19 C 249/2024-25 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobce se žalobou z rušené držby doručenou zdejšímu soudu dne 12. 9. 2024 domáhal, aby soud postupoval podle § 176 o.s.ř. a rozhodl o uložení ve výroku usnesení uvedených povinností žalovanému., právnická osoba, odůvodnění žaloby uvedl, že žalobce je vlastníkem jednotky číslo , Anonymizováno, (dále jen „Jednotka“) vymezené na pozemku parc.č. St. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, v k.ú. a obci , adresa, zapsané na LV č. , hodnota, . Součástí jednotky je podíl ve výši 571/32567 na společných částech, tj. pozemku parc.č. St. , Anonymizováno, a jeho součástech – budovy č.p. , Anonymizováno, . Žalovaný je společenstvím vlastníků jednotek, které zajišťuje v rozsahu vyplývajícím ze zákona a stanov správu (bytového) domu č.p. , Anonymizováno, v k.ú. a obci , adresa, , tedy domu, v němž se nachází výše uvedená Jednotka ve vlastnictví žalobce. Žalovaný je ovládán společností , právnická osoba, (dále jen „, Anonymizováno, “), IČO: , IČO, , sídlem: , adresa, , která vystupuje jako předseda a jediný člen statutárního orgánu žalovaného. Veškeré požadavky vlastníků jednotek v domě (údržba, vydání čipových karet pro přístup do domu, atd.) jsou tak od počátku vyřizovány jménem žalovaného právě prostřednictvím , Anonymizováno, , proto veškerá komunikace žalobce s žalovaným je směřována právě na společnost , Anonymizováno, , která je obvykle také bez dalšího vyřizuje. Součástí business modelu , Anonymizováno, je, že si propachtovává jednotky v domě a tyto dává do nájmu třetím osobám. S vlastníky se pak dělí o takto dosažený zisk, přičemž vlastník si může „požádat“ o období, kdy může svou jednotku užívat sám, resp. způsobem, jakým uzná za vhodné (pronajmout po vlastní ose, užívat sám, s rodinou, nechat ji užívat příbuznými, atd.). Poté, co žalobce vystoupil na shromáždění žalovaného proti praktikám , Anonymizováno, , která bez kontroly hospodaří s prostředky žalované, obdržel dne 21.5.2024 výpověď pachtovní smlouvy. Žalobce následně – ještě před jejím skončením – požádal , Anonymizováno, o možnost užívat jednotku od 1. 9. 2024 do skončení výpovědní doby, což bylo ze strany , Anonymizováno, v souladu s dohodou schváleno. Vstup do objektu – stavby č.p. , Anonymizováno, v Peci pod Sněžkou – je umožněn na základě čipových karet. Žalovaný, resp. , Anonymizováno, jménem žalovaného, tyto karty vlastníkům jednotek vydává k jejich žádosti a oproti poplatku tyto čipové karty. Naopak je při ztrátě či poškození blokuje, aby nemohlo dojít k jejich zneužití. Žalobce požádal o vydání 6 ks čipových karet pro vstup do budovy č.p. , Anonymizováno, , které mu byly vydány. Následně, dne 6. 9. 2024 byl informován svým nájemcem (panem , jméno FO, , nar. 30.9.1982), že mu poskytnutá čipová karta nefunguje. Při konfrontaci této skutečnosti s recepční bylo sděleno, že karty byly z pokynu ředitele , Anonymizováno, (tj. statutárního orgánu žalované) deaktivovány, k uvedenému došlo bez jakéhokoliv varování či předchozí komunikace s žalobcem, jako vlastníkem jednotky. Takto došlo k zablokování zřejmě náhodně zvolených 4 (přístupových) čipových karet (ze 6), což vedlo k tomu, že osoba, jíž žalobce Jednotku pronajal, do ní nemá přístup a tuto Jednotku na základě dohody s žalobcem užívat. Sám žalobce je pak v cizině (Innsbrucku) a není s to „zbývající“ funkční karty svému nájemci předat. Ze strany , Anonymizováno, jednající za žalovaného se jedná o schválnost, neboť sám zajišťuje pronájem jednotek v budově formou apartmánového hotelu a nemá zájem o „konkurenci“ (viz mail mezi , Anonymizováno, a žalobcem z 12. 9. 2024). Na recepci nájemci řekli, že pokud chtějí aktivovat kartu, musí mít souhlas žalobce, který žalobce obratem zaslal i s žádostí o vydání karet. Žalovaný na uvedené nijak nereagoval, jen recepční sdělila telefonicky žalobci, že pan ředitel zakázal aktivovat pro něj nové karty a toto pak potvrdil žalovaný (via , Anonymizováno, ) e-mailem z 12. 9. 2024.3. Žalobci a osobám, které odvozují svá užívací práva k Jednotce svědčí mimo jiné právo přístupu do budovy, kde se Jednotka nachází a právo užívat společné prostory budovy (procházet chodbou, atd.) odpovídajícím způsobem bez rušení a omezování ze strany žalovaného. Toto právo jim bylo ze strany žalovaného, jakožto SVJ, které vykonává správu budovy (bez ohledu na to, že fakticky se takto zachoval předseda žalovaného, činí tak jako statutární orgán žalovaného) bez jakéhokoliv právního důvodu upřeno, čímž mu byla omezena, resp. v určitém rozsahu znemožněna možnost užívání Jednotky. Žalobci bylo zabráněno ve výkonu jeho práva, které vykonával řádně a bez rušení od chvíle, kdy Jednotku nabyl (2.11.2021) až právě do data uvedeného 6. 9. 2024, kdy žalobce obdržel zprávu, že byly jemu vydané přístupové čipové karty deaktivovány či zablokovány. Žalobce byl výše uvedeným způsobem vypuzen z držby a tento stav nadále trvá, a proto se ochrany držby domáhá podanou žalobou.4. Na základě listinných důkazů, které žalobce doložil spolu s žalobou, soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobce je vlastníkem jednotky číslo , Anonymizováno, vymezené na pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, v k.ú. a obci , adresa, a podílu ve výši 571/32567 na společných částech domu a pozemku (viz. informativní výpis z Katastru nemovitostí – LV č. , hodnota, pro k.ú. a obec , adresa, ). Pachtovní smlouvu uzavřenou mezi žalobcem coby propachtovatelem a , právnická osoba, coby pachtýřem dne 17. 10. 2023 ve znění dodatku č. 1 k Pachtovní smlouvě ze dne 16. 2. 2024 žalobce přenechal pachtýři uvedenou nemovitost k dočasnému užívání za čelem poskytování ubytovacích služeb třetím osobám s tím, že je dle čl.. IV odst. 2 písmene c) oprávněn v průběhu trvání pachtu požadovat blokaci nemovitosti pro svou vlastní potřebu. Pachtovní smlouva byla žalobci vypověděna výpovědí doručenou žalobci dne 21. 5. 2024 s tím že pacht založený Pachtovní smlouvou na základě výpovědi zanikne uplynutím šestiměsíční výpovědní doby, která počíná běžet posledním dnem v měsíci, ve kterém byla výpověď doručena. Emailem ze dne 27. 5. 2024 požádal žalobce o rezervaci svého apartmánu na 3 měsíce od 1. 9. 2024 do 30. 11. 2024. Blokace apartmánu byla žalobci potvrzena z emailové adresy , e-mail, v souladu s Pachtovní smlouvou. Z emailové komunikace mezi žalobcem a recepcí , Anonymizováno, Deep z 11. 9. 2024 a ředitelem hotelu , právnická osoba, , jméno FO, z 12. 9. 2024 vyplývá, že žalobci byly bez vysvětlení či jakékoli předchozí domluvy zablokovány některé vstupní karty do budovy hotelu, ve kterém se nachází předmětná bytová jednotka žalobce, situace v době emailové korespondence trvala několik dní, a žalobce proto požádal o vydání 6 funkčních vstupních karet, které mu vydány nebyly.5. Podle § 176 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále o. s. ř.) se ustanovení § 177 až 180 použijí, je-li z žaloby zřejmé, že se žalobce domáhá ochrany rušené držby. Podle § 177 odst. 1 o. s. ř. domáhá-li se žalobce ochrany rušené držby, soud o žalobě rozhodne do 15 dnů od zahájení řízení. Žalobce musí prokázat, že jde o svémocné rušení držby. Jednání není třeba nařizovat.Podle § 178 o. s. ř. se soud v řízení omezí na zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení. Podle § 180 odst. 1 o. s. ř. soud ve věci samé rozhoduje usnesením.Podle § 1003 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále o. z.), držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav.Podle § 1007 odst. 1 o. z. byl-li držitel z držby vypuzen, může se na vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Proti žalobě na ochranu držby lze namítnout, že žalobce získal proti žalovanému nepravou držbu nebo že ho z držby vypudil. Dle odst. 2 vypuzení z držby práv nastane, když druhá strana odepře plnit, co dosud plnila, když někdo zabrání výkonu práva, nebo již nedbá povinnosti zdržet se nějakého konání.Podle § 1008 odst. 1 o.z. soud zamítne žalobu na ochranu nebo na uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé.6. Soud přednostně řešil otázku, zda žalobce podal žalobu na ochranu držby včas. Ze shora uvedeného zjištěného skutkového stavu vyplývá, že žalobce podal žalobu včas, když k tvrzenému a doloženému jednání žalovaného dochází teprve od září 2024.7. Na základě zjištěného skutkového stavu soud dospěl k tomuto právnímu závěru: Shora citovaná ustanovení § 1003 a § 1007 občanského zákoníku poskytují ochranu poslednímu stavu držby. Smyslem žaloby z rušené držby není ochrana práva, nýbrž ochrana pokojného stavu; proto soud nezkoumá, zda jde o držbu řádnou, poctivou nebo pravou. Pro úspěšnost žaloby je nutné, aby žalobce prokázal, že je držitelem práva, které žalovaný ruší. Soud zkoumá zejména skutkový stav a přihlédne ke vše