5 C 111/2020-67 — Okresní soud v Ústí nad Orlicí

1. Žalobou doručenou dne 6.5.2020 se žalobce domáhá toho, aby žalovaným byla uložena povinnost odstranit nepovolenou úpravu venkovního zábradlí balkonu u bytové jednotky [číslo] ve druhém nadzemním podlaží v domě [adresa] ve [obec] spočívající v odstranění zábradlí o výšce [číslo] mm s výplní z materiálu„ tahokov“ a nahradit je původním zábradlím o výšce [číslo] mm s výplní z materiálu„ makrolon“. Žalobce žalobu odůvodnil tím, že žalovaní mají ve společném jmění manželů byt [číslo] – jednotku vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů nacházející se ve druhém nadzemním podlaží bytového domu [adresa] ve [obec]. K jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] z celku na společných částech bytového domu a spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] z celku na pozemcích parc. [číslo] [číslo] [číslo]. Byt je zapsán na [list vlastnictví] vedený pro obec a k. ú. [obec] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí. Žalovaní nabyli bytovou jednotku do společného jmění manželů a stali se tak členy SVJ [ulice a číslo], [obec], jehož předmětem činnosti je správa domu. Dne 8.3.2015 se konalo jednání shromáždění SVJ, kde byli žalovaní přítomni a kde vlastníci jednotek rozhodli tak, že venkovní zábradlí na domě bude reklamováno pro korozi výplní a příček a bude pořízeno zábradlí nové. Součástí zápisu z jednání byla fotografie, jak má nová jednotná úprava zábradlí na domě vypadat. Dne 20.7.2015 se konalo jednání shromáždění SVJ, kde byli žalovaní přítomni, a kde byl vlastníky jednotek odsouhlasen termín realizace nového zábradlí v období konec září a začátek října 2015. Následně byla v říjnu 2015 u všech deseti bytů provedena jednotná úprava zábradlí na všech balkonech. Na balkony všech bytů bylo osazeno zábradlí s jednotnou výškou 1.155 mm a s výplní z materiálu„ makrolon“. Dne 23.5.2016 se konalo shromáždění SVJ, kde byli žalovaní také přítomni. Zde byl zhodnocen stav provedení venkovního zábradlí, ke kterému nebylo ze strany žalovaných ani jiných vlastníků jednotek žádných připomínek ani námitek. Předseda SVJ oslovil v květnu 2017 na základě požadavku žalovaných na úpravu (snížení a změnu materiálu) zábradlí a architekta města Ing arch. [jméno] [příjmení], který vytvořil vzhled domu, a ten sdělil, že není možné, aby u jednoho bytu bylo zábradlí sníženo proto, že si to přeje majitel bytu, neboť rozhodující je jednotný vnější vzhled celého objektu. Toto stanovisko předal předseda SVJ žalovaným. Na jednání shromáždění SVJ dne 30.10.2018 žalovaní vznesli požadavek úpravy zábradlí balkonu pouze na své terase na původní výšku a změnu výplně zábradlí, neboť jim nevyhovovalo. Tento požadavek žalovaných byl na základě výsledku hlasování vlastníků jednotek zamítnut z důvodu jednotné úpravy zábradlí v celém domě, neboť se jedná o společný majetek. Přes uvedený nesouhlas SVJ žalovaní úpravu zábradlí v říjnu 2019 samovolně provedli a osadili zábradlí s výškou 1.005 mm, tj. o 150 mm nižší, než u ostatních balkonů v domě, a se zcela jinou výplní z materiálu tahokov. Snížení a celková úprava zábradlí narušily jednotný vnější vzhled bytového domu a zasáhly nežádoucím způsobem do práv žalobce vyplývajících ze záruky na zhotovení zábradlí. Dle platných stanov žalobce je shromáždění vlastníků jednotek nejvyšším orgánem žalobce, které rozhoduje dle článku VI. odst. 1 písm. a) o všech věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy. Prohlášení vlastníka budovy, resp. jeho změna, ze dne 3.3.2010 určuje, že vnější zámečnické konstrukce jsou společnou částí budovy (článek 3 bod 3.1. písm. f/). Venkovní zábradlí je vnější zámečnickou konstrukcí. Vzhledem k tomu, že žalovaní odmítli uvést zábradlí do původního stavu, žalobce se obrátil na právního zástupce, který dne 27.11.2019 odeslal žalovaným předžalobní výzvu k uvedení zábradlí do původního stavu. Na základě této výzvy se uskutečnilo dne 21.1.2020 společné jednání účastníků, kde žalovaný [celé jméno žalovaného] tento požadavek žalobce odmítl. Dne 23.1.2020 zaslal předseda SVJ žalovaným ještě jednu výzvu k nápravě. K té však nedošlo. Žalobce podává negatorní žalobu ve smyslu ustanovení § 1042 občanského zákoníku, a to s odkazem na ustanovení § 1189 odst. 1, § 1189 odst. 2 a § 1190 občanského zákoníku a dále podle § 1175 občanského zákoníku. Žalobce odkazuje zároveň na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR vyjádřeného v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3553/2017, podle kterého je SVJ oprávněno podat negatorní žalobu v rámci správy domu a pozemku proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu. Tento rozsudek byl přezkoumán i Ústavním soudem ČR rozhodnutím sp. zn. I. ÚS 2323/18, který potvrdil, že tak může SVJ učinit i proti vlastníku jednotky, který užívá vymezenou společnou část domu, pokud svým jednáním zasahuje do správy společných částí domu a tímto zásahem dochází ke změně společné části domu. Žalovaní dle názoru žalobce učinili neoprávněný zásah ve vztahu k venkovnímu zábradlí balkonu jako společné části domu. Toto provedli bez potřebného souhlasu ostatních vlastníků, kteří takovou úpravu dne 30.10.2018 jednomyslně zamítli. Jednalo se proto o zásah protiprávní, a proto jsou žalovaní tuto úpravu zábradlí povinni odstranit a uvést společnou věc do původního stavu. Žalovaní nevyužili dlouhou dobu poskytnutou pro provedení nápravy. 2. Soud vzal za prokázané tyto skutečnosti: 3. Z výpisu z katastru nemovitostí z [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, pro obec a k. ú. [obec], soud zjistil, že žalovaní jsou vlastníky bytu – jednotky [číslo] nacházející se v [adresa] [anonymizována dvě slova] ve [obec], spolu s podílem na společných částech domu a pozemku, které mají ve společném jmění manželů. Vlastnictví žalovaní nabyli kupní smlouvou ze dne 28.12.2011 4. Ze stanov společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo], [obec], ze dne 18.5.2010 soud zjistil, že podle článku VI. odst. 1 písm. a) stanov je shromáždění nejvyšším orgánem společenství. Shromáždění rozhoduje mj. o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy. 5. Z prohlášení vlastníka budovy soud zjistil, že k jednotce [číslo] (byt o velikosti 2+1 ve druhém nadzemním podlaží domu [adresa] ve [obec]) náleží místnosti, a to chodba, ložnice, šatna, kuchyň, obývací pokoj s jídelnou, spíž, WC, koupelna, balkon, sklepní kóje o celkové podlahové ploše 62,7 m čtverečních. Dále k bytové jednotce náleží vybavení, a to výtokové baterie, umyvadlo, vana, WC mísa, plynový kotel kombinovaný a radiátory. Součástí bytové jednotky je veškerá její vnitřní instalace kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů. K vlastnictví bytové jednotky patří vybavení koupelny a WC, obklady stěn v koupelně a na WC, podlahová krytina, vnitřní omítky, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vstupní dveře a okna příslušející k jednotce. K bytové jednotce náleží zároveň právo užívat část společných prostor budovy, přesněji sklepní kóji [číslo] která se nachází v prvním nadzemním podlaží a sklepy I. Jedná se o dřevěnou kóji, která není pevnou součástí budovy. Zároveň ke zmíněné bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy ve výši [číslo] a spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] na pozemcích parc. [číslo] k. ú. [obec]. Část 3 určuje společné části budovy. Společnými částmi budovy jsou mj. vnější zámečnické a klempířské konstrukce. 6. Z výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného Krajským soudem v Hradci Králové soud zjistil, že dnem 14.4.2010 vzniklo Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo], [obec], jejímž předsedou – statutárním orgánem je [jméno] [příjmení], DiS., [ulice a číslo], [obec]. 7. Ze zápisů z jednání shromáždění SVJsoud zjistil tyto skutečnosti: 8. Dne 8.3.2015 byla projednávána mj. reklamace venkovního zábradlí a bylo domluveno, že bude zakoupeno nové zábradlí, které bude financováno 50 % ze společného fondu oprav a dalších 50 % bude platit [právnická osoba]. [anonymizováno] přítomní (přítomno 9 vlastníků) hlasovali pro. 9. Na jednání shromáždění vlastníků bytových jednotek, která se konala dne 23.5.2016, kde bylo přítomno celkem 10 vlastníků, došlo ke zhodnocení stavu provedení venkovního zábradlí, ke kterému nebyly žádné připomínky a námitky. 10. Ze zápisu z jednání shromáždění společenství vlastníků jednotek ze dne 30.10.2018, kterému bylo přítomno 8 vlastníků (nepřítomny [příjmení], [příjmení]) žalovaní požadovali úpravu zábradlí pouze na své terase na původní výšku a změnu výplně. Bylo hlasováno o provedení realizace úpravy terasy vnějšího zábradlí na původní výšku a změnu výplně. Pro požadavek žalovaných hlasovali pouze [celé jméno žalovaného], tedy žalovaní, proti hlasovali [příjmení], [příjmení], [jméno], [anonymizováno], [příjmení], [příjmení] a [příjmení]. Návrh byl zamítnut z důvodu jednotného sjednocení celého bytového domu s tím, že se jedná o společný majetek. 11. Z emailové komunikace mezi pověřeným vlastníkem SVJ, [ulice a číslo], [obec]