem žalobce uvedl, že do originálu nájemní smlouvy dodatečně dopsal zálohu na studenou vodu ve výši , částka, /měsíc. K této doložce soud nepřihlížel, když se nejednalo o ujednání mezi stranami, ale o údaj následně dopsaný žalobcem, který vůči žalovanému nemá účinky.8. Z výpisu z bankovního účtu za období , Anonymizováno, , Anonymizováno, do , Anonymizováno, , Anonymizováno, vyplývá, že žalovaný prostřednictvím účtu , jméno FO, (dle sdělení žalobce matky žalovaného) hradil , částka, jako nájemné a , částka, jako zálohu za vodu. Poslední úhrady byly uskutečněny dne , datum, ve výši , částka, jako nájem za , Anonymizováno, a , částka, jako záloha za vodu za , Anonymizováno, .9. Z tabulky s názvem stavy bytových vodoměrů ke dni , datum, , které dle vyjádření žalobce bylo vyúčtováním, které bylo vyvěšeno na nástěnce domu, je v posledním řádku se jménem , Anonymizováno, je uvedena cena , částka, , záloha , částka, , vyrovnání -, částka, .10. Z dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem uzavřenou dne , datum, všemi spoluvlastníky, soud zjistil, že se spoluvlastníci dohodli na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví s tím, že se dům rozdělí na bytové jednotky. Bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je v podílovém spoluvlastnictví stávajících spoluvlastníků se stanovením podílů. Jako správce do doby vzniku společenství vlastníků je uveden žalobce. Dohoda nebyla vložena do katastru nemovitostí z důvodu úmrtí jednoho ze spoluvlastníků.11. Z nepodepsaného dokumentu, který za sdružení majitelů domu , adresa, v , Anonymizováno, sepsal žalobce a označeného výpověď nájemní smlouvy soud zjistil, že se jedná o informaci žalovanému o tom, že nedojde k prodloužení nájemní smlouvy a výzvu k vyklizení v termínu skončení smlouvy. Doručení dokumentu prostřednictvím zesnulého pana , jméno FO, prokázáno nebylo.12. Důkazy výpisy z bankovního účtu směřující k prokázání nehrazení nájemného žalovaným soud pro nadbytečnost neprovedl.13. Soud věc právně posoudil dle ustanovení § 1115 an. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník o spoluvlastnictví a zejména § 1127 o. z., kde z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně a dle § 1128 o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.14. Soud nejprve posuzoval, zda došlo k platnému uzavření nájemní smlouvy ve smyslu § 2235 an. o. z. a dospěl k následujícímu závěru. Byť jako pronajímatel je uvedeno sdružení, které není zapsáno ve veřejném rejstříku a jedná se tak o non subjekt, tak byla uzavírána žalobcem. Jak vyplynulo ze zápisu schůze vlastníků, tak žalobce byl pověřen ostatními k výkonu funkce, která odpovídá povinnostem správce a lze tak dovodit, že jednal se souhlasem ostatních spoluvlastníků, když uvedený byt nevyužíval žádný ze spoluvlastníků a jejich společná dohoda, která se odráží i v následně uzavřené dohodě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, je tento byt komerčně využívat jeho pronájmem a současně, neplatnost smlouvy nebyla v řízení namítána.15. Smlouva byla uzavřena do , datum, a dohodnuté nájemné ve výši , částka, žalovaný řádně nehradil počínaje , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Současně žalovaný řádně neodevzdal byt k okamžiku skončení nájmu bytu ve smyslu § 2292 o. z., když odevzdání bytu v sobě zahrnuje jeho vyklizení a předání do faktické dispozice pronajímatele, včetně klíčů (NS , spisová značka, , , spisová značka, ). To, že došlo k opuštění bytu nájemcem bylo zřejmé až v okamžiku, když byt za účasti Policie ČR byl otevřen z popudu spoluvlastníků a žalovaný je tak povinen dle § 2295 o. z. hradit náhradu ve výši ujednaného nájemného. Nikoliv však zálohy na služby spojené s nájmem bytu. Soud uložil žalovanému, aby dlužné nájemné a náhradu nájemného za období od , Anonymizováno, , Anonymizováno, do , Anonymizováno, , Anonymizováno, žalobci zaplatil.16. Co se týká dluhu na zálohách, tak v řízení nebylo prokázáno, že zálohy byly sjednány, byť byly ze strany žalovaného až do , Anonymizováno, , Anonymizováno, hrazeny ve výši , částka, . Pokud žalobce ve smlouvě výši zálohy s žalovaným nesjednal a ani nesjednal, že určení záloh může být i jiným dokumentem, než právě smlouvou, nemůže být v tomto rozsahu v řízení úspěšný. Na tom nemění nic ani okolnost, že zálohy byly dobrovolně až do , Anonymizováno, , Anonymizováno, hrazeny další osobou. Soud proto nárok na zaplacení záloh zamítl, když žalobce jejich sjednání neprokázal.17. Pokud se týká o vyúčtování, tak soud konstatuje, že tabulka vyvěšená na společné nástěnce může mít dopady do sféry spoluvlastníků, kteří tento způsob vyúčtování mají právo akceptovat, ale nelze takovýto dokument považovat za řádné vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu. Tento dokument je zcela nepřezkoumatelný, když uvedené údaje nelze nijak verifikovat, a to ani výši spotřeby (n