33 C 433/2021-202 — Okresní soud v Ústí nad Labem

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného k udělení souhlasu s výpovědí nájemní smlouvy uzavřené se [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] [IČO], se sídlem [adresa], jejímž předmětem je pozemek parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba, budova s [adresa], v [katastrální uzemí]. Žaloba byla odůvodněna tím, že součástí zaniklého a doposud nevypořádaného společného jmění manželů účastníků (dále jen„ SJM“) jsou mimo jiné pozemek parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba, budova s [adresa], stavba pro administrativu, vše v obci [obec], zapsané na [list vlastnictví], pro [stát. instituce], [stát. instituce] pro [katastrální uzemí] (dále jen„ Nemovitost“). Součástí Nemovitosti je zejména budova [adresa] v ulici [ulice] v [obec] (dále jen„ Budova“). Za doby trvání manželství žalovaný bez souhlasu žalobkyně uzavřel dne [datum] výše uvedenou nájemní smlouvu, na jejímž základě pronajal předmětnou Nemovitost (dále jen„ Nájemní smlouva“). Jediným společníkem a jednatelem [právnická osoba] [anonymizováno] je žalovaný a vzhledem k tomu, že podíl v této společnosti nabyl ještě před uzavřením manželství s žalobkyní, není tento podíl ve [právnická osoba] [anonymizováno] součástí zaniklého SJM. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou k celé Budově za měsíční nájemné pouze ve výši [částka] [právnická osoba] na základě předmětné Nájemní smlouvy podnajímá jednotlivé části popsané Budovy třetím osobám za komerční nájemné. Popsaným způsobem žalovaný úmyslně„ vyvádí“ majetek, který by jinak náležel do SJM (vybrané komerční nájemné) mimo SJM do majetku [právnická osoba] [anonymizováno], ke které žalobkyně nemá žádný právní vztah. Žalobkyně se s ohledem na absenci jejího souhlasu s uzavřením Nájemní smlouvy dovolala relativní neplatnosti Nájemní smlouvy a v současné době je u [název soudu] vedeno řízení o úpravě užívání Nemovitostí ve smyslu § 728 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). V rámci tohoto řízení pak soud předběžně posoudil otázku platnosti Nájemní smlouvy tak, že je dle jeho právního názoru platná. Ač se žalobkyně s tímto právním názorem soudu neztotožňuje, rozhodla se z opatrnosti vypovědět Nájemní smlouvu uzavřenou žalovaným se [právnická osoba] [anonymizováno], aby komerční příjmy z pronájmu prostor v budově plynuly do SJM a nikoliv do majetku [právnická osoba] [anonymizováno] Nájemní smlouva byla uzavřena za pro žalobkyni a žalovaného extrémně nevýhodných podmínek, žalobkyně vyzvala žalovaného k tomu, aby jí ve smyslu ust. § 714 odst. 1 o. z. udělil souhlas s výpovědí Nájemní smlouvy. Žalovaný žalobkyni souhlas udělit odmítl a výslovně žalobkyni prostřednictvím svého právního zástupce sdělil, že s výpovědí Nájemní smlouvy nesouhlasí. Žalobkyni tak nezbývá než přistoupit k zahájení řízení o nahrazení souhlasu manžela (žalovaného) k vypovězení Nájemní smlouvy, neboť je přesvědčena, že stejně jako obvyklým úkonem při správě SJM nebylo uzavření Nájemní smlouvy, není obvyklým úkonem při správě SJM ani její vypovězení. 2. Žalovaný v obraně uvedl, že v rámci řízení vedeného u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka] bylo prokázáno, že žalobkyně o uzavřené Nájemní smlouvě věděla a s touto nájemní smlouvou po dobu skoro 4 let souhlasila. K rozporování Nájemní smlouvy došlo ze strany žalobkyně teprve po rozpadu manželství účastníků dne [datum]. Pokud by žalobkyně s Nájemní smlouvou nesouhlasila, došlo by k jejímu zpochybnění dříve, nikoliv až po 4 let od jejího uzavření. Jedná se tak o zcela účelové jednání. Skutečnost, že příjmy z pronájmu Nemovitosti neplynou do SJM účastníků žalobkyně již uplatnila v rámci řízení vedeného pod sp. zn. [spisová značka], v rámci kterého se dožaduje určení neplatnosti Nájemní smlouvy nebo stanovení části příjmu z pronajímání Nemovitosti ve prospěch žalobkyně. [název soudu] uzavřel, že Nájemní smlouvu považuje za platnou, a proto bude v daném řízení nadále přistupovat k určení výše poloviny rozdílu mezi výší měsíčního tržního nájemného a průměrných nákladů na provoz, údržbu a správu Budovy. Je proto nedůvodné, aby soud v této věci posuzoval znalecký posudek [číslo] [rok] týkající se výše uvedených příjmů a nákladů plynoucích z provozu Nemovitosti, když závěry znaleckého posudku nejsou pro toto řízení relevantní. Obchodní [právnická osoba] [anonymizováno] nese veškerou odpovědnost za správu a údržbu Nemovitosti, hradí jednotlivé náklady bez účasti žalobkyně a má tak nárok dosahovat z této činnosti zisk. Znalecký posudek nelze použít jako podklad pro rozhodnutí o výši příjmů v dané věci proto, že znalec hodnotil všechny prostory dané nemovitosti bez zohlednění toho co má v užívání [právnická osoba] a co [název] [anonymizováno], která užívá daný prostor po dlouhou dobu bezplatně. Znalec neposuzoval výdaje na energie, stanovil pouze tržní nájemné, kdy nepočítal s úhradou skutečně čerpaných služeb třetích stran. Doložené náklady nebyly odečteny od částek uvedených v závěru znaleckého posudku. Náklady na správu Nemovitosti stanovil znalec pouze odhadem v částce [částka] bez bližší specifikace. Příjmy z tržního nájemného jsou posuzovány za období od [měsíc] [rok] do [měsíc] [rok], tedy dané částky se musí rozpočítat v tomto čase a dále ponížit o náklady hrazené v souvislosti s provozem Nemovitosti. Obchodní [právnická osoba] [anonymizováno], o jejichž právech a povinnostech v řízení jde, nebyla přibrána např v postavení vedlejšího účastníka, a tímto byla omezena hájit své zájmy a práva, o kterých se jedná v tomto řízení. [právnická osoba] uzavírá podnájemní smlouvy k Nemovitosti, kde je po dlouhou dobu v dobré víře, že Nájemní smlouva je platná, a v souladu s ní přistupuje k uzavírání akcesorických smluv. V případě, že by došlo ze strany soudu k rozhodnutí o výpovědi Nájemní smlouvy bude to mít největší dopady právě na [právnická osoba] [anonymizováno], která však k tomuto nebyla samostatně oprávněna se vyjádřit a hájit svá práva před soudem v tomto řízení. Žalovaný je dále toho názoru, že s ohledem na zásadu smlouvy se mají plnit (pacta sunt servanda) by nemělo docházet k bezdůvodnému ukončení Nájemní smlouvy, se kterou žalobkyně po dobu čtyř let souhlasila a nyní, pouze v souvislosti s rozvodem manželství s žalovaným, se rozhodla smlouvu rozporovat. Pokud žalobkyně rozporuje výši nájemného, učinila tuto skutečnost předmětem řízení u [název soudu]. Žalobkyně nepředložila žádný relevantní argument ospravedlňující závěr, že by předmětná nájemní smlouva měla být vypovězena, a to proti vůli jednotlivých stran nájemní smlouvy. Žalobkyní uplatněný nárok je odůvodňován spíše dosažením vyššího nájmu z Nemovitosti, případně vypořádáním SJM týkající se užívání předmětné nemovitosti, a nikoliv předložením relevantních důvodů na základě kterých by žalobkyně prokázala, že například daným nájemním vztahem trpí Nemovitost, například špatnou správou apod. Na tomto základě soud nemůže přistoupit k tak velkému zásahu do práv nájemce a podnájemců, tím že Nájemní smlouvu vypoví. Soud by měl poskytnout ochranu platně uzavřeným závazkům, a tím zamezit vzniku škodám, ke kterým by v tomto důsledku došlo pouze na straně [právnická osoba] [anonymizováno], která není ani účastníkem tohoto řízení. Soud by neměl chránit bezdůvodné popírání platných smluv jen proto, že mezi žalobkyní a žalovaným není harmonický vztah, a došlo k rozpadu jejich manželství, a poškodit nájemce a všechny podnájemníky jen proto, že žalobkyně se po čtyřech letech rozhodla, že nájemní smlouvu nechce pouze s ohledem na vztah žalovanému. To vše za situace, kdy sama bezúplatně užívá část Nemovitosti. Je v přímém rozporu s dobrými mravy, aby byl žalovaný (popřípadě [právnická osoba] [anonymizováno]) povinen ukončit nájemní vztah se kterým dva ze tří účastníků souhlasí, když dochází k řádné péči o Nemovitost a cílem žalobkyně je pouze maximalizovat svůj zisk, a to po více jak čtyřech letech od doby, kdy souhlasila s uzavřením Nájemní smlouvy. 3. Soud provedl dokazování v následujícím rozsahu a zjistil následující skutečnosti z důkazů, které jsou uváděny v závorce za tím kterým dílčím skutkovým zjištěním. 4. Účastníci jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci Nemovitosti ve společném jmění manželů (výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví], k. ú. [obec] ke dni [datum]). 5. Žalovaný podepsal dne [datum] nájemní smlouvu na Nemovitost, se [právnická osoba] s. r. o., ve které je žalovaný jediným jednatelem a společníkem (nesporná tvrzení účastníků a výpis z OR rejstříku ke [právnická osoba] [anonymizováno] ke dni [datum]). 6. Obsahem smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] je přenechání Nemovitosti žalovaným jakožto pronajímatelem do dočasného užívání k podnikání [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyně. [právnická osoba] se zavázala hradit nájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby spojeném s nájmem ve výši [částka] měsíčně. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem [datum]. Strany si sjednaly možnost ukončit nájemní smlouvu vypovědí odkazem na § 2312 o. z. N