5 C 68/2024-264 — Okresní soud v Třebíči

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 8. 2. 2024 domáhal vydání rozhodnutí, kterým bude žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 347 638 Kč s příslušenstvím z titulu vydání bezdůvodného obohacení. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem nemovitostí zapsaných u , právnická osoba, pro Vysočinu, katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, pro obec a k.ú. , adresa, (dále jen předmětné nemovitosti). Na předmětných nemovitostech stojí stavby ve vlastnictví žalovaného zapsané na LV č. , hodnota, ve stejné obci a k. ú., které žalovaný užívá ke své podnikatelské činnosti, a užívá i nezastavěné pozemky žalobce k odstavování vozidel i jiné zemědělské techniky, ke svozu stavebního materiálu a podobně, a znemožňuje tím žalobci předmětné nemovitosti jakkoliv užívat. Předmětné nemovitosti žalobce užívá žalovaný bez jakéhokoli právního titulu a za jejích užívání neplatí dlouhodobě žalobci žádnou úplatu. Žalovanému tak vzniká na úkor žalobce bezdůvodné obohacení, jehož výše za žalobcem vymezené období měsíců únor 2021 až prosinec 2021 včetně činí dle znaleckého posudku vypracovaného znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, právě 347 638 Kč. Žalovaný dosud žalobci spornou částku ani částečně nezaplatil a nereagoval ani na jeho výzvu zaslanou mu před zahájením řízení.2. Žalovaný správnost skutkových tvrzení žalobce ohledně vlastnických i užívacích vztahů k předmětným nemovitostem v žalobcem vymezeném období nezpochybnil, a nezpochybnil ani, že za užívání předmětných nemovitostí dosud neplatil žádnou úplatu. Zpochybnil však správnost zjištění i závěrů znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, s tím, že jí zjištěná obvyklá výše nájemného je neadekvátně vysoká.3. Podle § 2991 odst. 1, 2 občanského zákoníku kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle § 2999 odst. 1 věta první občanského zákoníku není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.4. Za shora uvedeného mezi účastníky nesporného skutkového stavu je zřejmé, že ve žalobcem vymezeném období užíval žalovaný předmětné nemovitosti žalobce bez právního důvodu, a tedy protiprávně, a vzniklo mu tak na úkor žalobce bezdůvodné obohacení ve výši odpovídající obvyklé výši nájemného ve vymezeném období. Rozhodnutí soudu tak záviselo zejména na posouzení výše nároku žalobce.5. Protože žalovaný vznesl vůči znaleckému posudku , tituly před jménem, , jméno FO, předloženému žalobcem, která stanovila výši obvyklého nájemného za měsíce únor až prosinec roku 2021 včetně na 347 638 Kč závažné výhrady, nechal soud vypracovat nový znalecký posudek znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , a to kvůli předejití případných dalších sporů účastníků i na výši obvyklého nájemného za následující dobu do zahájení řízení. Ten v závěrech svého znaleckého posudku vycházejících zejména z metody přímého porovnání se srovnatelnými nemovitostmi v okolí určil výši obvyklého nájemného za období od 1. 1. 2021 do 8. 2. 2024 na 77 000 Kč. Protože se zjištění i závěry obou znaleckých posudků diametrálně lišily, byl soud nucen přistoupit dle § 127 odst. 2 věta druhá o.s.ř. k přezkoumání jiným znalcem, kterým určil na obdobnou problematiku se specializující Stavebně expertizní, znaleckou a poradenskou kanceláří , právnická osoba, ., se sídlem v , Anonymizováno, (dále jen znalecký ústav). Tento znalecký ústav velmi podrobný a kvalitně zpracovaný posudek odkazující i na obsáhlou odbornou literaturu i soudní judikaturu nejen podal, ale ve formě jeho dodatku se vypořádal i s námitkami žalobce vůči posudku a svoje závěry stvrdil rovněž při jednání soudu jedním ze znalců , jméno FO, . U znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, dospěl k závěru, že tato znalkyně vlivem prokazatelně nevhodně vybraného vzorku srovnávacích nemovitostí dospěla k tržní hodnotě a následně k obvyklé výši nájemného několikanásobně převyšující tržní hodnotu i obvyklé nájemné a rovněž se neztotožňuje s diferenciací nájemného pro jednotlivé roky s využitím , Anonymizováno, bydlení použitou znalkyní. Znalecký ústav zdůraznil, že předmětné nemovitosti jsou součástí areálu, který rozhodně není průmyslovým areálem, který by mohl sloužit k jiné než zemědělské výrobě, a v zemědělských areálech nelze rozlišovat ceny zastavěných a nezastavených pozemků, zatímco znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, u všech jí srovnávaných nemovitostí vycházela z pozemků majících podstatně lepší možnosti využití vyplývajících z platných územních plánů. Předmětné nemovitosti také byly v rozhodném období také užívány pouze k chovu dobytka, jedna z nich nebyla vzhledem ke svému technickému stavu ani užívána. U znaleckého posudku znalce , právnická osoba, se znalecký ústav vyjma znalcem použité indexace pomocí , Anonymizováno, v zásadě ztotožnil se znalcem použitou metodou výpočtu obvyklého nájemného, pouze dospěl na základě odlišného názoru na diferenciaci hodnoty pozemků podle zastavění stavbami k odlišnému výpočtu obvyklého nájemného, která dle znaleckého ústavu činí za období od 1. 1. 2021 do 8. 2. 2024 celkem 118 826 Kč.6. Přes řadu výhrad žalobce vůči posudku znaleckého ústavu z něj soud při rozhodování vycházel. S těmito výhradami se znalecký ústav v dodatku znaleckého posudku i jeho vysvětlení pověřeným zpracovatelem posudku při jednání soudu dle názoru soudu přesvědčivě vypořádal. Nelze přitom přehlédnout, že se jedná o znalecký ústav dlouhodobě se problematikou oceňování nemovitostí zabývající, zpracovatel posudku , jméno FO, dle svého tvrzení, kterému nemá soud důvod nevěřit, vypracoval obdobných znaleckých posudků asi 30 a žádný z nich nebyl vážněji zpochybněn. Tento znalecký posudek není ani v zásadním rozporu se znaleckým posudkem znalce , právnická osoba, , který je dlouhodobě působícím znalcem v oboru ekonomika – oceňování nemovitostí, zatímco je v zásadním rozporu se zjištěními i závěry znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, . Z důvodů uvedených shora proto dospěl k závěru, že žalovanému vzniklo na úkor žalobce v rozhodném období bezdůvodné obohacení právě ve výši 118 826 Kč a v této části proto žalobě jako důvodné vyhověl.7. Bezdůvodné obohacení je dluhem splatným na výzvu dle § 1958 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobce žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení vyzval před zahájením řízení písemnou výzvou datovanou 5. 1. 2024, ve které určil žalovanému lhůtu do 15 dnů od doručení výzvy. Ta byla žalovanému doručena 11. 1. 2024 a poslední den lhůty tak činil den 26. 1. 2026. Dnem následujícím, tedy dnem 27. 1. 2024, se žalovaný vůči žalobci ocitl v prodlení se splněním peněžitého dluhu, a žalobci dle § 1968 a § 1970 občanského zákoníku vzniklo právo na zaplacení zákonných úroků z prodlení, přičemž žalobcem požadovaná výše úroků z prodlení odpovídá ustanovení § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. v platném znění i repo sazbě ČNB platné k prvnímu dni příslušného kalendářního pololetí. Soud proto žalobě vyhověl rovněž v části týkající se úroků z prodlení z přiznané částky a uložil žalovanému zaplatit žalobci přiznanou částku s příslušenstvím v obecné třídenní lhůtě k plnění dle § 160 odst. 1 o.s.ř., neboť neshledal důvody pro případné výjimečné stanovení lhůty delší nebo umožnění plnění žalovanému ve splátkách. Ve zbývající části pak žalobu ve věci samé včetně požadovaného příslušenství pohledávky jako nedůvodnou zamítl.8. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl soud dle § 142 odst. 2 o.s.ř., podle kterého měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. V projednávané věci byl převážně úspěšný žalovaný a obecně by mu tak příslušelo i právo na náhradu části nákladů řízení. Nelze však přehlédnout, že žalobce při podání žaloby vycházel ze závěrů znaleckého posudku, a žalovaný svoji povinnost hradit žalobci obvyklé nájemné neplnil dlouhodobě a ani částečně. Za této situace dospěl soud k závěru, že vzhledem ke všem okolnostem věci je odůvodněno, aby nebylo žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů přiznáno.9. O nákladech řízení vzniklých státu v souvislosti s vyplacením znalečného znalci , právnická osoba, a znaleckému ústavu za znalecký posudek, jeho dodatek a účast pověřeného zástupce při jednání soudu v celkové výši 70 203 Kč rozhodl soud dle § 148 odst. 1 o.s.ř., podle kterého má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Tyto předpoklady nejsou ani u jednoho z účastníků splněny a soud jim proto povinnost nahradit státu vzniklé náklady uložil, a to v poměru jejich úspěchu ve věci. Žalobce byl v řízení po zaokrouhlení neúspěšný z 66 %, což