119 C 19/2020-207 — Okresní soud ve Vsetíně

1. Žalobou doručenou dne 26. 8. 2020 se žalobci domáhají proti žalované zaplacení částky 1 414 530,83 Kč s příslušenstvím. Tvrdí, že dne 27. 9. 2017 byla mezi stranami uzavřena smlouva o koupi nemovitostí v [katastrální uzemí] za částku 2 600 000 Kč. Žalobci jako kupující vytkli dne 16. 11. 2017 vady koupené věci, které žalovaná neodstranila. Pokud jde o rozsah vad, odkazují žalobci na znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který vypracoval posudek o stavu nemovitosti dne 16. 6. 2020. Stavební práce k odstranění tvrzených vad vyčíslil znalec celkově na částku 1 414 530 Kč. Žalobci vyzvali žalovanou k úhradě této částky písemnou výzvou ze dne 8. 7. 2020, která byla doručena žalované dne 10. 3. 2020. 2. Žalobci na podané žalobě v celém rozsahu trvali. 3. Soud žalobce opakovaně vyzval u jednání dne 8. 3. 2021 a 11. 1. 2022, aby řádně specifikovali vady tak, aby byly nezaměnitelné a konkrétně vymezené, dotvrdili uplatnění vad vůči žalované a volbu práva z vadného plnění, výslovně uvedli, zda se domáhají přiměřené slevy z kupní ceny, když byli poučeni, že ve věci nesou břemeno tvrzení a břemeno důkazní ve smyslu ustanovení § 118a o. s. ř. Zároveň byla soudem opakovaně žalobcům poskytnuta dostatečná lhůta k doplnění svých skutkových tvrzení. 4. Po opakovaném poučení a výzvách soudu žalobci, ačkoli stále odkazovali na znalecký posudek a jeho dodatek zpracovaný [anonymizováno] [jméno] [příjmení] pod [číslo] u jednání dne 16. 3. 2022 specifikovali vady koupené věci tak, že tvrdili, že se jedná - o vadu spočívající ve špatně provedených a v některých místech neprovedených startovacích lištách omítek domu s tím, že tato vada byla vytknuta 6. 7. 2020, - o vadu špatně se zavírajících vstupních dveří, které nejdou zavřít a zamknout, nejdou seřídit a profukuje kolem nich, - o vadu vnitřních parapetů u okenních otvorů a související vadu oken, resp. okenních rámů a okenních křídel, kolem nichž profukuje a nejdou seřídit, jdou však zavřít s tím, že se jedná o dvě okna v obývací místnosti, jedno okno v malé místnosti vedle, jedno okno v kuchyni, jedno okno v technické místnosti, jedno malé okno v koupelně, jedno okno ve výměníku a jedno okno v garáži. Vada parapetu a s ním souvisejících oken a okenních rámů byla vytknuta 5. 11. 2017. Dále tvrdí, že se jedná o vadu i v tom směru, že žalovanou stranou bylo deklarováno, že okna jsou nová s odkazem na čerpání dotace„ Nová zelená úsporám“. - o vadu plovoucích podlah v obývacím pokoji a ve vedlejším menším pokoji, která se vlní a odpadávají lemovací lišty s tím, že u podlah mělo být provedeno zateplení polystyrénem, které provedeno nebylo, vada byla vytknuta 17. 10. 2017, - o vadu dlažby v kuchyni, technické místnosti a koupelně, která odskakuje, je nevyrovnaná, některé díly zní dutě na poklep a uvolňují se, vada byla vytknuta dne 17. 10. 2017, - o vadu zatékání přes strop do nemovitosti a praskání stropů ve všech místnostech pro neodborné provedení stropní tepelné izolace, vada vytknuta 5. 11. 2017, - o vadu nefunkčního komínu, který neodpovídá platným normám a nebylo povoleno jeho užívání revizním komickým technikem, vada byla vytknuta 29. 11. 2017 telefonicky, - o vadu nefunkčního otopného systému a systému ohřevu vody, kdy elektrický kotel funguje pouze omezeně, když žalobci tvrdí, že v mezidobí byl sice opraven a opravu platila žalovaná, avšak tvrdí, že kotel je spojen s krbovými kamny, pro otop dřevem, a měl by vytápět všechny radiátory, což nefunguje (není schopen řádně vytopit radiátory na požadovanou teplotu) a dle závěru revizního technika není způsobilý k provozu, když navazuje na komínové těleso, které není funkční, proto nelze používat ani krbová kamna, když dále krbová kamna a na něj navazující systém vytápění nemá bezpečnostní smyčky, tato vada byla vytknuta 7. 12. 2017, - o vadu spočívající v tom, že v některých místnostech nemovitost vlhne vevnitř, a to zejména v obývacím pokoji a vedlejším pokoji, vada byla vytknuta 6. 7. 2020. Žalobci dále tvrdí, že dům byl zakoupen v září 2017 s tím, že byl ve stavu po revitalizaci v roce 2016. V tomto směru odkazují na inzerát realitní kanceláře i sdělení realitního makléře a syna žalované při prohlídkách nemovitosti před podpisem kupní smlouvy. Tvrdí, že žalovanou stranou bylo deklarováno, že daný dům je vhodný bez velkých stavebních úprav na podnikatelské aktivity a bezbariérové bydlení žalobce [celé jméno žalobce] vzhledem k jeho zdravotnímu stavu. Při prohlídkách bylo zřejmé, že nějaké stavební úpravy byly provedeny a nebyly patrny žádné vady, které by byly pouhým okem zjistitelné. Pokud jde o kvalitu provedení úprav po revitalizaci, neměli k tomuto žádné informace, bylo jim deklarováno pouze to, že bylo vše provedeno z titulu dotace od Státního fondu životního prostředí„ Nová zelená úsporám“. V průběhu užívání se postupně začaly objevovat shora uvedené vady. Tyto řešili se synem žalované, který sliboval, že situaci bude řešit, nicméně úmyslně zatajil skutečný stav nemovitosti. Následně od začátku roku 2018 s nimi přestal komunikovat. Od žalované se nadto nedozvěděli žádný výsledek kontroly Státního fondu životního prostředí a informaci, že dotace byla skoro v plné výši vrácena a z jakého důvodu. Mají tedy za to, že byli poškozeni nepravdivými informacemi o stavu nemovitosti. Oslovený znalec žalobců vyčíslil náklady spojené s odstraněním vad částkou ve výši 1 414 530,83 Kč. V této výši tedy požadují žalobci slevu z kupní ceny předmětné nemovitosti, když žalobci se cítí žalovanou poškozeni a podvedeni, když žalovaná v době prodeje musela vědět, že nemovitost neodpovídá projektové dokumentaci, ačkoliv v kupní smlouvě deklaruje, že dům odpovídá podmínkám dotace, toto vše bylo následně vyvráceno kontrolou a závěry poskytovatele dotace, kdy dotace musela být vrácena. 5. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Žalobci staví svůj nárok na hypotetickém stavu nemovité věci jako takové. Žalovaná zdůrazňuje, že žalobci zakoupili nemovitost jako věc starou, kterou si prokazatelně podrobně prohlédli, dokonce s odbornými konzultanty. Byli seznámeni s technickým i právním stavem nemovité věci. V tomto směru přitom odkazuje na znění kupní smlouvy včetně dodatků. Svůj nárok žalobci staví na tvrzené škodě, resp. vadách s tím, že nemovitost nemá odpovídat jejich představám a pouze účelově tvrdí, že se jedná o vadné plnění a tedy tvrdí skryté vady. Uvedené tvrzení žalobců o existenci vad neodpovídá ani skutečnosti, že žalobci provedli několikeré prohlídky nemovité věci a uvedené tvrzené vady tak nemohou být vadami skrytými, když o nich museli vědět, či je při náležité pečlivosti museli zjistit při opakovaných prohlídkách nemovitosti. Nadto žalobci své domnělé právo neuplatnili bez zbytečného odkladu, vyčkávali téměř tři roky. Pokud žalobci odkazují na znalecký posudek, zadání nezní na určení výše slevy z ceny nemovité věci, ale na určení výše oprav, tedy z takovéhoto znaleckého posudku nelze vůbec vycházet. 6. Z listinných důkazů obsažených ve spise bylo zjištěno, že žalovaná prodala žalobcům kupní smlouvou ze dne 27. 9. 2017 pozemek parcela [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinný dům [adresa], pozemek parcela [číslo] – zahrada a pozemek parcela [číslo] – zahrada, vše v [katastrální uzemí], za částku 2 600 000 Kč. Součástí nemovitosti jsou dále hospodářské části, studna, venkovní úpravy, oplocení s brankou, přípojka vody, elektřiny, kanalizace a porosty. V bodě III. bod 1/ žalovaná prohlašuje, že na předmětné nemovitosti byla poskytnuta dotace Nová zelená úsporám za účelem zachování udržitelnosti s odkazem na číslo žádosti [číslo] Státním fondem životního prostředí s podmínkami zachování stávajícího fasádního zateplení, zateplení podlahy na půdě, zateplení podlah, zateplení sklepu (stropu ve sklepě), zachování stávajících oken a dveří, krbových kamen a solárního systému a to do listopadu 2026. V bodě III. bod 6/ je dále uvedeno, že žalobci jako kupující prohlašují, že znají polohu, stavební a technický stav nemovitostí, včetně příslušenství a součástí, znají přístup a příjezd k předmětu převodu, uložení a stav střešní konstrukce včetně střešního pláště, berou na vědomí, že objekt není opatřen zařízením proti případnému zásahu bleskem, provedení a stav zemní izolace celého objektu a stav obvodových konstrukcí objektu, vnitřní prostorové rozdělení a uspořádání celého objektu, vedení vnitřního odpadního/kanalizačního potrubí, vodovodního potrubí, vytápění a elektrických rozvodů, včetně napojení na přívodní veřejné inženýrské sítě, podrobně se seznámili s nebytovou částí budovy (hospodářskou částí), to vše osobními prohlídkami, i za účasti svého odborného poradce, když jim bylo umožněno několik prohlídek předmětných nemovitostí. Na základě zjištěných skutečností o stavu nemovitosti nevznášejí žalobci žádné připomínky, kupní cenu akceptují jako přiměřenou a tak bez výhrad kupují předmět převodu ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu kupní smlouvy tak, jak stojí a leží, nepožadují jiné bližší informace a přebírají na sebe veškerá práva a pov