121 C 10/2024-134 — Okresní soud ve Vsetíně

1. Žalobce se proti žalovaným domáhal zaplacení žalované částky 133 958 Kč s příslušenstvím, představovaným úrokem z prodlení, a dále nákladů na vymáhání pohledávky ve výši 6 409 Kč představovanými ujednanou smluvní pokutu, a to z titulu nájemní smlouvy, kdy šlo o částky odpovídající předpisu úhrad spojených s užíváním bytu na základě původní nájemní smlouvy mezi žalobcem a s žalovanými jako pronajímateli ve výši 64 121 Kč, kdy jde o období od 1. 12. 2023 do 1. 4. 2024, a to před započtením přeplatku za služby spojené s užíváním bytu podle vyúčtování za rok 2024 ve výši 11 262 Kč. Dále pak je částka představována náklady na uvedení předmětného bytu do stavu způsobilého dalšího užívání, neboť žalovaní přenechali žalobci byt ve špatném stavu, který byl značně poškozen. Jde o bytovou jednotku číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v obci a katastrálním území , adresa, , nacházející se ve 2. nadzemním podlaží o velikosti 2+1. Žalovaní byli vyzváni k zaplacení dlužných částek, nicméně bez reakce.2. Žalovaní se ve věci nevyjádřili.3. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem předmětné bytové jednotky je žalobce. Z nájemní smlouvy na pronájem bytu ze dne 30. 6. 2014 soud zjistil, že takto označená listina byla podepsána za žalobce , právnická osoba, , právnická osoba, ., dále jen „správce“, a na straně nájemce žalovanou, kdy předmětem nájemní smlouvy je bytová jednotka číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží o velikosti 2+1 a doba nájmu je sjednána na dobu určitou od 1. 7. 2015, přičemž dodatky č. 1 až 23 byla prodlužována až do 1. 4. 2024, kdy listina obsahuje další právní ujednání obvyklá pro tento typ smluvního vztahu. V listině se žalovaná zavázala platit za užívání bytu nájemné a úhradu služeb spojených s nájmem ve výši, která je specifikována v Rozpisu služeb, který byl přílohou č. , hodnota, a její nedílnou součástí. Listina pak v čl. VIII. odst. 5 obsahuje ujednání, podle kterého v případě vymáhání pohledávek z ní, či z titulu užívání bytu bez právního důvodu, zaplatí smluvní strana poplatek 200 Kč za předžalobní výzvu a v případě soudního vymáhání poplatek ve výši 4 % z žalované jistiny, nejméně však 500 Kč, a dále v čl. IX. odst. 10 ujednání, že v případě, že žalovaná neodevzdá byt v den skončení nájmu, je povinna platit žalobci náhradu za nájemné a zálohu na služby spojené s užíváním bytu ve výši, jaká byla hrazena před skončením nájmu, případně ve výši stanovené pronajímatelem s ohledem na předpokládané roční náklady na další kalendářní rok při změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, a to do posledního dne kalendářního měsíce, za který se tyto částky hradí. Pro případ prodlení byl sjednán úrok z prodlení ve výši 0,1 % denně.4. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného - rozpisu plateb soud zjistil, jaké byly hrazeny částky nájemného a plateb spojených s nájmem bytu.5. Z listiny označené jako příkazní smlouva soud zjistil, že žalobce se správcem uzavřel 5. 2. 2015 smlouvu, kterou se tato společnost zavázala zajistit správu a údržbu nemovitostí žalobce.6. Z fotografií založených do spisu žalobcem byly zjištěny škody na bytu a v jeho součástech a příslušenství v době předání předmětného bytu ze strany žalovaných, kdy tyto odpovídají přejímacímu protokolu uvedenému níže.7. Z faktur týkající se oprav v předmětném bytě má soud za zjištěné, že fakturou číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 23. 9. 2024 byla žalobci správcem vyúčtována částka 81 099 Kč za opravu bytu po ukončení nájmu. Fakturou číslo , hodnota, ze dne 12. 9. 2024 byla , jméno FO, – , Anonymizováno, , Anonymizováno, vyúčtovaná částka 44 915 Kč za provedené práce týkající se dodání 7 kusů plných dveří, 1 ks vstupních dveří, 7 ks klik a dále 1 kliky včetně vložky a montáže dveří, z toho na bytě bylo uplatněno z této faktury 34 905 Kč (dvoje dveře byly uplatněny jinde). Fakturou číslo , hodnota, od dodavatele , jméno FO, , , adresa, byla vyúčtována částka 35 400 Kč za demontáž a likvidaci staré kuchyňské linky, opravu zdí a výmalbu a vybroušení a nátěr zárubní a topení, úklid bytu a likvidace odpadu na bytě. Z faktury číslo 155/24 od , jméno FO, - opravy a revize elektrických zařízení byla vyúčtována částka 2 105 Kč, a to za opravu elektroinstalace v bytě. Všechny uvedené částky byly fakturovány správci předmětného bytu, který následně tyto v rámci přenesené daňové povinnosti přefakturoval částkou 81 099 Kč spolu s daní z přidané hodnoty ve výši 12 % žalobci. Žalovaní byli ze strany správce vyzváni k úhradě nákladů bytu po vystěhování dne 23. 9. 2024, kdy toto jim bylo doručeno na adresu jejich bydliště uvedeného v centrální evidenci obyvatel. Z upomínky ze dne 9. 1. 2024 soud zjistil přehled dlužných období užívání žalovaných k bytu, kdy za období prosinec 2023 až březen 2004 činil předpis úhrad 20 579 Kč měsíčně a za duben 2024 pak 685 Kč. Vyúčtování služeb za rok 2024 činilo částku přeplatku 11 262 Kč. Na tyto částky nebylo žalovanými ničeho dle tvrzení žalobce uhrazeno s výjimkou částky 18 800 Kč za prosinec 2023 a zmiňovaný přeplatek, který byl po úkonu částečného zpětvzetí (co do tohoto bylo řízená zastaveno samostatným usnesením zdejšího soudu) ve vztahu k němu zohledněn ve výsledném výroku I. rozsudku. V přejímacím protokolu o předání bytu ze dne 27. 3. 2024 je uvedeno, že v předsíni a chodbě, kde jsou vstupní dveře, není výmalba, jsou zničeny vstupní dveře s kováním, je špatná zásuvka a nátěr radiátoru – přímotopu. V koupelně je plíseň, vana rezavá, chybí odpad u umyvadla, dveře jsou špatně seřezány a radiátor je bez hlavice. Na WC chybí výmalba a světlo – vypínač je bez krytu a dveře bez kování a špatně seřezány. V komoře je plíseň a špatně seřezané dveře. V kuchyni je uvolněný radiátor ze zdi a chybí dveře včetně kování. V pokoji k obývání č. , hodnota, není vymalováno, je zničena žaluzie na okně. V pokoji k obývání č. , hodnota, není výmalba. Mezi těmito dvěma pokoji jsou poškozené dveře bez kování.8. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jako OZ), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2295 OZ pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Podle § 2293 odst. 1 OZ nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.9. Podle § 2913 odst. 1 OZ poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.10. Podle § 2048 odst. 1 věta první OZ ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením tvrzené povinnosti vznikla škoda.11. Podle § 1970 po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.12. Vzhledem ke skutkovým zjištěním, dospěl soud k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu, která byla prodlužována jejími dodatky, a jejímž obsahem bylo mimo jiné ujednání o smluvní pokutě a povinnosti žalovaných udržovat byt v dobrém stavu. Žalovaní byt předali dne 1. 4. 2024. V čl. IX. odst. 10 nájemní smlouvy bylo sjednáno, že pokud žalovaní neodevzdají žalobci byt v den skončení nájmu, má žalobce právo na náhradu ve výši sjednaného nájemného až do doby, kdy žalovaní byt skutečně předají, přičemž tyto platby byly splatné vždy do posledního kalendářního dne toho kterého měsíce a pro případ prodlení s jejich úhradou byl sjednán úrok z prodlení ve výši 0,1 % p. a. Za užívání bytu žalovaní v měsících prosinec 2023 až 2024 žalobci dluží částku celkem 52 859 Kč, a to po započtení přeplatku za služby spojené s užíváním bytu podle vyúčtování za rok 2024 ve výši 11 262 Kč. K částce 29 512 Kč byly přiznány také úroky z prodlení ve sjednané výši, vždy za dobu od splatnosti té které splátky.13. Žalovaní povinnost podle § 2293 odst. 1 o. z. odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzali, nesplnili, přičemž žalobce prokázal náklady související s jeho uvedením do předchozího stavu ve výši 81 099 Kč. Tyto dodatečné náklady představují škodu, kterou jsou žalovaní dle § 2913 odst. 1 OZ povinni žalobci nahradit.14. Dále žalobce po žalované s odkazem na ujednání v čl. VIII. odst. 5 nájemní smlouvy požaduje poplatek za zaslání tří výzev k úhradě ve výši 3 x 200 Kč a dále poplatek za náklady spojené s vymáháním pohledávky ve výši 4