11 C 305/2014-371 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobou ze dne [datum] opravenou a doplněnou podáním ze dne [datum] domáhal se žalobce na původní žalované zaplacení částky 398 900 Kč s příslušenstvím, smluvní pokuty v kapitalizované výši 335 076 Kč a náhrady nákladů řízení. Žalobu odůvodnil tvrzním, že dne [datum] byla mezi žalobcem a původní žalovanou uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor spolu se smlouvou o zřízení předkupního práva jako věcného práva podle ust. § 603 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen obč. z.) Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum]. Předmětem nájmu byly nebytové prostory v přízemí objektu [adresa], ulice [ulice], [obec], konkrétně šatna, čekárna, první ordinace, druhá ordinace, operační sál, místnost pro uložení kontaminovaného biologického materiálu a umývárna. Nebytový prostor byl pronajat výlučně ke zřízení veterinární kliniky a k následnému provozování veterinární praxe. V čl. V, bodu 1 Smlouvy původní žalovaná udělila žalobci výslovný souhlas se zřízením veterinární kliniky a provedením příslušných stavebních úprav v předmětu nájmu, a to v rozsahu zpracované projektové dokumentace ke stavebnímu povolení. Na základě výslovného souhlasu původní žalované provedl žalobce rozsáhlé stavební práce a předmět nájmu tak za účelem zřízení a provozování veterinární kliniky zrekonstruoval za částku 468 900 Kč. V čl. III, bodu 2 Smlouvy byla sjednána možnost ukončení sjednaného nájmu písemnou výpovědí danou žalobcem, nastanou-li na jeho straně nebo na straně původní žalované takové překážky, které budou bránit dalšímu trvání nájmu, a to s výpovědní dobou tří měsíců počínaje od prvého dne měsíce následujícího po měsíci doručení výpovědi. S ohledem na tíživé personální a ekonomické důvody spočívající v nemožnosti zajištění dostatečného odborného obsazení kliniky a ztrátovost provozu, nastal u žalobce takový výpovědní důvod. Žalobce ukončil nájem výpovědí, kterou původní žalobkyně osobně převzala dne [datum] oproti podpisu. Výpovědní lhůta počala plynout dne [datum] a skončila [datum]. Proti ukončení nájmu původní žalovaná neuvedla žádné námitky při převzetí výpovědi ani po celý běh výpovědní lhůty. Žalobce ke dni [datum] nemovitost řádně vyklidil a předal po podpisu předávacího protokolu původní žalované. Podle čl. III, bodu 3 Smlouvy se původní žalovaná současně zavázala, že v případě skončení smlouvy zaplatí žalobci do 15 dnů od skončení smlouvy částku představující dohodnuté zhodnocení předmětu nájmu žalobce, a to ve výši odpovídající vynaloženým nákladům na vybudování a zprovoznění veterinární kliniky krácenou o snížené nájemné po dobu od [datum] do [datum], tedy o částku 70 000 Kč. Pro případ nedodržení tohoto závazku byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,5 % z dlužné částky za každý den prodlení. Žalobce již v písemné výpovědi ze dne [datum] původní žalovanou upozornil na povinnost uhradit cenu celkového zhodnocení předmětu nájmu poníženou o snížené nájemné, tedy cenu ve výši 398 900 Kč, a to do dne [datum] Částku žalobce doložil fakturami za zboží a práce, jež sám v průběhu rekonstrukce uhradil. Původní žalovaná dlužnou částku neuhradila. 2. Původní žalovaná neuznala nárok žalobce ani z části. Souhlasila s tím, že došlo ke vzniku vztahu z nájemní smlouvy, a to na dobu určitou v délce 60 let. Trvala na tom, že účastníci sjednali možnost úhrady toho, o co byl předmět nájmu zhodnocen. Jde však o vztah podle občanského zákona, kde zhodnocení nelze počítat podle doložených zaplacených faktur a účtů, ale podle toho, oč se nemovitost zhodnotila. Rozpor spatřovala v čl. III, bod 3, který hovoří o fakturách a účtech a v čl. IV, bod 1 písm. c) Smlouvy, kdy předmět nájmu měl být předán ve stavu v jaké byl v době uzavření smlouvy s přihlédnutím ke stavební pracím, které byly odsouhlaseny pronajímatelkou. Platí zde zásada zakotvená v ust. § 667 obč. z., že změny na věci je možno prováděl jen se souhlasem pronajímatele. Dále poukázala na to, že pokud dal pronajímatel souhlas se změnou a nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat jen hodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Podle názoru původní žalované však prováděl žalobce změny na věci bez souhlasu pronajímatelky a je tedy povinen při skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Otázkou zůstalo také to, zda skutečně došlo k platné výpovědi, když nebyla prokázána existence závažných překážek bránících trvání nájmu. Sama nerentabilnost takovou překážkou podle názoru původní žalované není. V tomto směru by pak nenastala ani splatnost investic, když samotné přijetí výpovědí není dohodou o skončení nájmu. 3. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je zřejmé, že žalobci byla účtována částka za provedené stavební úpravy [právnická osoba] v celkové výši 367 659 Kč včetně DPH. 4. Z listiny označené jako Přehled nákladů odbytového rozpočtu stavebního objektu jsou patrné veškeré rozepsané práce a náklady v korunách provedené zhotovitelem [právnická osoba]. 5. Z Výpisu z účtu ze dne [datum] jeho majitelem byl žalobce je patrná bankovní operace dne [datum], kdy žalobce hradil [právnická osoba] 367 659 Kč. 6. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je patrné, že žalobci byla účtována [právnická osoba] [anonymizováno] dodávka bojleru a lednice za celkovou částku 16 960 Kč. 7. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je patrné, že žalobci byla účtována [právnická osoba] – [anonymizováno] instalace světel a montážní práce za celkovou částku 60 639 Kč. 8. Z Dodacích listů – daňových dokladů [číslo] vyplývá dodávka materiálu a prací od firmy [anonymizováno] – [anonymizováno] žalobci za částky 21 748 Kč a 38 891 Kč). 9. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je patrné, že žalobci byla účtována firmou [právnická osoba] záloha na výrobu a montáž plastové výlohy a dveří ve výši 23 000 Kč. Zaplacena byla žalobcem oproti příjmovému pokladnímu dokladu dne [datum]. 10. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je patrné, že žalobci byla účtována firmou [právnická osoba] dodávka okna, vchodových dveří a montáže za celkovou částku 12 438 Kč (doplatek). Převzetí a montáž žalobce stvrdil svým podpisem dne [datum], což je zřejmé z části stavebního deníku (list [číslo]). Zaplacena byla žalobcem oproti příjmovému pokladnímu dokladu dne [datum]. 11. Z listiny označené jako Výpověď z nájmu nebytového prostoru daná nájemcem ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce jako nájemce vypověděl smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] s tříměsíční výpovědní dobou do [datum]. Žalobce současně předložil původní žalované jako pronajímatelce přehled účtu a faktur za zboží a služby opatřených za účelem vybudování veterinární kliniky v celkové ceně 468 900 Kč a požádal o úhradu částky 398 900 Kč do 15 dnů ode dne skončení nájmu, tj. do [datum]. Listina nese podpis žalobce a původní žalované. 12. Z Projektové dokumentace [číslo] [rok] [anonymizováno] [příjmení] je zřejmá stavba, její účel, rozsah zhodnocení podle norem ČSN, hodnocení požární ochrany, a to velmi konkrétně, výkresy a výpočet včetně použitých předpisů – norem ČSN. Dokumentace řešila změnu užívání místností, hodnocení provedeno v rozsahu obvyklém pro stavební povolení. Přílohou byl snímek pozemkové mapy, projektový nákres objektu s legendou a dispozičním uspořádáním objektu. Součástí pak byla rovněž Technická zpráva. 13. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor, spolu se smlouvou o zřízení předkupního práva jako věcného práva podle § 603 odst. 2 obč. z. soud zjistil, že ji uzavřel žalobce a původní žalovaná, kdy předmětem nájmu strany vymezily nebytové prostory v přízemí objektu [adresa], v ulici [ulice], [obec], a to jmenovitě a jejich rozlohou v m2. Dále strany sjednaly nájemné nejprve v částce 120 000 Kč ročně pro období od [datum] do [datum] a následně ve výši 180 000 Kč od [datum] do doby platnosti smlouvy. Nájem byl sjednán na dobu 60 let a byly upraveny možnosti skončení nájmu včetně písemné výpovědi smluvní strany v případě, nastanou-li na straně dané smluvní strany takové překážky, které budou bránit dalšímu trvání nájmu. Výpovědní lhůta byla sjednána v délce tříměsíční, počínající od měsíce následujícího po měsíci doručení výpovědi. Listina obsahuje v čl. III, bod 3 závazek původní žalované jako pronajímatelky„ zaplatit nájemci do 15 dnů od skončení smlouvy částku představující dohodnuté zhodnocení předmětu nájmu nájemcem, a to ve výši odpovídající celkově vynaloženým nákladům na vybudování a zprovoznění veterinární kliniky krácenou o částku 70 000 Kč. Krom jiného se žalobce zavázal po skončení nájmu předat zpět pronajímatelce předmět nájmu ve stavu, v jakém byl v době uzavření smlouvu o nájmu s přihlédnutím k opotřebení a včetně stavebních prací odsouhlasených pronajímatelkou. V čl. V, bod 1 Smlouvy vyslovila pronajímatelka se zřízením kliniky nájemcem a k provedení stavebních úprav v předmětu nájmu v rozsahu zpracované projektové dokumentace ke stavebnímu povolení za účelem změny užívání výslovný souhlas. Čl. VI, bod 1 Smlouvy řešil předkupní práce žalobce jako věcné právo pro případ zcizení nemovitosti. Listina nese podpisy obou stran a datum [