10 C 56/2021-79 — Okresní soud v Ústí nad Orlicí

Žalobci se domáhali zaplacení částky 100.000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tak, že dne 29. 7. 2020 jako budoucí kupující uzavřeli s [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] jako budoucími prodávajícími (dále jen„ prodávající“) a s žalovanou jako vedlejším účastníkem rezervační smlouvy, jejímž předmětem byla koupě pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. a pozemku p. [číslo] vše v obci [obec], k. ú. [část obce] [anonymizována dvě slova] (dále jen„ nemovité věci“), v souladu s kterou zaplatili na účet žalované částku 100.000 Kč jako zálohu na kupní cenu. Smlouva byla uzavírána prostředky komunikace na dálku, žalobci od smlouvy odstoupili a požadují vrácení složené částky na kupní cenu. Žalovaná zálohu na kupní cenu započetla na smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy, s čímž žalobci nesouhlasí a mají za to, že záloha na kupní cenu byla složena žalované do úschovy a žalovaná jako schovatel je proto povinna vydat uschované prostředky zpět. Do uzavření kupní smlouvy se jedná o prostředky složené do úschovy žalované, nikoliv o prostředky prodávajících. Žalovaná převzala částku 100.000 Kč do úschovy, prostředky v úschově jsou vlastnicím žalobců až do okamžiku započtení na kupní cenu, žalovaná nebyla oprávněna svévolně rozhodovat o výplatě prostředků kterýmkoliv jiným osobám, po uplynutí doby úschovy byla povinna prostředky složené do úschovy vrátit žalobcům, rezervační smlouva neřeší, jak má být naloženo s částkou rezervace v případě, že k uzavření kupní smlouvy ve sjednaném termínu nedojde. Žalovaná převzala částku 100.000 Kč do úschovy, je proto pasivně legitimovaná a žalobci se úhrady nemůžou domáhat po prodávajících. Záloha se mohla stát majetkem prodávajících až okamžikem započtení na kupní cenu. Smluvní pokuta není ujednána platně, sankcionuje neuzavření kupní smlouvy i z důvodů, za které žalobci neodpovídají. Pokud mají prodávající za to, že jim náleží nárok na smluvní pokutu, nechť jej uplatní a následně vymáhají. Započtení nelze provádět u pohledávek, které jsou sporné, započtení sleduje nepoctivý záměr, prodávající neučinili řádně výzvu k uzavření kupní smlouvy, žalovaná zajistila jiné zájemce o koupi a pouze účelově vyčkávala do uplynutí lhůty sjednané se žalobci. Žalovaná žalobní nárok neuznala s tím, že byla uzavřena rezervační smlouva mezi žalobci, prodávajícími a žalovanou, závazky mezi žalobci a prodávajícími obsahově odpovídají smlouvě o smlouvě budoucí kupní a nemají charakter spotřebitelského vztahu, závazek týkající se zálohy na kupní cenu je sjednán výlučně mezi prodávajícími a žalobci, žalovaná byla pouze platebním místem, a proto není ve věci pasivně legitimovaná. Mezi žalobci a žalovanou žádná smlouva o úschově nevznikla, nelze tvrdit, že rezervace byla svěřena do úschovy. Z důvodu, že je žalovaná platebním místem, nelze řešit, zda prodávající uzavřeli rezervační smlouvu s třetími osobami. Žalobci nemají nárok na zaplacení částky 100.000 Kč od kohokoliv, odstoupení od smlouvy se týká pouze jednostranného ukončení rezervační smlouvy ve vztahu k žalované, nemůže mít žádný dopad do sféry závazků ujednaných mezi žalobci a prodávajícími, v této rovině se nejedná o vztah spotřebitelský. I přes odstoupení trvaly závazky mezi žalobci a prodávajícími, tedy zejména závazek uzavřít kupní smlouvu, proto byli žalobci vyzváni k uzavření kupní smlouvy dne 26. 10. 2020, avšak kupní smlouvu neuzavřeli, proto vznikl prodávajícím nárok na smluvní pokutu. Žalobci již předem deklarovali, že kupní smlouvu neuzavřou a uzavřít nehodlají, kupní smlouva nebyla uzavřena výhradě z důvodů na straně žalobců, žalobci se snaží konstruovat nové právní důvody a tím nedostát svým závazkům, které jsou v rezervační smlouvě jasně a určitě vyjádřeny. Rezervace dle rezervační smlouvy sloužila jako jistota k zajištění (resp. utvrzení) závazků vyplývajících z rezervační smlouvy, prodávajícím vznikl nárok na smluvní pokutu, tito provedli započtení tohoto nároku oproti nároku na vrácení zálohy na kupní cenu, proto žalobci nemají nárok na zaplacení žalované částky. Smluvní pokuta je sjednána pro případ, kdy žalobci poruší závazek uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 30. 10. 2020, jedná se o zcela určité a srozumitelné utvrzení takového závazku. Prodávající dodrželi veškeré závazky pro ně z rezervační smlouvy vyplývající, žalobci své závazky záměrně nesplnili. Z rezervační smlouvy soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovanou jako realitní kanceláří, prodávajícími a žalobci jako kupujícími dne 28. 7. 2020, jejím předmětem byla rezervační smlouva a dohoda o odměně k nemovitým věcem, smluvní strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 30. 10. 2020. K utvrzení zájmu strany kupující byla sjednána rezervace ve výši 100.000 Kč, která měla být uhrazena na účet žalované jako jistota k zajištění (resp. k utvrzení) závazků vyplývajících z této smlouvy a následně se stát součástí kupní ceny. K zajištění úvěru k financování se žalobci rozhodli využít služeb žalované. Pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně prodávající měla být rezervace vrácena straně kupující. Pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupující se kupující zavázali uhradit straně prodávající smluvní pokutu ve výši rezervace, která měla být následně rozdělena rovným dílem mezi prodávající a žalovanou. Z předtisku poučení spotřebitele bylo zjištěno, že žalobce jako realitní zprostředkovatel poskytuje poučení o možnosti odstoupit od rezervační či zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mimo prostory obvyklé pro podnikání v rozsahu práv a povinností týkajících se realitního zprostředkovatele. Z odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 6. 8. 2020 bylo zjištěno, že žalobci sdělují žalované, že odstupují od rezervační smlouvy s tím, že smlouva byla uzavřena elektronickými prostředky mimo obchodní [anonymizováno] realitní kanceláře a žádají o zaslání složené částky na rezervaci na účet, ze kterého byla zaslána. Z odstoupení od rezervační smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci sdělují prodávajícím, že odstupují od rezervační smlouvy s tím, že smlouva byla uzavřena elektronickými prostředky mimo obchodní prostory realitní kanceláře a ze strany žalované byli žalobci poučeni o tom, že od smlouvy jsou oprávněni do 14 dnů odstoupit. Z emailu zaslanému žalobci a) odesílatelem [email] dne 11. 8. 2020 bylo zjištěno, že žalovaná sděluje žalobci a), že odstoupení se vztahuje pouze na vztahy založené rezervační smlouvou mezi žalobci a žalovanou a ve zbytku se nejedná o spotřebitelskou smlouvu a nárok na smluvní pokutu vzniká přímo straně kupující, proto nejsou oprávněni složenou rezervaci vrátit. Z e-mailové komunikace právních zástupců účastníků ze dne 12. 10. 2020 bylo zjištěno, že právní zástupce žalované sděluje, že odstoupení se týká pouze smluvního vztahu mezi účastníky a nemá vliv na zbytek rezervační smlouvy mezi žalobci a prodávajícími, proto jsou žalobci smlouvou nadále vázání a žalovaná je pouze platebním místem složené rezervace. Z e-mailové komunikace právních zástupců účastníků ze dne 29. 10. 2020 bylo zjištěno, že právní zástupkyně žalobců sděluje, že žalobci setrvávají na názoru, že jim svědčilo právo od smlouvy odstoupit, a proto nehodlají k uzavření kupní smlouvy přistoupit a žádající vrácení složené rezervační zálohy. E-mailem ze dne 10. 12. 2020 přeposlala žalovaná svému právnímu zástupci e-mail, který byl odeslán žalobci a). Z návrhu kupní smlouvy mezi prodávajícími a žalobci bylo zjištěno, že kupní smlouva není opatřena podpisy smluvních stran, v návrhu absentuje číslo účtu advokátní kanceláře pro složení úschovy kupní ceny. Ze smlouvy o advokátní úschově bylo zjištěno, že smlouva není opatřena podpisy smluvních stran a ve smlouvě absentují čísla účtů pro úschovu a pro vyplacení peněžních prostředků z úschovy. Spolu s výzvou ze dne 27. 10. 2020 zaslala žalovaná žalobcům smluvní dokumentaci k převodu nemovitých věcí a vyzvala je ke sdělení termínů, kdy smluvní dokumentaci podepíší. Z oznámení o započtení ze dne 11. 12. 2020 bylo zjištěno, že prodávající oznamují žalobcům, že složenou rezervační zálohu započítávají oproti nároku na zaplacení smluvní pokuty, který vznikl neuzavřením kupní smlouvy ve sjednaném termínu s tím, že vůči prodávajícím nebylo platně odstoupeno a nevztahovalo se k závazkům vůči prodávajícím. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 27. 1. 2021 bylo zjištěno, že spoluvlastníky nemovitých věcí jsou [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], nabývacím titulem je smlouva kupní z dne 4. 11. 2020, na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní dle smlouvy o zřízení zástavního práva a zákazu zcizení a zatížení ze dne 4. 11. 2020. Předžalobní výzvou ze dne 12. 10. 2020 vyzvali žalobci žalovanou k úhradě částky 100.000 Kč a upozornili ji na možnost soudního vymáhání dluhu. Opětovnou výzvou ze dne 3. 12. 2020 vyzvali žalobci žalovanou k úhradě dluhu. Po právní stránce soud věc posoudil dle zákona č. 89/2012 Sb.,