5 C 28/2023-193 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobou se zaprvé žalobce a) domáhal vůči žalované určení obsahu kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky k jednotce [číslo] v [katastrální uzemí] (dále též„ jednotka [číslo]“), v žalobě blíže specifikované, s odůvodněním, že uzavřel s žalovanou dne [datum] smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky, avšak žalovaná odmítá realizační smlouvu s žalobcem a) uzavřít a jednotku [číslo] na žalobce a) převést. Žalobou se zadruhé žalobkyně b) a c) domáhaly vůči žalované určení obsahu kupní smlouvy o převodu ubytovací jednotky k jednotce [číslo] v k. ú. [obec] (dále též„ jednotka [číslo]“), v žalobě blíže specifikované, s odůvodněním, že uzavřely s žalovanou dne [datum] smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví ubytovací jednotky, avšak žalovaná odmítá realizační smlouvu s žalobkyněmi b) a c) uzavřít a jednotku [číslo] na žalobkyně b) a c) převést. 2. Žalovaná ve vyjádření žalobou uplatněný nárok neuznala. Potvrdila, že byly uzavřeny obě smlouvy o smlouvě budoucí, avšak má za to, že se pojmově o smlouvy o smlouvě budoucí kupní nejedná, neboť žádné ze stran neplyne povinnost realizační smlouvu uzavřít, což byla žalobci vybraná varianta. Nadto má za to, že i kdyby se jednalo o smlouvy o smlouvě budoucí, pak by závazek žalované k uzavření kupní smlouvy zanikl v souladu s § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), neboť došlo k podstatnému zvýšení míry inflace, kdy meziročně v září 2022 vzrostla cenová hladina o 18 % a v říjnu 2022 o 15,1 %, a současně došlo k podstatnému zvýšení ceny nemovitých věcí za 5 let o cca 122 %, což nelze považovat za běžnou situaci. Rovněž upozornila na okolnosti a opatření související s pandemií COVID-19, mj. na zrušení daně z nemovitých věcí, růst mezd a platů, zvyšování stavebních materiálů, rekordně nízké sazby hypotečních úvěrů, pomalé povolování nových staveb, nízkou nabídku nemovitých věcí ke koupi. Po žalované tak nelze požadovat, aby kupní smlouvy s žalobci uzavřela. V neposlední řadě se žalobci domáhají nahrazení projevu vůle žalované uzavřít kupní smlouvy, jejichž obsah má být soudem určen, avšak znění v petitu neodpovídá znění sjednaných kupních smluv. <b>Zjištěný skutkový stav</b> 3. V katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], je na LV [číslo] pro obec a k. ú. [obec] evidována žalovaná mj. jako vlastnice a) jednotky [číslo] jiný nebytový prostor, vymezené na pozemcích p. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa], víceúčelová budova, p. č. st. [číslo] a p. č. st. [číslo], k níž přísluší podíl na společných částech nemovitosti o velikosti [číslo] (viz výpis z KN na č. l. 51 160), b) jednotky [číslo] jiný nebytový prostor, vymezené na pozemcích p. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba [adresa], víceúčelová budova, p. č. st. [číslo] a p. č. st. [číslo], k níž přísluší podíl na společných částech nemovitosti o velikosti [číslo] (viz výpis z KN na č. l. 52 + 161). 4. Podstatou tohoto sporu bylo zjištění smluvního konsensu, který soud zjistil za pomoci listinných důkazů a účastnických výslechů žalobců a) až c); tyto výslechy provedl soud se souhlasem žalobců tak, že nejdříve vyslechl žalobce a) bez přítomnosti žalobkyň b) a c), následně vyslechl žalobkyni b) bez přítomnosti žalobkyně c) a nakonec vyslechl žalobkyni c), aby tak soud lépe posoudil věrohodnost jednotlivých účastnických výpovědí. Výpovědi žalobců posoudil soud ve vzájemné souvislosti, jakož i při porovnání s dalšími provedenými listinnými důkazy, jakož i se vším, co v řízení vyšlo najevo (včetně tvrzení stran), načež dospěl k závěru, že jsou věrohodné, tedy je jimi pravdivě popsán skutkový stav. 5. Co se tedy týče kontraktačního procesu, dne [datum] uveřejnila žalovaná na [anonymizováno] profilu [anonymizováno] inzerát, v němž nabízela pronájem vybavených loftů 1+kk o výměře 41m2 v centru [obec]. Žalovaná nabízela 14 nových loftových apartmánů k pronájmu od 10 400 Kč měsíčně + služby s tím, že je staví v 9. NP a budou připraveny k nastěhování v srpnu 2017. Současně uvedla, že zájemci o trvalé bydlení v max32 mohou zvolit formu investičního pronájmu od 8 600 Kč měsíčně, jenž nabízí po 5 letech možnost odkupu za předem určených podmínek a započtením již zaplacené částky (viz inzerát na č. l. 70). 6. Žalobkyně b) objevila na internetu uvedený inzerát, který ji zaujal (viz účastnická výpověď žalobkyně b)) a zaslala ho žalobci a), tehdy svému příteli (dnes se jedná o manžela), který pracoval v zahraničí, s tím, že se jim to po prodiskutování zdálo jako rozumná forma investování (viz účastnická výpověď žalobce a)). Žalobci a) a b) chtěli zakoupit dvě jednotky nejlépe vedle sebe, neboť měli vizi o případné možnosti jejich propojení (viz účastnická výpověď žalobce a) a žalobkyně c)). Jelikož žalobkyně b) neměla dostatečný finanční kapitál, domluvila se se svou maminkou – žalobkyní c), že jí finančně pomůže, avšak žalobkyně c) chtěla při koupi rovněž vystupovat jako nabyvatelka (viz účastnická výpověď žalobkyně c)). 7. Následně se žalobkyně b) e-mailem i telefonicky obrátila na kontakty uvedené v inzerátu, přičemž za žalovanou se jí ozval (jednal za ni) pan [jméno] [příjmení], s nímž žalobkyně b) dohodla schůzku přímo v budově max32 (viz účastnická výpověď žalobkyně b)). Žalobci po celou dobu jednali právě s [jméno] [příjmení], s nímž vedli později též e-mailovou korespondenci ohledně upřesnění podpisu smluv (viz dále) a který si rovněž brával na recepci v budově [anonymizováno] klíče od jednotlivých jednotek – loftů (viz účastnická výpověď žalobkyně c)), případně po dohodě si předávali některé dokumenty na recepci budovy [anonymizováno], naopak žalobci s Mgr. V. [příjmení] v této době vůbec nejednali ani nevěděli, o koho by mělo jít (viz účastnická výpověď žalobce a) a žalobkyně b)). 8. V druhé polovině října 2017 se žalobci (vč. žalobce a), který za tímto účelem přiletěl krátce ze zahraničí) potkali s panem [jméno] [příjmení], a to na recepci budovy [anonymizováno]. Následně jim pan [příjmení] ukázal v budově volné lofty (jednotky). Zprvu jim ukázal dva lofty, které byly umístěny naproti sobě (přes chodbu), avšak žalobci preferovali jednotky vedle sebe s ohledem na již zmíněnou ideu, že by v budoucnu obě jednotky propojili, což s panem [příjmení] rovněž diskutovali. Následně jim pan [příjmení] nabídnul jednotky [číslo] které žalobcům vyhovovaly (viz účastnická výpověď žalobce a) a žalobkyně b)). 9. Z hlediska možností užívání jednotek představil pan [jméno] [příjmení] žalobcům 2 možnosti, a sice nájem jednotek na 1 rok, nebo investiční pronájem s tím, že po uplynutí 5 let nájmu by jim byly předmětné jednotky nabídnuty k odkoupení (viz účastnická výpověď žalobce a)), současně jim sdělil cenu předmětných jednotek, která byla následně obsažena v jednotlivých písemných smlouvách (viz účastnická výpověď žalobkyně b)). Žalobci uvedli, že mají zájem o variantu investičního pronájmu, načež jim pan [příjmení] sdělil, že v tomto případě mají podepsat žádost o rezervaci a složit vratnou kauci, načež on nechá připravit písemné znění smluv (viz účastnická výpověď žalobce a) a žalobkyně b)). 10. Dne [datum] učinil žalobce a) na předepsaném formuláři žalované žádost o rezervaci, v němž sdělil, že má vážný zájem uzavřít smlouvu o ubytování, jejímž předmětem bude ubytování v jednotce [číslo] o výměře 41 m2, kdy půjde o cenu ubytování za částku 8 900 Kč měsíčně + příslušná sazba DPH (investiční pronájem), kdy investiční vklad činí 40 000 Kč a vratná kauce činí 20 800 Kč. Doba ubytování by byla na dobu určitou v trvání 5 let od [datum] do [datum]. Doba rezervace činila 3 pracovní dny. Žalobce a) se současně zavázal uhradit do 3 pracovních dnů rezervační poplatek ve výši 60 800 Kč, který měl být v případě řádného uzavření smlouvy o ubytování použit jako finanční jistota nebo její část. Současně žalobce a) souhlasil, že v případě, že nedojde k uzavření smlouvy o ubytování do konce doby rezervace, které nejsou na straně žalované, nebude mu rezervační poplatek vrácen, nýbrž bude použit na úhradu nákladů žalované (viz žádost o rezervaci na č. l. 71p [číslo]). Obdobná písemná žádost o rezervaci nebyla ze strany žalobkyň b) a c) doložena, soud ji má však za prokázanou z účastnických výpovědí žalobkyň b) a c) ve spojení s bankovním převodem částky 60 800 Kč ze strany žalobkyně b) na účet žalované, jakož i ve spojení s ujednáním jednotlivých smluv. 11. Protože žalobce a) měl zase odjet do zahraničí (viz účastnická výpověď žalobce a)), poskytl dne [datum] žalobkyni b) plnou moc k zastupování ve všech právních úkonech spojených s uzavřením smlouvy o ubytování (investiční pronájem), jejímž předmětem je ubytování v ubytovací jednotce nacházející se v budově [adresa] ve vlastnictví žalované. [příjmení] moc byla udělena na dobu určitou od [datum] do [datum] (viz plná moc k zastupování na č. l. 72p). 12. Dne [datum] provedl žalobce a) z účtu č. [bankovní účet] na účet č. [bankovní účet], vedený na žal