14 C 63/2021-135 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Předmětem řízení byl původně nárok žalobkyně na zaplacení 4 992 Kč s úrokem z prodlení 10 % ročně z částky 4 992 Kč od 22. 11. 2019 do zaplacení. Řízení bylo částečně zastaveno pro 570 Kč s úrokem z prodlení 10 % ročně z částky 570 Kč od 22. 11. 2019 do zaplacení, usnesením zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí], čj. [číslo jednací] z důvodu snížení nároku žalobkyní. Nárok žalobkyně odůvodnila tím, že žalovaný v období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018 bez právního důvodu užíval pozemek žalobkyně p. [číslo] o výměře 317 m2 v obci a [katastrální uzemí], který navazuje na pozemek žalovaného p.č. st. [anonymizováno] jehož součástí je stavba [adresa] vše v obci a [katastrální uzemí]. Žalobkyně požadovala za užívání svého pozemku náhradu ve výši 18 Kč/m2/rok, celkově 5 706 Kč. Po zpracování znaleckého posudku společností [právnická osoba] požadovala náhradu jen ve výši 5 136 Kč. Žalovaný, přestože byl vyzván k úhradě do 21. 11. 2019, zaplatil dne 19. 11. 2019 pouze část ve výši 714 Kč. Žalovaný s výši nároku žalobkyně nesouhlasil. 2. Po provedeném dokazování učinil soud tento závěr o skutkovém stavu. Žalobkyně byla v období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018 vlastníkem pozemku p. [číslo] o výměře 317 m2 v obci a [katastrální uzemí], který v tomto období, celý, bez právního důvodu užíval žalovaný tím, že měl pozemek žalobkyně zaplocený společně se svým pozemkem p.č.st. [anonymizováno] jehož součástí je stavba [adresa] vše v obci a [katastrální uzemí]. Žalovaný byl vyzván žalobkyní k zaplacení náhrady za užívání pozemku ve výši 5 706 Kč do 21. 11. 2019, avšak zaplatil dne 19. 11. 2019 jen část 714 Kč. 3. Pozemek žalobkyně je dle platného územního plánu veden jako plocha zastavěné území, stávající plocha obytné zástavby rodinné domy. V katastru nemovitostí byl pozemek žalobkyně veden jako pozemek se způsobem ochrany – rozsáhlé chráněné území. Na pozemku žalobkyně se nachází pouze kanalizace a není plánováno napojení pozemku na inženýrské sítě (plyn, voda, elektřina). Pozemek žalobkyně je v záplavovém území koryta [anonymizováno] a byl zaplaven v roce 2002, 2006 a 2019. Žalobkyně pozbyla vlastnické právo k pozemku p. [číslo] rozhodnutím Státního pozemkového úřadu ze dne 13. 7. 2021 s právní mocí od 28. 7. 2021 a tímtéž rozhodnutím také nabyla vlastnické právo k pozemkům p. [číslo] p. [číslo] v místě původního pozemku p. [číslo]. 4. Žalobkyně při výpočtu výše náhrady za užívání pozemku prvotně vycházela z ocenění dle cenového předpisu pro rok 2018 odvíjející se od ceny pozemku 361,66 Kč/m2 a z ní stanovené 5% výše obvyklého nájemného 18 Kč/m2/rok. Následně žalobkyně odvíjela výši náhrady dle závěrů znaleckého posudku [právnická osoba] znaleckého ústavu [číslo] včetně [anonymizováno] [číslo] k tomuto posudku ze dne 22. 6. 2021, opatřeného doložkou dle § 127a z. č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.), kterým byla pro rok 2018 stanovena náhrada z ceny pozemku dle cenového předpisu 158 413 Kč (146 377,92 Kč + 12 035 Kč), ceny obvyklé za m2, 123 630 Kč a nájemného pro rok 2018 ve výši 5 136 Kč. V tomto posudku bylo konstatováno, že se nájemné odvíjí od 4,5% z ceny obvyklé za každý pozemek a z úpravy o výši inflace. Při zpracování posudku bylo vycházeno z prohlídky na místě samém z 22. 6. 2021, bylo konstatováno, že jde o stavební pozemek, v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav, ve funkčním celku, geometrický tvar a velikost nemá vliv na ocenění, pozemek se nachází mimo chráněné území a nebyly zjištěny omezující vlivy. Z výslechu znalce k tomuto posudku (ve věci [spisová značka]) bylo zjištěno, že pozemek žalobkyně byl oceňován jako funkční celek s pozemkem žalovaného, neboť k němu přiléhá, je zaplocen, avšak pro případného kupce by neměl hodnotu stanovenou ve znaleckém posudku, neboť by musel být oceněn jako stavební pozemek bez možnosti stavět, čímž by byla obvyklá cena nižší. Dále znalec uvedl, že pokud je namítáno, že jde o povodňové území, je třeba zkoumat, jak moc povodně omezují užívání funkční celku, vodní tok nezasahá až k zastavěné ploše a povodně jsou maximálně nepříjemností. Obvyklá cena stanovená tímto posudkem odpovídá tržní ceně pouze v případě, že by byl pozemek prodáván jen žalovanému, neboť při prodeji třetím osobám by byla obvyklá cena nižní. 5. Žalovaný při výpočtu výše náhrady za užívání vycházel ze znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] neopatřeného doložkou dle § 127a osř, který stanovil obvyklou cenu pozemku žalobkyně p. [číslo] v katastrální území a obci [obec] (vedle tohoto pozemku byly oceněny i jiné pozemky žalobkyně) částkou 45 Kč/m2 k 28. 11. 2017 a současně dovodil obvyklé nájemné ve výši 5% z takto stanovené obvyklé ceny, což je 2,25 Kč/m2. Při ocenění vycházel znalec z prohlídky na místě samém 28. 11. 2017, bylo konstatováno, že se pozemek nachází v chráněném území, že je opatřen toliko kanalizačním řadem, je ve funkčním celku s pozemkem žalovaného zastavěného rodinným domem, je veden podle územního plánu jako pozemek k zástavbě, avšak fakticky zastavitelný není pro nevhodnou výměru, tvar pozemku, jediné zasíťování kanalizačním řadem a doložení, že jde dle fotodokumentace a sdělení obecního úřadu o záplavové území v letech 2002 a 2006. Podkladem tohoto způsobu ocenění byly nejen realizované prodeje nemovitostí Obcí [obec] na fyzické osoby, ale také převod žalobkyní na [územní celek] realizovaný za 50 Kč/m2. 6. Soud měl pochybnosti o správnosti znaleckého posudku předloženého žalobkyní, které se nepodařilo odstranit ani výslechem znalec, neboť znalecký posudek vycházel z předpokladů, které neodpovídaly skutkovým zjištění zejména, že je pozemek sice veden jako pozemek stavební, avšak bez možnosti stavět, což se v posudku neprojevilo, pozemek byl opakovaně zaplaven a nadále je třeba zkoumat, jak moc povodně omezují užívání, výše náhrady za užívání se odvíjí nikoliv od obvyklé ceny věci, nýbrž od ceny v níž se promítají také osobní poměry žalovaného jako případného kupujícího. Soud podotýká, že i v rozhodnutí [spisová značka] je konstatováno, že obvyklá cena má sice vycházet z toho, jak je pozemek evidován v územním plánu, nicméně má být stanovena také s přihlédnutím k právní nebo jiné reálné překážce bránící využití dle územního plánu. Při těchto pochybnostech nemohl soud své rozhodnutí opřít o závěry znaleckého posudku předloženého žalobkyní a zvážil nejen skutečnost, že nárok žalobkyně je dán, je sporná jen jeho výše, ale také to, že při ustanovení znalce soudem dle § 127 odst. 1 o.s.ř. by vznikly náklady, které by s největší pravděpodobností výši nároku samotného převýšily. (viz. rozhodnutí [spisová značka]). Z těchto důvodů soud přistoupil dle § 136 o.s.ř. k určení nároku žalobkyně dle své úvahy, a to jako 5% z obvyklé ceny pozemku 45 Kč/m2 tj. 713 Kč. Vyšel z toho, že rozmezí 4,5% až 5 % z obvyklé ceny nemovitosti zmiňoval jednak původní výpočet žalobkyně, znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení] i posudek žalobkyně. Stanovení obvyklé ceny 45 Kč v roce 2018 odpovídá blízká časová souvislost s posudkem [anonymizováno] [příjmení] i to, že tento posudek stál na předpokladech, které odpovídaly zjištění o pozemku samotném – to, že pozemek je v chráněném území, je veden jako stavební bez možnosti stavět, je v záplavovém území, tvoří funkční celek s pozemkem žalovaného a v množině realizovaných prodejů nejsou zahrnuty jen prodeje obce fyzickým osobám, ale také prodej pozemku žalobkyní. Soud podotýká, že jak posudek [anonymizováno] [příjmení], tak posudek žalobkyně shodně vycházely z předpokladu, že pozemek tvoří funkční celek s pozemkem žalovaného. Na věc také nedopadají závěry rozhodnutí [spisová značka], neboť náklady na zjištění výše nároku, by převyšovaly nárok samotný. A stejně tak je nepřiléhavý odkaz na rozhodnutí [spisová značka], neboť není korektivem dobrých mravů moderována výše nároku samotného. 7. Při právním posouzení věci soud konstatoval, že žalovaný se užíváním pozemku žalobkyně bez právního důvodu bezdůvodně obohatil a dle § 2991 odst. 1 z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o.z.) je povinen vydat, oč se obohatil. Jelikož vydání předmětu bezdůvodného obohacení není dobře možné, má žalobkyně dle § 2999 odst. 1 o.z. nárok na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny odpovídající obvyklému nájemnému v daném místě a čase za nájem pozemku žalobkyně ve výši 713 Kč. Její nárok však zanikl splněním dle § 1908 o.z. zaplacením žalovaným dne 19. 11. 2019 částky 714 Kč, a proto soud žalobu jako nedůvodnou v celém rozsahu zamítl. 8. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 600 Kč Tyto náklady žalovaného představují paušální náhradu nezastoupeného účastníka dle § 151 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb., a to § 2 odst. 3, po 300 Kč za každý z dvou úkonů žalovaného (vyjádření ve věci, účast u jednání soudu dne 7. 1. 2022). 9. Lhůta plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř. 10. Podle § 157 odst. 4 o.s.ř. bylo vyhotov