12 Cmo 43/2025-59 — Vrchní soud v Praze

1. Shora označeným usnesením Městský soud v Praze (dále jen „soud prvního stupně“) určil, že usnesení členské schůze účastníka ze dne 8. 11. 2023 o povolení dalších úprav stropní konstrukce v bytě č. 13 (uživatel pí , Anonymizováno, ) dle dokumentace dodané panem , Anonymizováno, a stanovení termínu pro provedení těchto úprav do 31. 3. 2024. Veškeré náklady na úpravu konstrukce ponese paní , Anonymizováno, jako člen družstva (Usnesení č. 3), je neplatné (dále jen „usnesení“, výrok I.), a že účastník je povinen zaplatit navrhovatelce k rukám její zástupkyně náhradu nákladů řízení ve výši 18 456 Kč do tří dnů od právní moci rozhodnutí (výrok II.).2. Soud prvního stupně vyšel z návrhu došlého mu dne 29. 1. 2024, jímž navrhovatelka požadovala vyslovení neplatnosti usnesení. Navrhovatelka tvrdila, že je členkou účastníka s právem užívání bytu č. 13 s tím, že podlahové trámy, tj. dřevěná nosná konstrukce bytového domu, jsou v havarijním stavu, konkrétně jsou napadeny dřevokaznou houbou. Tento stav nechala navrhovatelka odborně ověřit, účastníku je stav znám, stejně tak jako nezbytná potřeba opravy, odmítá však nést její náklady. Účastník hodlá tuto povinnost naopak neoprávněně přenést na navrhovatelku. Navrhovatelka dále argumentovala tím, že konstrukce není součástí bytu a její opravu nelze podřadit pod drobné opravy, které je povinen provádět nájemce. Popsaný problém rovněž není závadou, která by vznikla v souvislosti s užíváním bytu. Odkrytí záklopu podlahy není příčinou problému, pouze byl takto zjištěn. Čl. XX odst. 2 stanov účastníka, jímž tento svůj požadavek na zaplacení opravy navrhovatelkou zaštiťuje, ukládá nájemcům zjevně nepřiměřenou povinnost. Navrhovatelka taktéž poukázala na nesprávnost spočívající v tom, že předmětná konstrukce je u bytu užívaného navrhovatelkou podlahou, ne stropem. Konečně vyjádřila ochotu uhradit náklady na podlahu a opětovný zásyp záklopu podlahy, nikoliv však na opravu trámové konstrukce a záklop, neboť ty představují společné části domu.3. Soud prvního stupně se taktéž zabýval obranou účastníka, který s požadavkem navrhovatelky nesouhlasil. Označil za nesporné, že se 8. 11. 2023 konala členská schůze účastníka, na níž bylo přijato napadené usnesení. Měl však za to, že veškeré náklady spojené s předmětnou opravou je povinna nést navrhovatelka, a to v souladu s ustanovením čl. XX odst. 2 stanov účastníka, podle něhož hradí nájemce či společní nájemci veškeré opravy v bytě související s jeho užíváním, včetně zařizovacích předmětů, a náklady spojené s běžnou údržbou bytu, není-li dále stanoveno jinak, přičemž nájemce nehradí opravy a výměny elektrických, vodoinstalačních, kanalizačních, plynových a topných rozvodů (včetně topných těles), rozvodů společné televizní antény, opravy a výměny domácích telefonů a rozvodů k nim, opravy a ověřování bytových měřičů vody a tepla, vnější nátěry oken v bytě a jejich výměny nebo výměny jejich částí, pokud se s účastníkem nedohodne jinak. S uvedeným zněním stanov souhlasili všichni členové účastníka. Účastník měl dále za to, že pan Archman bez předchozího souhlasu účastníka odstranil kompletní zásyp prkenného záklopu a částečně tento záklop odkryl, což vyvolalo nutnost předmětné opravy, jež tak souvisí s užíváním bytu.4. Soud prvního stupně měl za prokázané, že navrhovatelka je na základě nájemní smlouvy ze dne 8. 6. 1999 nájemkyní bytu č. 13 v domě č. p. , Anonymizováno, , stojícího na pozemku č. parc. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , který je ve vlastnictví účastníka. Rovněž bylo prokázáno, že podle čl. XX odst. 2 notářského zápisu ze dne , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , obsahujícího stanovy účastníka, veškeré opravy v bytě související s jeho užíváním, včetně zařizovacích předmětů, a náklady spojené s běžnou údržbou bytu hradí nájemce (společní nájemci), není-li dále stanoveno jinak. Nájemce nehradí opravy a výměny elektrických, vod instalačních, kanalizačních, plynových a topných rozvodů (včetně topných těles), rozvodů společné televizní antény, opravy a výměny domácích telefonů a rozvodů k nim, opravy a ověřování bytových měřičů vody a tepla, vnější nátěry oken v bytě a jejich výměny nebo výměny jejich částí, pokud se s družstvem nedohodne jinak. Soud prvního stupně dále zjistil, že v pozvánce na členskou schůzi na dne 8. 11. 2023 byl uveden bod 3 programu jako projednávání „rekonstrukce bytu navrhovatelky, resp. stropní konstrukce“, účastník navrhoval přijetí usnesení „o povolení dalších úprav stropní konstrukce dle dokumentace dodané panem , Anonymizováno, a stanovení termínu pro provedení těchto úprav“, případně nalezení jiného řešení „nevyhovující stropní konstrukce, zejména jejím uvedením do původního stavu, nebude-li schváleno provedení dalších úprav, a stanovení termínu pro provedení takového řešení“. Z průběhu členské schůze byl vyhotoven zápis č. , Anonymizováno, , podle něhož bylo pod bodem 3 jednak projednáváno, jednak přijato napadené usnesení, pro hlasovalo 12 členů účastníka, 1 člen byl proti a 1 člen se zdržel hlasování. Dále bylo prokázáno, že , tituly před jménem, , Anonymizováno, podal statický posudek z října 2022 se závěrem, že z důvodu zajištění bezpečnosti v bytě navrhovatelky a v bytě pod ním je nutné provést výměnu kompletního záklopu, opravu zbývajících částí stropní konstrukce napadených dřevokaznými houbami, výměnu příložek v místě mezipokojové příčky a instalaci nové příložky k trámu zazděnému do štítové stěny. Dle zprávy , tituly před jménem, , Anonymizováno, ze dne 10. 5. 2018 byla u některých stropních trámů diagnostikována destruktivní hniloba s tím, že mechanické vlastnosti dřeva jsou již po poměrně krátkém působení houby velmi zhoršené, u některých trámů zcela destruované.5. Soud prvního stupně posoudil věc po právní stránce podle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „z. o. k.“), konkrétně posuzoval možnost dovolat se neplatnosti usnesení podle § 663 odst. 1 z. o. k. a pravidla pro nájem družstevního bytu a rozsah běžné údržby a oprav v nich podle § 741 odst. 1 a § 744 odst. 2 z. o. k. Pravidla a postup při dovolání se neplatnosti usnesení hodnotil soud prvního stupně dále podle § 258 a § 259 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), rozsah povinností nájemce k úhradě oprav a úprav bytu posuzoval podle § 2239 a 2257 odst. 2 o. z.6. Soud prvního stupně uzavřel, že navrhovatelka je aktivně věcně legitimována k podání návrhu, podala jej včas. Soud prvního stupně měl dále za to, že v předmětné věci se jedná o závadu spočívající v poškození částí vnitřní konstrukce dřevokaznými houbami, která svou povahou není spojena s užíváním bytů a jejich běžnou údržbou, a tedy povinnost hradit její odstranění nespadá pod úpravu čl. XX odst. 2 stanov účastníka. Podle soudu prvního stupně ovlivňuje zjištěná závada nejen byt, jehož nájemcem je navrhovatelka, ale minimálně i byt pod ním. Vlastnosti dřeva jsou v důsledku působení dřevokazných hub výrazně zhoršené až totálně destruované, tento stav byl odborně zjištěn, přičemž zároveň nelze uzavřít, že nastal v důsledku jednání navrhovatelky nebo její rodiny. Odkrytím záklopu konstrukce byl „pouze“ zjištěn, nikoliv zapříčiněn. Soud prvního stupně měl taktéž za to, že předmětná oprava se ze své povahy ani nemůže týkat bytu jako takového, jak již bylo řečeno, jde o vnitřní konstrukci domu, tj. stavby, tj. ani z tohoto důvodu nelze aplikovat shora uvedené ustanovení stanov účastníka, a pokud to účastník učinil, překročil možnost uložit navrhovatelce povinnost. Soud prvního stupně taktéž poukázal na chybnou lokalizaci závady vymezenou v napadeném usnesení, jež jí vůči bytu užívaném navrhovatelkou situuje do místa stropní konstrukce, zatímco ve skutečnosti jde o konstrukci pod podlahou tohoto bytu, což vede k neurčitosti usnesení. Konečně soud prvního stupně upozornil na nesoulad mezi návrhem usnesení obsaženým v pozvánce na členskou schůzi a následně skutečně projednávaným návrhem, který svým obsahem odpovídá napadenému usnesení, jež je v důsledku toho nepředvídatelné. Ve výsledku měl soud prvního stupně za to, že s ohledem na množství vad, jimiž trpí jak postup před schválením usnesení, tak i usnesení samotné, nelze toto ponechat v platnosti.7. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně pode § 142 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v platném znění (dále jen „o. s. ř.“), a jejich náhradu přiznal plně úspěšné navrhovatelce. Za její účelně vynaložené náklady považoval soud prvního stupně zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč, odměnu zástupce po 3 100 Kč podle § 9 odst. 4 písm. c) a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „advokátní tarif“) za čtyři úkony právní služby (příprava a převzetí zastoupení, sepis podání ze dne 29. 1. 2024 a 22. 4. 2024 a účast na jednání dne 17. 10. 2024), dále paušální náhradu po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za uvedené úkony a náhradu 21% daně z přidané hodnoty ve výši 2 856 Kč, celkem částku 18 456Kč.8. Proti tomuto usnesení podal včas odvolání účastník. Namítal, že soud prvního stupně věc