28 C 33/2021-260 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovaná zavázána zaplatit jí částku 325 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od [datum] do zaplacení jako smluvní pokutu. 2. Žalobkyně ve svých žalobních tvrzení uvedla, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne [datum] uzavřena Smlouva o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti (dále jen Smlouva). Žalovaná nabízela k prodeji bytovou jednotku [číslo] včetně příslušného podílu na společných částech vymezené v budově [číslo] stojící na pozemku par. č. st. [číslo] včetně sklepní kóje [číslo] parkovacího stání [číslo] vše nacházející se na adrese [ulice a číslo] v obci a k. ú. [obec] za kupní cenu 6 500 000 Kč. Žalovaná v době uzavření smlouvy uvedla, že je sice vdaná, ale její manželství je rozvrácené, což je mimo jiné důvodem k prodeji, avšak manžel má bydlení zajištěno. Žalobkyně byla oprávněna zahájit svou činnost k [datum], přičemž smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] Součástí smlouvy bylo ujednání o smluvní pokutě při porušení smluvních povinností ve výši 325 000 Kč, poruší-li žalovaná některou z povinností uvedenou v bodě 7. 9 smlouvy. 3. Žalobkyně se žalobou domáhá nároku na smluvní pokutu, neboť žalovaná neposkytla součinnost při prohlídce bytu. Žalovaná nereagovala na SMS zprávu dne 20. 1. a [datum] k žádosti zájemce [příjmení]. K prohlídce bytu zájemců Ing. [jméno] a Mgr. [příjmení] byla vyzvána SMS dne 28. 2. a 18. 3., 3. 4. a [datum] a telefonicky [datum]. Žalovaná reagovala tak, že nemá zájem o prohlídku, což odůvodňovala covidovou pandemií, svým zdravotním stavem a nechtěla umožnit prohlídku videokonferencí. Žalovaná dále porušila své smluvní povinnosti tím, že neuvedla správně, pravdivě a úplně údaje o prodávané nemovitosti. Žalovaná uvedla, že součástí nemovitosti je parkovací stání [číslo] ačkoliv v době uzavření smlouvy nedisponovala oprávněním užívat jakékoliv parkovací stání v předmětném bytovém domě. Tato skutečnost vyšla najevo po zveřejnění inzerátu pracovnicí [právnická osoba] paní [příjmení], která upozornila, že žalovaná vyměnila parkovací stání [číslo] za parkovací stání [číslo] toto následně převedla kupní smlouvou na [jméno] [příjmení] za úplatu 250 000 Kč. Žalovaná byla vyzvána k úhradě smluvní pokuty výzvou ze dne [datum] s úhradou do [datum], avšak ničeho neuhradila. Žalobkyně se proto domáhá též úroku z prodlení v zákonné výši od [datum] do zaplacení. 4. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout, neboť tvrzení žalobkyně považuje za nepravdivá. Smlouva byla uzavřena dne [datum], avšak s účinností od [datum], což je uvedeno v bodě 6. 3 a 6. 7 smlouvy. Dne [datum] bylo žalobkyní sděleno, že žalovaná již nemá zájem nemovitost prodat. Výzvy k umožnění prohlídky lednu a únoru 2020 jsou tudíž liché s odkazem na účinnost smlouvy. V období od [datum] do [datum] žalovaná nemohla umožnit prohlídky bytu z důvodu možné nákazy virem Covid-19, její ošetřující lékařkou ji bylo doporučeno izolovat se od ostatních a minimalizovat kontakty. Ing. [příjmení] projevil zájem o prohlídku bytu ještě před účinností smlouvy, což mu bylo umožněno a navštívil byt dvakrát za přítomnosti syna žalované [jméno] [příjmení] a přítelkyně [jméno] [příjmení], přičemž sdělil, že o koupi nemovitosti nemá zájem. Žalovaná si není vědoma, že by dostala zprávy 18. 3. a [datum]. Telefonický hovor uskutečněný dne [datum] prohlašuje za nesporný. Žalobkyně navíc i po [datum] inzerovala předmětný byt k prodeji včetně parkovacího stání. Žalovaná popírá, že by poskytla nepravdivé informace, neboť v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy disponovala právem parkovacího stání [číslo] které bylo změněno za [číslo]. Parkovací stání [číslo] bylo přenecháno za úplatu k užívání [jméno] [příjmení], parkovací stání nebylo možno převést na jeho osobu bez převodu bytu. Tuto skutečnost žalovaná žalobkyni sdělila při uzavření smlouvy a byla ubezpečena, že prohlášení v bodě 1.1 odpovídají pouze Prohlášení vlastníka. Žalovaná rovněž sdělila, že není svobodná, ale je vdaná a jeden pokoj užívá výlučně manžel. Tyto skutečnosti týkající byly žalobkyni sděleny při jednání [datum] v sídle žalobkyně, kde byla přítomna zástupkyně žalované, její zaměstnankyně Mgr. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], dr. [obec] Zvonek. Tyto skutečnosti zazněly také na schůzce před uzavřením smlouvy v lednu 2020, kde byla žalovaná se svým synem [jméno] [příjmení]. 5. Žalovaná považuje smlouvu ze dne [datum] za neplatnou vzhledem ke vznesené námitce relativní neplatnosti manžela žalované [jméno] [příjmení]. Žalobkyně nerespektovala smysl a účel právní úpravy, jejíž cílem je ochrana rodinné domácnosti před jakýkoliv jednáním, jehož cílem je znemožnění či ohrožení bydlení členů rodinné domácnosti k předmětné nemovitosti. Žalovaná namítá, že smlouva je absolutně neplatná, neboť byla žalovanou podepsána pod nátlakem a žalovaná byla žalobkyní uvedena v omyl ohledně obsahu smlouvy. Uvedení v omyl spatřuje žalovaná v tom, že ačkoliv bylo znění smlouvy připomínkováno její právní zástupkyní a byla ubezpečena, že námitky byly zapracovány do původního znění, nestalo se tak, a žalovaná byla odvezena k podpisu smlouvy k notářce. Žalovaná namítá sjednanou smluvní pokutu neplatnou vzhledem k její výši, poněvadž žalobkyni nevznikla žádná škoda, když došlo pouze k nafocení a inzerci nemovitosti. 6. Mezi účastníky je nesporné tvrzení, že žalobkyně a žalovaná uzavřeli dne [datum] Smlouvu o službách realitní kanceláře s účinností od [datum]. Ostatní tvrzení týkající se nároku žalobkyně na smluvní pokutu za neposkytnutí součinnosti a uvedení pravdivých údajů žalovanou jsou mezi účastníky sporná a stala se předmětem dokazování. 7. Soud se zabýval nejprve námitkou relativní neplatnosti vnesenou manželem žalované [jméno] [příjmení] dne [datum], v níž namítá, že v předmětné nemovitosti se nachází jejich společná domácnost a tuto této bytové jednotky je za účelem bydlení rodiny třeba. S odkazem na znění § 747 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o. z.), nebyla shledána vznesená relativní námitka důvodná. Smlouvou o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti nedochází k samotnému zcizení nemovitosti. Žalovaná neuzavírá kupní smlouvu, jejichž předmětem je rodinná domácnost, touto smlouvou je pouze vytvořena možnost vyhledání zájemce k uzavření takové smlouvy. Není vyloučeno ani splnění podmínky žalovanou dané v poslední větě § 747 o. z., tedy zajištění po všech stránkách obdobného bydlení pro rodinu, jež vznesení neplatnosti vylučuje. Námitka manžela žalované se jeví jako účelová a předčasně vznesená, když k danému dni [datum] nebyl znám ani zájemce o koupi nemovitosti, ani případné podmínky převodu, a navíc žalovaná již [datum] odstoupila od dané smlouvy. 8. Soud proto pokračoval v provedení dokazování listinnými důkazy, svědeckými výpověďmi a účastnickými výpověďmi k prokázání sporných tvrzení mezi účastníky týkající se toho, zda žalovaná porušila či neporušila smluvní ujednání a žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu, a zjistil tento skutkový stav: 9. Žalobkyně jako zprostředkovatel uzavřela s žalovanou jako klientkou Smlouvu o službách realitní kanceláře ke zprostředkování příležitosti k převodu vlastnictví k nemovitosti dle § 2445 a násl. zák. č. 89/2012 Sb. Předmět zprostředkování a poskytnutí služeb byl sjednán v bode 1., v němž žalovaná prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nemovitostí: jednotka [číslo] způsob užití byt, vymezení podle zákona o vlastnictví bytu v budově [adresa] (víceúčelová stavba) v části obce Zlín, postavené na pozemku par. č. st. [číslo] a související spoluvlastnický podíl o velikostech [číslo] na spoluvlastnických částech budovy [adresa] v části obce Zlín, postavené na pozemku par. č. st. [číslo] a související spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na pozemku par. č. st. [číslo] a nádvoří a na pozemku [číslo] vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín (dále předmětná nemovitost). Součástí nemovitostí je také sklepní kóje [číslo] parkovací stání [číslo] v přízemí domu [adresa] v k. ú. [obec] dle prohlášení vlastníka. Žalovaná má vážný úmysl nemovitost převést, a za tímto účelem prověřuje zprostředkovatele k zajištění služeb ke zprostředkování převodu nemovitostí, a uzavřením této smlouvy projevuje zájem uzavřít se zájemcem zprostředkovatelskou smlouvu. Požadovaná cena za prodej nemovitostí zahrnující provizi zprostředkovatelem, a to včetně základního vybavení bytu a součásti a příslušenství byla sjednána 6 500 000 Kč (bod 2.). V bodě 3. byla sjednána provize zprostředkovatele 5 % z požadované ceny za prodej nemovitosti ve výši a k datu uzavření zprostředkované smlouvy. Doba trvání smlouvy byla sjednána na dobu určitou do [datum]. Ujednána byla exkluzivita služeb zprostředkovatele, činnost zprostředkovatele a klienta s tím, že zprostředkovatel bude vyvíjet činnost směřující k prodeji od [datum]. 10. V bo