9 C 90/2023-106 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou podanou soudu dne 27. 3. 2023 se žalobce domáhal vydání rozsudku, jímž by soud rozhodl o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem zapsaným na listech vlastnictví [číslo] [číslo] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí]. Žaloba byla odůvodněna tím, že ve vztahu k nemovitým věcem zapsaným na [list vlastnictví] jsou spoluvlastníky žalobce a první žalovaná, a to každý v rozsahu ideální poloviny celku. Ve vztahu k nemovitým věcem zapsaným na [list vlastnictví] katastru nemovitostí jsou spoluvlastníky všichni účastníci řízení, a to žalobce a první žalovaná v rozsahu ideální jedné čtvrtiny celku a druhá žalovaná v rozsahu ideální jedné poloviny celku. Žalobce se pokoušel opakovaně vypořádat podílové spoluvlastnictví s první žalovanou dohodou, a to již v rámci dědického řízení po úmrtí matky žalobce a první žalované [jméno] [příjmení]. V té době byla obvyklá cena nemovitostí určena na částku 4 680 000 Kč. První žalovaná měla nejprve zájem stát se výlučnou vlastnicí nemovitostí, přičemž byla ochotna žalobci vyplatit pouze částku 1 900 000 Kč. S tím žalobce nesouhlasil. První žalovaná následně zvolila opačný způsob vypořádání a požadovala vyplatit částku ve výši 2 000 000 Kč. Ještě předtím, než žalobce stihl přijmout její nabídku, začala první žalovaná požadovat částku 3 500 000 Kč. Žalobce následně první žalované nabídl k vyplacení vypořádací podíl 2 800 000 Kč, ta požadovala částku 3 000 000 Kč. Žalobce zajistil aktualizovaný znalecký posudek [anonymizováno] [jméno], dle kterého činila obvyklá cena nemovitostí 5 650 000 Kč, tedy vypořádací podíl by činil 2 825 000 Kč. První žalovaná trvala na zaplacení částky 3 000 000 Kč. První žalovaná následně zaslala žalobci znalecký posudek znalce [příjmení], který určil obvyklou cenu nemovitostí na 6 819 900 Kč. První žalovaná tak požadovala částku 3 409 950 Kč. Posudek znalce [příjmení] nebyl objektivní, když tento znalec vycházel z nabídkových cen nemovitostí na internetu, nikoliv z realizovaných prodejů. V lednu 2023 žalobce se zřetelem k obecnému poklesu obvyklých cen nemovitostí nabídl první žalované vypořádací podíl 2 542 000 Kč. Vzhledem k námitkám první žalované k této ceně žalobce oslovil znalce [příjmení], který určil obvyklou cenu nemovitostí na 4 990 000 Kč. Této ceně by odpovídal vypořádací podíl ve výši 2 495 000 Kč. Na nabídku k zaplacení podílu v této výši první žalovaná nereagovala. Nemovitosti jsou po úmrtí matky žalobce a první žalované [jméno] [příjmení] prázdné a nikdo je neužívá. Nemovitosti jsou nedělitelné. Žalobce hodlá vyplatit vypořádací podíl z úvěru, který má předjednaný. Žalobce proto ve vztahu k nemovitostem zapsaným na [list vlastnictví] navrhl, aby byly po zrušení spoluvlastnictví přikázány do jeho výlučného vlastnictví oproti zaplacení vypořádacího podílu ve výši 2 495 000 Kč první žalované. V případě garáže na stavební parcele [číslo] je další spoluvlastnicí ještě druhá žalovaná. Žalobce navrhl, aby stávající spoluvlastnictví k této nemovitosti bylo zrušeno a nemovitá věc byla přikázána rovným dílem do spoluvlastnictví žalobce a druhé žalované. 2. První žalovaná souhlasila se způsobem vypořádání, který navrhl žalobce. Trvala však na tom, aby výše vypořádacího podílu byla určena na základě znaleckého posudku vypracovaného soudem ustanoveným znalcem. První žalovaná se ohledně vypořádání podílového spoluvlastnictví pokoušela se žalovaným dohodnout již v rámci dědického řízení, kdy měla zájem stát se výlučnou vlastnicí nemovitostí. K dohodě však nedošlo, protože oba účastníci měli rozdílné názory na výši vypořádacího podílu. Následně první žalovaná navrhla žalobci společný prodej předmětných nemovitostí, když žádný z účastníků nemovitosti neužíval ke svému bydlení. Žalobce následně dne 19. 9. 2022 sdělil žalované, že má zájem nabýt předmětné nemovitosti do svého vlastnictví. Dále uvedl, že je třeba vypořádací podíl odvodit od ceny obvyklé ve výši 5,6 mil. Kč s odkazem na znalecký posudek č. 448/24/2022 zpracovaný [anonymizováno] [jméno] [jméno]. Znalecký posudek však žalobce první žalované nedoložil. První žalovaná s tímto návrhem nesouhlasila a navrhla žalobci k vypořádání částku 3 000 000 Kč namísto původně požadované částky 3 500 000 Kč. Po prostudování posudku opatřeného žalobcem první žalovaná zjistila, že byly použity hodnoty nemovitostí v méně atraktivních lokalitách než [obec] ([obec], [obec], [obec]) a s jinou dispozicí garáže. První žalovaná tak setrvala na svém původním návrhu částky na vypořádání. Žalobce v reakci zaslal aktualizovaný znalecký posudek, dle kterého činila obvyklá cena nemovitostí 5 650 000 Kč. V tomto posudku byla stanovena cena garáže na částku 576 555 Kč. Žalovaná nadále namítala, že jsou porovnávány ceny nemovitostí v méně atraktivních lokalitách než [obec]. Průměrná porovnávací cena domu byla výrazně snížena o celkovou částku 515 000 Kč. S tímto oceněním první žalovaná nesouhlasila. Obsah znaleckých posudků konzultovala s dalšími znalci z oboru, kteří se shodli na tom, že cena nemovitostí v lokalitě [obec] je stabilní a vyšší. Z toho důvodu první žalovaná trvala na svém návrhu vypořádacího podílu ve výši částky 3 000 000 Kč. Žalobce setrval na svém návrhu, přičemž uvedl, že od doby zpracování posudků došlo k dalšímu poklesu ceny. Žalobce navrhl k vypořádání částku 2 542 000 Kč. První žalovaná nechala zpracovat nový znalecký posudek k aktuální tržní ceně. Znalec [příjmení] stanovil tržní hodnotu nemovitostí k datu 9. 1. 2023 na částku 6 819 000 Kč. Uvedený znalecký posudek je objektivní, když zejména zohledňuje lokalitu [obec], která je atraktivnější než lokality porovnávané v předchozích znaleckých posudcích. Žalobce poté předložil další znalecký posudek zpracovaný [jméno] [příjmení], který určil výši ceny obvyklé na částku 4 990 000 Kč. Mezi žalobcem a první žalovanou tak byl spor o výši vypořádacího podílu, když ocenění nemovitostí dle předložených znaleckých posudků bylo výrazně odlišné. 3. Druhá žalovaná se k žalobě v průběhu celého řízení nevyjádřila. K jednání soudu nařízenému na den 24. 1. 2024 se nedostavila, i když předvolání k tomuto jednání jí bylo doručeno dne 27. 12. 2023. Neúčast při jednání druhá žalovaná neomluvila, o odročení jednání nepožádala. Soud proto postupoval dle § 101 odst. 3 o.s.ř. a věc projednal v nepřítomnosti druhé žalované. 4. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že spoluvlastníky nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí] jsou všichni účastníci tohoto řízení, a to žalobce a první žalovaná oba v rozsahu ideální jedné čtvrtiny celku a druhá žalovaná v rozsahu jedné ideální poloviny celku. V případě nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí] jsou spoluvlastníky žalobce a první žalovaná, oba v rozsahu ideální poloviny celku. Žalobce a první žalovaná se stali spoluvlastníky na základě rozhodnutí vydaného zdejším soudem v pozůstalostním řízení č. j. 10 D 357/2022–24 ze dne 18. 7. 2022 Tyto skutečnosti byly zjištěny z výpisů z katastru nemovitostí. 5. Ze znaleckého posudku soudem ustanoveného znalce [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že obvyklá cena nemovitých věcí – rodinného domu a garáže - zapsaných na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí], se pohybuje v intervalu od 4 842 396 Kč do 5 310 457 Kč. Obvyklá cena je v daném případě dána středním mediánem Gaussovy křivky četnosti výskytu jednotlivých prvků a činí po zaokrouhlení 5 070 000 Kč. V případě pozemku s garáží byla obvyklá cena určena v rozmezí od 426 000 Kč do 489 000 Kč, tedy na 450 000 Kč. Obvyklou cenu samotného rodinného domu pak znalec určil na 4 390 000 Kč. Zohlednil skutečnost, že rodinné domy bez možnosti vlastního parkování budou v dané oblasti hůře obchodovatelné. Znalec se dále vyjádřil k obvyklým cenám, jak byly určeny v jednotlivých znaleckých posudcích opatřených účastníky. Dovodil, že cena určená znalcem [jméno] [příjmení] ve výši 4 990 000 Kč reflektuje skutečné tržní podmínky ve [obec] a je v intervalu, ve kterém se cena obvyklá může pohybovat. Znalec [příjmení] [jméno] [jméno] provedl v posudku ze dne 14. 10. 2022 porovnání na základě nabídkových cen uveřejněných v realitních serverech. Nešlo tedy o skutečně realizované ceny. Znalec použil nabídkové ceny nemovitostí nacházejících se mimo [obec]. Cena určená tímto znalcem ve výši 5 650 000 Kč nereflektuje skutečné tržní podmínky ve [obec]. V případě posudku ze dne 11. 9. 2022 stejný znalec vyšel opětovně z nabídkových cen nemovitostí umístěných mimo [obec]. Šlo o nemovitosti v [obec], v [obec] a ve [obec]. Nebylo provedeno žádné porovnání týkající se garáže. Znalcem určená cena 5 600 000 Kč nereflektuje skutečné tržní podmínky ve [obec]. Konečně znalec [jméno] [příjmení] provedl ocenění na základě pěti vzorků, ve všech případech se jednalo o nabídkové ceny nemovitostí z realitní inzerce. Ve čtyřech případech šlo o nemovitosti ve [obec], v jednom p