9 C 152/2020-45 — Okresní soud ve Znojmě

1. Návrhem ze dne 11. 7. 2020 se žalobce domáhal vyklizení pozemku parcela [číslo] v k.ú. [okres]. V žalobě se uvádí, že žalobce je vlastníkem pozemku parcela [číslo] v k.ú. [okres] s tím, že dne [datum] uzavřeli žalovaní s žalobcem nájemní smlouvu na tento pozemek, jehož součástí je budova [adresa] v k.ú. [okres] k zajištění bytových potřeb žalovaných. Dne [datum] došlo k novaci tohoto nájemního vztahu novou smlouvou. Nájemné bylo dohodnuto částkou 7 500 Kč měsíčně splatné k 20. dni daného měsíce. Žalovaní se ocitli v prodlení s úhradou nájemného za měsíc únor 2017, duben 2017, květen 2017 a červenec 2017. Prodlení tedy způsobilo dluh ve výši 30 000 Kč s příslušenstvím. Žalobce dále odkazuje na ustanovení § 2291 občanského zákoníku, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní lhůty a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu, a za hrubé porušení se považuje nezaplacení nájemného a náklady za služby za dobu alespoň 3 měsíců. Žalobce uvádí, že vzhledem k tomu, že žalovaní neuhradili nájem za dobu delší než 3 měsíce, porušili svoji povinnost nájemce zvlášť závažným způsobem a tak jim žalobce dne 25. 7. 2017 dal výpověď z nájmu pozemku bez výpovědní doby. Žalobce vyzval žalované k odevzdání předmětné nemovitosti do 27. 8. 2017. Žalovaní nemovitou věc nevyklidili. Žalobce z důvodu právní jistoty dodal výpověď in eventum, aby byla zjevná vůle vypovědět nájemní smlouvu ze dne 1. 4. 2014. Ke dni 23. 4. 2018 byli žalovaní v prodlení s úhradou 63 000 Kč. Ke dni podání žaloby je to částka 144 500 Kč. 2. Žalovaní se k žalobě pak písemně vyjádřili s tím, že navrhli zamítnutí žaloby a poukazují na to, že skutečně byla [datum] uzavřena nájemní smlouva s žalobcem, jejímž předmětem byl pronájem uvedených nemovitostí. Původní smlouva byla uzavřena na dobu 6ti měsíců s tím, že pronájem se prodlužoval. Pokud pronajímatel neoznámil, že trvá na jejím ukončení. Podle původní nájemní smlouvy měl nájemce právo po ukončení nájemního vztahu nemovitost koupit. A to za kupní cenu odpovídající zůstatku úvěru pana žalobce. V roce 2014 žalovaní podepsali novou nájemní smlouvu, kdy je zde ujednáno, že od 1. 1. 2018 může žalobce ukončit smlouvu kdykoliv bez udání důvodu. 3. Žalovaní namítají, že neměli nikdy v úmyslu trvale převést nemovitost na oprávněného. Žalobce nikdy neuhradil kupní cenu, která je ve smlouvě uvedena, trvají na tom, že byli uvedeni v omyl, což způsobuje neplatnost úkonu o převodu nemovitosti. Žalovaní byli do roku 2013 vlastníky nemovitosti evidovaných jako budova [adresa] objekt k bydlení stojící na pozemku parcela [číslo] zapsaných na listu vlastnictví [číslo] k.ú. [obec], obec Znojmo. Žalovaní měli finanční problémy s tím, že přes finanční poradkyni paní [příjmení] se dostali k panu [jméno] [příjmení], který jim nabídl řešení, zajištění úvěru a za tím účelem mu žalovaní udělili plnou moc. Podmínkou bylo, že nemovitosti budou zastaveny ve prospěch úvěrové společnosti s tím, že nemovitost bude následně dočasně převedena na 3. osobu a formou splátek budou postupně uhrazovat úvěr a poté bude převeden dům zpět. Kupní smlouva s žalobcem byla uzavřena [datum] s tím, že vklad byl 11. 2. 2013 s právními účinky vkladu 5. 2. 2013. Kupní cena byla sjednána ve výši 1 500 000 Kč, ujednání bylo tak, že 450 000 Kč bylo hrazeno, vyplaceno přímo žalovaným, částka 363 000 Kč byla využita na vyplacení zástavy, částka 300 000 Kč byla vyplacena na účet žalovaných, když žalovaní skutečně a fakticky obdrželi pouze 350 000 Kč. Zbylá částka, její výše nebyla specifikována, pak byla poukázána na účet uvedený ve smlouvě, jehož majitele neznají. 4. Provedeným dokazováním soud zjistil tyto skutečnosti: Soud má k dispozici smlouvu o nájmu domu uzavřenou dle § 2201 a násl. občanského zákoníku, kdy je tato smlouva uzavřena [datum] a předmětem nájmu jsou pozemek parcela [číslo] plocha a nádvoří, jehož součástí je také budova [adresa] k bydlení. Je to tedy předmět nájmu. Dále je zde uvedeno, že pronajímatel přenechává a nájemce se zavazuje hradit pronajímateli nájemné a plnění spojená s užíváním bytu. Nájemné je stanoveno částkou 7 500 Kč měsíčně. V této smlouvě je dále sjednána doba nájmu od [datum] na dobu určitou 6 měsíců s tím, že pokud nedojde 1 měsíc před uplynutím této lhůty k oznámení pronajímatele, že trvá na ukončení smlouvy a vyklizení předmětu nájmu, potom se tento nájem prodlužuje o dalších 6 měsíců. Oznámení o ukončení nájmu je před datem 31. 12. 2017 účinné jen tehdy, pokud nájemce bude v prodlení s úhradou o více než 30 dní. Dále je zde ujednáno, že od 1. 1. 2018 může pronajímatel oznámit ukončení nájemního vztahu i bez plnění výše uvedené podmínky, nebo bez jakéhokoliv důvodu. 5. Soudu byla také předložena smlouva o nájmu a smlouva o následné koupi z [datum] a s ohledem na ustanovení článku 1, smlouvy o nájmu domu z [datum], kde je uvedeno, že se smluvní strany dohodli na nahrazení smlouvy o nájmu a následné koupi ze dne [datum], kdy předmětem původní smlouvy byla budova [adresa] postavená na pozemku parcela [číslo] v obci [obec] a smluvní strany se dohodli, že původní smlouvu ruší a nahrazuje se novou smlouvou z [datum], tak tato nájemní smlouva a smlouva o následné koupi není pro toto řízení podstatná. 6. Soud měl dále k dispozici 2 listiny označené jako výpověď z nájmu bytu a to z [datum], kde žalobce uvádí, že [datum] mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva na pozemek parcela [číslo] v k.ú. [okres], jehož součástí je budova [adresa] a sjednáno nájemné. Dále je zde uvedeno, že žalovaní jsou v prodlení s úhradou nájemného za 3 měsíce a je zde v části 3. uvedeno, že pronajímatel dává nájemcům výpověď z nájmu pozemku parcela [číslo] v k.ú. [okres], protože neuhradili nájem za dobu delší než 3 měsíce a vyzval v rámci této výpovědi žalobce nájemce k odevzdání předmětné nemovitosti nejpozději do 1 měsíce. Dále měl soud k dispozici výpověď z 23. 4. 2018 označenou jako výpověď z nájmu bytu in eventum, kde znovu žalobce odkazuje na nájemní smlouvu z [datum] a dále na nájemní smlouvu z [datum], kdy došlo, jak je zde uvedeno, k novaci tohoto nájemního vztahu novou smlouvou, kdy se žalobce domnívá, že tato novace je neplatná, kdy ji neuzavřeli nájemci. Přesto pro jistotu dal pronajímatel výpověď nájmu v rámci této eventuální výpovědi s tím, že nájem podle něho skončil 25. 7. 2017. Pronajímatel uvedl v tomto podání, že výslovně uvádí, že tato výpověď se týká obou výše uvedených nájemních smluv, aby byla výpověď postavena najisto. Vzhledem k tomu, že byly ze strany žalovaných námitky ohledně platnosti předchozí výpovědi. Je zde tedy dále uvedeno, že žalovaní porušili zvlášť závažným způsobem svou povinnost dle § 2291 občanského zákoníku, proto tedy pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal do 1 měsíce od skončení nájmu a pronajímatel touto výpovědí dal nájemcům výpověď z nájmu pozemku parcela [číslo] k.ú. [okres] bez výpovědní doby. 7. Soud dále zjistil, že účet, který byl uveden v kupní smlouvě, byl účet pana [jméno] [příjmení]. 8. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] soud zjišťuje, že žalobce je vlastníkem pozemku parcela [číslo] plocha a nádvoří součástí je stavba [adresa], rodinný dům. A dále je zde uvedeno, že je zde zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 42 000 EUR s příslušenstvím. Dále byla doložena smlouva o převodu vlastnického práva ze 7. 12. 2012, kdy žalobce předmětnou nemovitost od žalovaných nabyl. 9. Soud si dále připojil spis zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka], kdy u zdejšího soudu probíhalo řízení o nařízení exekuce, vyklizení pozemku parcela [číslo] jehož součástí je stavba parcela [číslo] která stojí na tomto pozemku. 10. Z odůvodnění rozhodnutí [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] soud konstatuje v bodu 18, že odvolací soud se neztotožňuje s právním závěrem soudu 1. stupně spočívající v tom, že smlouva o nájmu datovaná [datum] by byla neplatná z důvodu absence podpisu 1. povinného. Vychází ze skutečnosti, že ke dni uzavření nájemní smlouvy byli povinní v manželském svazku, což je ve smlouvě výslovně uvedeno a že pronajatou nemovitost oba užívali, obývali. V takovém případě pak podle § 745 odstavec 1, věty prvé za středníkem občanského zákoníku, vzniklo oběma povinným nájemní právo k pronajaté nemovitosti, i když nájemní smlouvu uzavřela a připojila pod tuto smlouvu pouze žalovaná a fakticky jen povinná 2. Krajský soud v Brně uvádí, že v takovém případě jsou oba povinni tedy žalovaní manželé vázáni podmínkami této smlouvy za předpokladu, že si neujednali něco jiného. Nelze hovořit o neplatnosti nové nájemní smlouvy či o simulovaném právním jednání ve smyslu § 551 či § 552 o.z. 11. Dále Krajský soud v Brně v odstavci 19 uvádí, že lze odkázat na ustanovení § 714 odstavec 2 občanského zákoníku, podle něhož platí, že jedná-li právně manžel bez souhla