7 Cmo 178/2020-0 — Vrchní soud v Praze

1. Navrhovatel se svým návrhem došlým soudu prvního stupně dne 8. 4. 2020 pod F 14702/2020 domáhal zápisu , Jméno navrhovatele B, , sídlem , adresa, , do rejstříku společenství vlastníků jednotek.2. Krajský soud v Ústí nad Labem rozhodl shora uvedeným usnesením tak, že návrh na zápis ze dne 8. dubna 2020 pod Fj 14702/2020/KSUL se zamítá. V odůvodnění uvedl, že kontrolou veřejné části katastru nemovitostí bylo zjištěno, že vlastníkem všech bytových jednotek je pouze jeden vlastník, a to společnost , právnická osoba, ., sídlem , adresa, , identifikační číslo , IČO, . Společenství tak nesplnilo podmínku dle § 1198 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) a soudu nezbylo, než návrh na zápis do rejstříku společenství vlastníků zamítnout.3. Proti usnesení podal navrhovatel včasné odvolání, doplněné podáním doručeným odvolacímu soudu dne 18. 9. 2020, neboť napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci ve smyslu § 205 odst. 2 písm. g) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“). Namítá, že občanský zákoník pro „dobrovolné“ založení společenství vlastníků jednotek podmínku spočívající v existenci alespoň pěti jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nestanoví. V případě zapisovaného společenství došlo přijetím prohlášení původního vlastníka, zahrnujícího i stanovy společenství vlastníků jednotek, k schválení uvedených stanov a založení společenství, vše v souladu s § 1200 o.z. Ani ze soudu odkazovaného § 1198 o.z. neplyne, že by tento postup vyžadoval splnění ještě nějakých dalších podmínek. Dokud tak nejsou splněny zákonné podmínky pro povinné založení společenství, není dána povinnost založení společenství, vždy však lze společenství založit dobrovolně. S odkazem na odbornou literaturu pak odvolatel uvádí, že dobrovolné založení společenství je možné v jakékoliv dělené nemovitosti, ve kterých je vymezeno méně než 5 jednotek. Současně namítá, že nic nebrání vzniku společenství ještě před prvním převodem jednotky z původního vlastníka. Nad to uvedl, že v předmětném domě jsou již všechny jednotky ve vlastnictví osob odlišných od původního vlastníka a zakladatele společenství vlastníků jednotek (obchodní společnost , právnická osoba, .). Navrhuje, aby odvolací soud napadené usnesení změnil a návrhu na zápis společenství vyhověl potažmo, aby napadené usnesení zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.4. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal napadené usnesení soudu prvního stupně a neshledal důvody pro potvrzení ani změnu napadeného usnesení.5. Podle § 1166 odst. 2 o. z., má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.6. Podle § 1200 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) se Společenství vlastníků založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.7. Podle § 1198 odst. 1 o. z., nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.8. Podle § 1202 odst. 1 o. z., dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí jako na jednu osobu.9. Z předloženého spisu odvolací soud zjistil, že společně s návrhem předložil navrhovatel rejstříkovému soudu, své čestné prohlášení a souhlas se zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek ze dne 6. 4. 2020, Prohlášení vlastníka o rozdělení vlastnického práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám (dále jen „Prohlášení“), jehož přílohou č. 1 jsou Stanovy SVJ a přílohou č. 2 grafická schémata půdorysů podlaží a dále pak kopie výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. 1379 ze dne 6. 4. 2020 a LV č. 987 ze dne 9. 4. 2020.10. Z obsahu Prohlášení vlastníka společnosti , právnická osoba, ., identifikační číslo , IČO, , se sídlem , adresa, , odvolací soud zjistil, že v budově č. p. , Anonymizováno, , část obce , adresa, , bytový dům, který je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , Anonymizováno, (dále jen „Budova“), došlo k vymezení celkem 12 bytů a 4 nebytových prostor. Všechny takto vymezené jednotky byly dle obsahu Prohlášení, ke dni jeho vydání (13. 2. 2020), ve výlučném vlastnictví společnosti , právnická osoba, ., identifikační číslo , IČO, . Dle čl. V. Stanov bod 1. určila společnost , právnická osoba, ., jako vlastník, pro případ, že v budoucnosti vznikne vlastnické právo k jednotkám v Budově nejméně třem různým vlastníkům obsah stanov spočenství vlastníků jednotek blíže popsaných v příloze č. 1 Prohlášení. Dle čl. V. Stanov SVJ bod 2., věty první, je do doby vzniku společenství vlastníků jednotek správcem vlastník tj. společnost , Anonymizováno, , identifikační číslo , IČO, . Dle zjištění soudu prvního stupně bylo vlastnické právo k bytům dle příloh Prohlášení vlastníka zapsáno do katastru nemovitostí.11. K založení SVJ je třeba uvést: “Ze zákona neplyne jednoznačně, v jakém okamžiku dochází k založení společenství vlastníků, zda již v okamžiku učinění tohoto prohlášení se zákonem určeným obsahem a formou či zda v okamžiku zápisu změny vlastnických práv v důsledku prohlášení do katastru nemovitostí. Přikláníme se k okamžiku zápisu vlastnického práva, resp. změny vlastnického práva, protože až tímto okamžikem nastávají účinky prohlášení, až tímto okamžikem vznikají prohlášením předpokládané jednotky”(Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 1276 s. 772 – 784).12. V dané věci tak odvolací soud vyšel z toho, že společnost , právnická osoba, ., identifikační číslo , IČO, , učinila Prohlášení vlastníka, jehož součástí jsou Stanovy SVJ, a že vlastnické právo k jednotkám, bylo pro tohoto vlastníka nemovitosti zapsáno do katastru nemovitostí. S ohledem na komentářovou literaturu, se kterou se odvolací soud ztotožnil, lze učinit závěr, že v tomto případě bylo společenství vlastníků jednotek založeno okamžikem zápisu jednotek do katastru nemovitostí, kdy nastaly účinky Prohlášení, jehož součástí byly Stanovy. Proto na danou věc nelze aplikovat ust. § 1198 odst. 1 o. z., jak uvádí soud prvního stupně ve svém rozhodnutí, neboť ustanovení § 1198 odst. 1 o. z., dopadá na situace, kdy k založení společenství nedošlo před převodem jednotek do vlastnictví tří různých osob.13. Nadto nahlédnutím do veřejně přístupné databáze katastru nemovitostí, odvolací soud zjistil, že stavební objekt č. p. , Anonymizováno, , stojící na st. parcele č. , Anonymizováno, v kat. území , adresa, , má v současné době již ve vlastnictví vícero vlastníků.14. Protože pro rozhodnutí soudu je podle ust. § 167 odst. 2 a ust. § 154 odst. 1 o. s. ř., které se vztahuje i na odvolací řízení (§ 211 o. s. ř.), rozhodující stav v době vyhlášení rozhodnutí, dospěl odvolací soud k závěru, že důvod pro který soud prvního stupně návrh navrhovatele zamítl, dán není, přičemž v průběhu řízení došlo ke změně vlastnického práva k jednotkám a i tato skutečnost je pak relevantní pro posouzení návrhu navrhovatele jak z procesního, tak i věcného hlediska, kterou se ale soud prvního stupně dosud nezabýval.15. Odvolací soud vzhledem ke všemu výše uvedenému usnesení soudu prvního stupně podle ust. § 219a odst. 1 písm. b) o. s. ř. zrušil a věc v souladu s ust. § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.