19 C 6/2023-90 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobou ze dne 23. 11. 2022 se žalobkyně domáhala vyklizení žalované z pozemku [parcelní číslo], výměra: [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova bez čp/če, zem. stavba, v obci [obec] a v [katastrální uzemí]. 2. Žalobu odůvodnila tím, že jako výlučná vlastnice shora uvedených nemovitostí tyto nemovité věci písemnou nájemní smlouvou ze dne 21. 3. 2016 pronajala žalované, a to za účelem ustájení koní. Nájemné činilo 2 000 Kč za jednoho koně, nejméně však ve výši 20 000 Kč měsíčně, tj. 240 000 Kč ročně. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 4. 2016 do 31. 12. 2016 a opakovaně byl konkludentně prodloužen. Žalovaná po celou dobu trvání nájmu neplatila řádně nájemné, kdy za rok 2016 místo částky 180 000 Kč uhradila jen 100 000 Kč, za rok 2017 místo částky 240 000 Kč zaplatila pouze 110 000 Kč, za rok 2018 místo částky 240 000 Kč pouze 120 000 Kč, za rok 2019 místo částky 240 000 Kč pouze 120 000 Kč a za rok 2020 místo částky 240 000 Kč pouze 120 000 Kč. Od 1. 1. 2021 doposud jí žalovaná nezaplatila ničeho. Dopisem ze dne 30. 6. 2021 jí tedy předmětný nájem vypověděla z důvodu prodlení s placením nájemného více než 1 měsíc a vyzvala žalovanou k vyklizení pronajatých nemovitostí do 12. 7. 2021. Žalovaná tak neučinila doposud. 3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s tím, že výpověď z nájmu z 30. 6. 2021 je podle ní neplatná. Mezi ní a žalobkyni totiž byla následně uzavřena i ústní nájemní smlouva, která byla uzavřena na dobu neurčitou, s nájemným ve výši 120 000 Kč ročně a s výpovědní dobou 1 rok. Připustila, že nájemné uhradila naposledy za rok 2020 ve výši 120 000 Kč, ale součástí ústní nájemní smlouvy bylo ujednání o tom, že jí budou kompenzovány investice do nemovitostí, které sama vyčíslila částkou 378 000 Kč a nájemné neplatí proto, že tyto investice odepisuje. 4. V rámci smírného vyřešení sporu nabídla žalobkyně žalované to, že je ochotna posečkat s vyklizením předmětných nemovitostí tak, že by lhůta na vyklizení byla až do konce září 2023 a nepožadovala by po žalované ani náklady řízení. Žalovaná s takto navrhovaným smírem nesouhlasila. 5. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutkový stav (v závorce je kurzívou uvedeno, z jakých důkazů soud co zjistil): žalobkyně je výlučnou vlastnicí předmětného pozemku (viz výpis z LV č. [rok]). Mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovanou jako nájemkyní byla dne 23. 6. 2016 uzavřena písemná smlouva na nájem předmětných nemovitostí za účelem ustájení koní. Nájem byl uzavřen na dobu určitou od 1. 4. 2016 do 31. 12. 2016. Nájemné činilo 2 000 Kč měsíčně za jednoho koně a box plus pastva, nejméně však 20 000 Kč za měsíc, tj. 240 000 Kč/rok. Nájemné bylo splatné vždy k 30. dni v měsíci /články I., II. a III. smlouvy/. Nájemkyně byla oprávněna užívat pronajaté prostory pouze v souladu s účelem nájmu, řádně je udržovat a provádět řádnou údržbu a provádět drobné opravy na své náklady do výše limitu 5 000 Kč. Nájemkyně prohlásila, že si prostory prohlédla a jsou vhodné k ustájení koní. Nájemkyně nebyla oprávněna provádět stavební úpravy, měnit konstrukci nebo charakter nebytového prostoru,, a to ani na své náklady, bez předchozího písemného souhlasu pronajímatelky /článek IV. smlouvy/. Kterákoliv ze stran byla oprávněna smlouvu vypovědět bez udání důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou, která začíná běžet 1. dnem měsíce následujícího po zaslání výpovědi druhé straně. Pronajímatelka měla též právo vypovědět tuto smlouvu v 15denní výpovědní době ode dne doručení výpovědi nájemkyni, pokud je tato více než jeden měsíc v prodlení s úhradou nájemného, nebo pokud hrubě poruší nebo opakovaně méně hrubě poruší povinnosti vyplývající z nájmu. Nájemkyně byla povinna v den skončení nájmu nebytový prostor vyklidit a odevzdat jej pronajímatelce vyklizený, uklizený a ve stavu v jakém ho převzala s přihlédnutím k běžnému opotřebení při řádném užívání a údržbě /článek VI. smlouvy/. Strany si ujednaly, že veškeré dodatky k této smlouvě musí být v písemné formě a musí být schváleny a podepsány oběma stranami /článek VI. smlouvy/ (viz citovaná nájemní smlouva). Výpovědí nájemní smlouvy ze dne 30. 6. 2021 žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvu z důvodu prodlení žalované s placením nájmu více než 1 měsíc a s výpovědní dobou 15 dnů. Tato výpověď byla zaslána žalované do datové schránky dne 30. 6. 2021 a doručena jí byla dne 14. 7. 2021 (viz výpověď smlouvy a dodejka k ní). Výzvou k vyklizení nemovitosti ze dne 13. 7. 2021 vyzvala žalobkyně žalovanou v souvislosti s předchozí výpovědí nájemní smlouvy k vyklizení předmětných nemovitostí nejpozději do dne 25. 7. 2021. Tato výzva byla žalované zaslána do datové schránky a doručena dne 14. 7. 2021 (viz výzva k vyklizení s dodejkou). Žalovaná na tuto výzvu k vyklizení reagovala přípisem ze dne 28. 7. 2021, ve kterém namítala, že kromě písemné smlouvy uzavřené na dobu určitou, která skončila uplynutím doby, na kterou byla uzavřena, bylo mezi stranami dohodnuto, že v nájmu bude pokračováno na základě ústní nájemní smlouvy. V té bylo sjednáno nájemné ve výši 120 000 Kč splatné ročně vždy na konci příslušného roku nájmu, tj. do 31. 12. příslušného roku a výpovědní doba byla sjednána v délce trvání 12 měsíců. Dále bylo dohodnuto, že po skončení nájmu jí budou kompenzovány finanční investice, které investovala do zhodnocení předmětu nájmu, přičemž kompenzace měla být podmínkou ukončení nájmu a jeho předání. Výpověď tedy nemůže akceptovat, když další nájemné má uhradit teprve dne 31. 12. 2021. Navíc skončení běhu výpovědní doby musí předcházet vypořádání jejích pohledávek ve výši 378 000 Kč, z toho 75 000 Kč za užívání 1/3 objektu pronajímatelkou za 5 let, 25 000 Kč za spotřebované energie ze strany pronajímatelky za 5 let, 130 000 Kč za stavbu pergoly, 23 000 Kč za opravu topení, 25 000 Kč za opravu vodoinstalace, 28 000 Kč za opravu přívodu vody 2 x čerpadlo a rozvody, 15 000 Kč za opravu střechy nad sedlovnou, 20 000 Kč za opravu přístavby, 30 000 Kč za zednické a malířské práce nad rámec běžné opravy a 7 000 Kč za uspořádání oslavy (viz citovaný přípis žalované). K vyklizení předmětných nemovitostí vyzvala žalobkyně žalovanou též výzvami k vyklizení ze dne 23. 9. 2022, zaslanou jí do datové schránky dne 23. 9. 2022 a výzvou z 2. 1. 2023, zaslanou jí do datové schránky dne 3. 1. 2023 (viz citované výzvy a dodejky k nim). Jednatel žalované potvrdil, že objekt užívají doposud, nájemné neplatí, neboť mají za to, že odepisují částku, kterou tam investovali. Poslední platbu nájemného provedli koncem roku 2020 jako nájemné za rok 2020. Od té doby již nájemné neplatili. Kromě písemné nájemní smlouvy s žalobkyní měli uzavřenou i ústní nájemní smlouvu a v době trvání nájemní smlouvy se s žalobkyní dohodli na tom, že budou do pronajaté budovy investovat, aby byla obyvatelná a funkční a že tyto investice budou postupně odepisovat vůči nájemnému. Za žalovanou tato dohodu uzavřel on a za žalobkyni ji uzavřel její otec [jméno] [příjmení]. Provedené investice vyčíslili poté, co jim pan [příjmení] v květnu 2021 oznámil, že chce nájem ukončit, ať si vyčíslí ty investice, což udělali v dopise z 28. 7. 2021, ve kterém je vyčíslili částkou 378 000 Kč. Odpovědi se nedočkali (viz účastnická výpověď jednatele žalované). Také podle svědkyně [jméno] [příjmení] měla být po ukončení písemné nájemní smlouvy uzavřena též ústní nájemní smlouva, a to na dobu neurčitou. Za žalobkyni ji uzavřel pan [příjmení] s tím, že je s žalobkyní domluven. Nájemné činilo 120 000 Kč ročně. Podmínkou vypovězení nájmu bylo neplacení nájemného. Pronajatá budova nebyla ve stavu způsobilém k užívání, takže ji od samého počátku opravovali – zajišťovali dezinfekce stájí, napáječky vody včetně kompletní výměny vodovodního řadu, opravovala se elektřina, čerpadlo ve studni, malba. Postupně se začaly řešit venkovní úpravy a pergoly. O všech těchto investicích a opravách věděl pan [příjmení] a věděla to i žalobkyně, protože ve vedlejším přístavku měla ustájené i svoje koně. Poslední nájem byl hrazen v roce 2020. To, že bude uzavírána ústní nájemní smlouva, chtěl pan [příjmení], protože nechtěl dělat další papíry (viz výpověď svědkyně [jméno] [příjmení]). Naopak otec žalobkyně [jméno] [příjmení] uvedl, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena jen písemná smlouva na ustájení koní. Někdy v průběhu roku 2016 za ním přišla paní [příjmení], jestli by si venku nemohli postavit pergolu a udělat posezení. On jí řekl, že to prověří u dcery. Dcera s tím souhlasila za podmínky, že si to paní [příjmení] bude financovat sama. Když se prováděla stavba pergoly, tak žalobkyně jeho prostřednictvím požádala o to, aby se současně udělalo zastřešení navazujícího přístřešku, za což následně žalobkyně jeho prostřednictvím zaplatila paní [příjmení] částku 25 000 Kč. V průběhu pronájmu začaly být problémy i se samotným pronájmem, neboť koně se pohybovali volně po cizích pozemcích a majitelé těchto pozemků si stěžovali a vztahy v okolí se začaly horšit. Nakonec dala žalobkyně žalované výpověď. U žádného sjednávání ústní náj