7 C 223/2021-17 — Okresní soud v Ústí nad Orlicí

1. Žalobkyně se vůči žalované domáhala zaplacení 15.000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení 8,25 % p.a. z částky 15.000 Kč od 30.4.2021 do zaplacení. Návrh odůvodnil tím, že mezi žalobkyní jako nájemníkem a žalovanou jako pronajímatelem byla dne 7.9.2020 uzavřena nájemní smlouva k bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec] a to na dobu určitou od 1.10.2020 do 30.9.2021. Nájem byl předčasně ukončen na základě dohody stran ze dne 19.3.2021 ke dni 30.3.2021. V souladu s čl. V. žalobkyně uhradila žalované peněžitou kauci 15 000 Kč. Žalobkyně v průběhu nájemního vztahu hradila řádně a včas veškeré platby spojené s nájemním vztahem a z tohoto důvodu nebylo třeba užít - čerpat finanční prostředky ze složené jistoty. Žalovaná byla proto podle § 2254 o.z. po skončení nájmu povinna žalobkyni složenou jistotu 15 000 Kč vrátit a to do 30.4.2021. Žalovaná tak neučinila ani po zaslání SMS výzvy dne 3.5.2021 a 19.5.2021 a ani poté, co jí byla doručena dne 17.6.2021 předžalobní výzva. 2. S poukazem na kogentní ustanovení o nájmu bytu a ustanovení § 2254 považuje ujednání stran ohledně podmínky ne/vrácení kauce za neplatné. V této souvislosti poukázala rovněž na podstatu samotné jistoty jako finanční záruky na úhradu pohledávek spojených s nájemním poměrem. Stran předžalobní výzvy v souvislosti s požadovanou náhradou nákladů řízení uvedla, že ta byla učiněna v souladu s ustanovením § 142a o.s.ř. 3. Soud návrhu vyhověl a ve věci vydal elektronický platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná včasný odpor. V něm, a pozdějších vyjádření uvedla, že s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí. Poukázala přitom na znění čl. V. nájemní smlouvy, podle kterého byli účastnici dohodnuti, že pokud dojde k ukončení smlouvy dříve než po jednom roce, pak částka 15 000 Kč zůstane jako kompenzace žalované. Žalobykně na toto byla přitom žalovanou upozorňována při předčasném ukončování nájmu. Dále namítala, že před podáním žaloby nebyla řádně vyzvána k úhradě dluhu, kdy na předžalobní výzvu reagovala emailem z [datum], očekávala další jednání, avšak místo toho jí byl doručen rovnou elektronický platební rozkaz. 4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že mezi nimi byla dne 7.9.2020 uzavřena nájemní smlouva k bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec] na dobu od 1.10.2020 do 30.9.2021, že žalobkyně jako nájemník složila ve prospěch žalované jistotu 15 000 Kč, že nájem byl předčasně ukončen na základě dohody o ukončení nájmu k 31.3.2021, že 30.3.2021 došlo k odevzdání a převzetí bytu, že žalované byla dne 14.6.2021 zaslána předžalobní výzva k vrácení jistoty 15 000 Kč na což reagovala emailem z 24.6.2021, kde nárok žalobkyně odmítla. V souladu s nespornými vyjádření stran jsou rovněž listinné důkazy předložené žalobkyní a to nájemní smlouva, příjmový pokladní doklad, dohoda o ukončení nájmu, protokol o předání bytu, předžalobní výzva a email z 24.6.2021. 5. Účastníci dále při jednání soudu učinili nesporným, že žalobkyně žalované v souvislosti s nájemním vztahem nedluží žádná plnění a že po ukončení nájemního vztahu byl byt opětovně obsazen jiným nájemníkem. 6. Základem sporu věci tak zůstalo pouze vyřešení právní otázky ne/platnosti ujednání o podmínkách vrácení kauce v čl. V. nájemní smlouvy. V čl. 5 smlouvy, resp. v posledních čtyřech řádcích citovaného článku bylo mezi účastníky ujednáno:„ Pronajimatel se zavazuje, že po skončení nájmu vrátí nájemci kauci při předání bytu za předpokladu, že /Nájemce splnil všechny své závazky vyplývající z této smlouvy a že nájemní období nebylo kratší než 12 měsíců. Kauce bude vrácena nájemci do 30ti dnů od předání bytu. Pronajímatel a nájemce se dohodli, že nájemce nebude požadovat po pronajímateli úroky ze složené kauce.“ 7. Podle § 2254 odst. 1 o.z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Podle odst. 2 při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 8. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. 9. Podle § 2239 o.z. nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. 10. Podle § 1981 o.z. stranám je na vůli ujednat si zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový. 11. Ustanovení § 2235 odst. 1 o.z. stanoví, že právní úprava nájmu bytu je právní úpravou relativně kogentní, tj. úpravou od které se nelze odchýlit, resp. je možné odchýlit pouze ve prospěch nájemce. Z ustanovení § 2254 odst. 1 pak jednoznačně vyplývá charakter, resp. podstata peněžité jistoty jako platby k zajištění dlužného nájemného, plateb s nájemným spojeným (energie), případně náhrady škody vzniklé v souvislosti s užíváním bytu. 12. Pokud se žalovaná domnívá, že jistota má sloužit jako propadná kauce pro případ předčasného ukončení nájemního vztahu a že na toto má právo s odkazem na obsah smlouvy, pak se mýlí. Soud se zcela ztotožnil s právním stanoviskem žalobkyně, že shora citované ujednání o podmínce vrácení kauce v projednávané nájemní smlouvě je ujednáním neplatným a to pro rozpor s kogentním ustanovením § 2254 odst. 1 o.z. Jelikož v projednávané věci bylo zjištěno, že žalobkyně žalované v souvislosti s ukončeným nájemním vztahem nic nedluží, je žalovaná povinna složenou jistotu žalobkyni vrátit ve smyslu ustanovení § 2254 odst. 2 o.z. 13. Pro úplnost třeba dodat, že ujednání stran, v pojatém vnímání smyslu a úmyslu deklarovaného žalovanou, by nemohl obstát ani jako např. smluvní pokuta za porušení povinnosti. Předně nutno zdůraznit, že k ukončení nájemního vztahu došlo na základě dvoustranného právního jednání – dohody ve smyslu § 1981 o.z., tj. zcela v souladu s právními předpisy. Smluvní pokuta jako sankce za předčasné ukončení nájemního vztahu by byla dále v rozporu s relativně kogentní úpravou nájmu bytu, neboť z dikce zákonných ustanovení plyne, že smluvní pokutu lze ujednat pouze ve vztahu k porušení povinností placení nájemného či splnění jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Žalobkyně přitom z tohoto titulu žalované nic nedluží. Důležitá je rovněž podstata a účel jistoty, který je zcela v rozporu s vnímáním žalované. 14. S ohledem na uvedené soud žalobě zcela vyhověl a zavázal žalovanou povinností tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku, kdy nárok na zaplacení zákonného úroku z prodlení je dán § 1970 o.z.. 15. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142a a § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně byla ve věci plně úspěšná, proto ji přísluší nárok na zaplacení nákladů řízení. Ty spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši 800 Kč a nákladech na její právní zastoupení. Náklady zastoupení spočívají odměně zástupce žalobkyně, která činí 1 700 Kč za jeden úkon právní služby, celkem tedy 6 800 Kč za 4 úkony (převzetí věci, sepis žaloby, předžalobní upomínka, účast na jednání u soudu dne 24.11.2021) dle §7 bod 5 a § 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/ vyhl. č. 177/1996 Sb. a paušální náhradou hotových výdajů po 300 Kč za úkon, celkem tedy 1 200 Kč za 4 úkony ve věci (§ 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb.). Dále náklady na právní zastoupení představuje cestovné zástupce žalobkyně k jednání soudu v celkové výši 244 Kč v souladu s § 13 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve spojení s vyhláškou č. 589/2020 Sb., kdy soud vycházel ze sazby na 1 km ve výši 6,10 Kč, z délky cesty 40 km ([obec] [obec] a zpět k jednání soudu dne 24.11.2021) - PHM ve výši 27,20/l dle § 4 písm. c/ vyhlášky a průměrné spotřebě použitého vozidla dle jeho technického průkazu 6,2 l /100 km + 4,40 Kč/Km dle § 1 písm. b/ vyhlášky. Dále zástupci žalobkyně náleží náhrada za čas promeškaný v souvislosti s poskytnutím právní služby (§ 14 odst. 1 a 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.) v celkové výši 200 Kč za čas strávený cestou k jednání soudu 24.11.2021. Celkové náklady řízení tak činí 9 244 Kč. Vzhledem k tomu, že byla žalobkyně zastoupena ve věci advokátem, je žalovaná povinna zaplatit náklady řízení žalobce k rukám jejího zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). 16. K námitce žalované stran předžalobní výzvy soud uzavřel, že žalobkyně postupovala v souladu s ustanovením § 142a o.s.ř. Povinností žalující strany jest zaslat výzvu před podáním žaloby – což bylo učiněno, není přitom již její povinností dále polemizovat s následně učiněným vyjádřením protistrany. 17. Lhůta k úhradě přisouzených částek byla žalované stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř.